Понятие и юридические признаки договора аренды

Определение

Договор аренды (имущественного найма) о предоставлении имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Квалифицирующие признаки:

- цель – передача имущества во временное владение и (или) пользование (а не в собственность) в определенном объеме и за плату.

- предмет – непотребляемые вещи (движимые и недвижимые), индивидуально-определенные.

Юридические признаки

1. Договор аренды - двусторонне-обязывающий.

2. Он является консенсуальным.

3. Возмездность. Видами арендной платы могут быть: твердая денежная сумма, периодическая или единовременная доля от полученных доходов, плодов или продукции; услуги; передача вещи в собственность или аренду; возложение затрат на улучшение имущества (например, ремонт); может быть сочетание этих видов.

4. Договор аренды свободно заключаемый.

5. Взаимная выгода: арендодатель получает прибыль из передачи имущества во временное пользование, а арендатор удовлетворяет свои потребности.

6. По срокам действия он может быть с определенным в договоре сроком либо заключаться на неопределенный срок; в последнем случае арендодатель должен предупредить арендатора о прекращении договора за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимости.

7. Праву пользования по договору аренды присуще свойство "следования" - изменение собственника не прекращает договора аренды.

8. Праву владения в договоре аренды присуща вещная защита.

9 Особое правило о судьбе улучшений имущества, произведенных арендатором: отделимые улучшения становятся собственностью арендатора; неотделимые улучшения, сделанные хотя и с согласия арендодателя, становятся его собственностью, но арендатору возмещается их стоимость; а если неотделимые улучшения сделаны без согласия арендодателя, они возмещению не подлежат, кроме аренды предприятий, где они возмещаются.

Предмет: непотребляемые вещи как движимые, так и недвижимые, индивидуально - определенные.

Субъектный состав (стороны): арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). По общему правилу ими могут быть любые субъекты гражданского права, кроме случаев, особо указанных в законе.

Арендодателями могут быть те субъекты, которые обладают правом на сдачу имущества в аренду. Это, прежде всего, собственники имущества, а также лица, управомоченные собственником.

Форма договора аренды по общему правилу должна быть письменной при заключении договора на срок более одного года либо когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит гос регистрации. При аренде зданий и сооружений требуется письменная форма независимо от срока, а также государственная регистрация при сроке договора один год и больше.

Переход права собственности (хоз ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти арендатора, его права переходят к наследнику.