Законодательство о недвижимом имуществе

Взаимоотношения между участниками рынка недвижимости регулирует обширный свод российских законов.

ГК РФ определяет условия возникновения, перехода и прекращения прав собственности, виды собственности и права собственников, которые применяются, в том числе, при заключении разнообразных сделок с недвижимостью. Правила работы с жильем и права собственника жилья устанавливает Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

При регистрации права собственности на недвижимость необходимо руководствоваться нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1), который устанавливает перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРИП). Именно регистрация недвижимости является основным действием, подтверждающим права на жилье или нежилую недвижимость.

При залоге недвижимого имущества или покупке его в кредит следует обратиться к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2). Он устанавливает нормы, на основании которых осуществляются сделки по приобретению объектов недвижимости в кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости либо имеющегося в собственности заемщика объекта недвижимости. Также данный закон определяет правила оформления недвижимости в залог, если лицо хочет взять кредит на другие цели.

Для регулирования вопроса перестройки или смены предназначения недвижимого имущества действует отдельная группа законов. Например, ЖК РФ определяет ключевые моменты жилищного законодательства, в частности, дает характеристику разным видам жилых помещений и соответствующих им назначений, устанавливает правила перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также переустройства и перепланировки жилого помещения.

В случае приватизации недвижимости необходимо руководствоваться нормами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Данный закон определяет порядок бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

При участии в долевом строительстве следует обратиться к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1). Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Также он устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Порядок и сроки уплаты налога на доходы физических лиц при заключении сделок по реализации и сдаче в аренду объектов недвижимости, приобретения прав собственности на объекты недвижимости на основании договора дарения или по завещанию, установлен главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).

Глава 25.3 НК РФ устанавливает размер, порядок и срок уплаты госпошлины при совершении нотариальных действий и юридически значимых действий в отношении объектов недвижимости. Это государственная регистрация прав собственности, договора ипотеки, смены залогодержателя или владельца закладной по договору ипотеки, сервитутов (права ограниченного пользования объектом недвижимости), договора долевого участия, соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. В перечень юридически значимых действий, за совершение которых взимается госпошлина, входят внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, а также повторная выдача свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением изменений в запись, содержащуюся в ЕГРИП. В этой же главе указаны основания для предоставления льгот, правила предоставления рассрочки и отсрочки по уплате госпошлины при совершении сделок с объектами недвижимости. Кроме того, глава 23 НК РФ устанавливает основания для получения права на имущественный налоговый вычет при покупке жилья и порядок его предоставления физическим лицам.