Аренда земель

Гражданский кодекс РФ гласит:

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями м.б. также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договоры аренды, субаренды зем. участка, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат гос. регистрации, за искл. случаев, установленных ФЗ (ст. 26 Зем. кодекса РФ). Если в аренду сдается зем. участок или часть его, к договору аренды, представляемому на гос. регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт зем. уч-ка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы определяется договором аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливается в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ:

В аренду м.б. переданы прошедшие гос-ый кадастровый учет з.у. из земель с/х назначения, в т.ч. з.у., находящиеся в долевой собственности. Договор аренды з.у. из земель с/х назначения м.б. заключен на срок, не превышающий сорок 9 лет. Миним-й срок аренды з.у. с/х угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования с/хугодий, передаваемых в аренду. Площадь земельных участков из земель с/х назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав з. участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

З. уч-ки из земель с/х назнач-я, находящ-ся в гос. или муницип-й собственности, предоставляются гражданам и юр. лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Переданный в аренду гражданину или юр. лицу зем. уч-к может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого з.у.

Решение о предоставлении з. у. в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме.

Зем. уч-ки, находящиеся в фонде перераспределения земель, м. передаваться гражданам и юр. лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность в случаях, установленных ФЗ и законами субъектов РФ.

Аренда - одна из форм землепользования, при которой собственник земли (арендодатель) за определенное вознаграждение передает земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для использования его по целевому назначению на договорной основе.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. За использование арендованной земли арендатор платит арендодателю арендную плату, которая устанавливается письменным договором между арендодателем (собственником, либо его уполномоченным представителем) и арендатором по ставкам арендной платы за землю.

Передавать в аренду арендодатель имеет право только те участки, которые не были изъяты из оборота (исключая предусмотренные п. 11 ст.22 ЗК РФ случаи).Сдаче в аренду могут также подвергаться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

Арендные отношения оформляются с помощью соответствующего договора. Договор аренды устанавливает условия использования земельного участка и (или) недвижимости, а также размеры арендной платы, сроки ее уплаты и другие права и обязанности владельца и арендатора в отношении передаваемого в аренду имущества.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Договора аренды, заключенные на срок свыше одного года подлежат государственной регистрации в Регистрационной Палате. Договор аренды земельного участка, не зарегистрированный в установленном порядке, является незаключенным.

Арендная плата за земли не является налогом и сбором, поэтому договор может предусматривать и ответственность за неуплату. Объектами обложения арендной платой являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные гражданам в собственность, владение или пользование (аренду). При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Для заключения договора на аренду земли, находящейся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, сначала нужно выкупить право на такую аренду. Статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает в данном случае проведение торгов (конкурсов, аукционов). Торги проводятся исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Обязательным условием проведения торгов является внесение организациями и физическими лицами – участниками торгов задатка. Величина задатка устанавливается в размере не менее 20 процентов начального размера арендной платы. Участникам торгов, которые их не выиграли, сумма задатка возвращается. У победителя торгов сумма задатка засчитывается в счет арендной платы.

Порядок установления размера арендной платы за землю, порядка, условий и сроков ее внесения зависит от того, в чьей собственности находятся соответствующие земли. Если земли находятся в собственности Российской Федерации, указанные элементы устанавливаются Правительством Российской Федерации, по землям субъектов Российской Федерации – органами государственной власти субъектов Российской Федерации, по муниципальным землям – органами местного самоуправления.

Определение конкретной величины арендной платы производится на основании базовых размеров, которые устанавливают органы исполнительной власти по видам использования земель и категориям арендаторов. Причем эти размеры могут пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения. Как правило, базовые размеры арендной платы за землю определяются на основе действующих ставок земельного налога. При этом возможно применение коэффициентов дифференциации по ценности земель, целевому использованию земель или категориям арендаторов.

Арендная плата за земли подлежит перечислению на счета органов федерального казначейства. Далее эти платежи распределяются в порядке, который устанавливается законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 614) предусматриваются различные виды арендной платы и варианты их сочетания. Это:

1. установленные доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

2. предоставление арендатором определенных услуг;

3. передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

4. возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Кроме того, платежи могут быть не только периодическими, но и единовременными, вносимыми сразу за весь срок аренды.

Гражданским кодексом Российской Федерации определены отношения между арендодателем и арендатором относительно определения и пересмотра арендной платы. Так, согласно статье 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендная плата за земельные участки может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы, но с обязательным перечислением арендной платы за землю на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.

За земельные участки, необходимые для обслуживания жилых и нежилых строений, предоставленных в пользование юридическим лицам или гражданам по договорам аренды, земельный налог взимается с арендодателя.

Если юридическим лицам или гражданам передаются в аренду части жилых и нежилых строений, налог за земельные участки, обслуживающие эти строения, также полностью взимается с арендодателя.

Земельный кодекс определяет также следующие права арендатора на срок действия договора аренды:

передача своих прав и обязанностей по договору аренду земельного участка третьему лицу (либо в залог, либо в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при его уведомлении. Заключение нового договора аренды в этом случае не требуется.

передача арендованного участка в субаренду в течения срока договора без согласия собственника участка при его уведомлении.

Если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих порядков:

1) в случае проведения торгов на право заключения договора аренды, за исключением продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства:

Апл = Апоб x Кинф, где:

Апоб – арендная плата, предложенная победителем торгов;

Кинф – индекс инфляции (индекс-дефлятор), применяемый при составлении проекта областного бюджета на соответствующий финансовый год.

Кинф применяется при определении арендной платы начиная с 1 января года, следующего за годом, в котором был заключен договор аренды;

2) в случае проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства победитель торгов уплачивает цену за право на заключение договора аренды, а также арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 3;

3) в остальных случаях:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб – базовый размер арендной платы;

Кд – коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд – повышающий коэффициент;

Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S – площадь арендуемого земельного участка.

Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом области об областном бюджете на соответствующий финансовый год.

Значения коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 повышающий коэффициент не применяется.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) – коэффициент, учитывающий:

1. близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2. историческую и ландшафтную ценность территории;

3. состояние окружающей среды;

4. инженерно-геологические условия;

5. рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к категории "земли поселений", Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

В случаях предоставления в аренду земельных участков гражданам и их некоммерческим объединениям для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также размещения индивидуальных и кооперативных гаражей коэффициенты Пкд и Км не применяются.

Порядок определения арендной платы, а также условия аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления.