Правила землепользования и застройки. Градостроительное зонирование территорий

Решение всех задач, связанных с развитием и управлением территориями поселений, в том числе и с рациональным использованием этих территорий, невозможно без определения функционального и целевого назначения земельных участков и земельных массивов, контроля за их использованием и определения цены земли. В этих целях на территории поселений должно проводиться так называемое градостроительное зонирование, так как общее категорирование земель не позволяет создавать условия для устойчивого развития муниципальных образований и требует большей детализации. В отличие от категорирования земель, территориальное зонирование не просто фиксирует факт принадлежности земель к той или иной категории или территориальной зоны, но и предлагает программы использования всех земель муниципального образования на длительную перспективу.

В процессе градостроительного зонирования вся территория поселения разделяется на территориальные зоны, каждая из которых имеет определённое функциональное назначение, строго установленные границы и градостроительные регламенты.

Градостроительную документацию по зонированию территории составляют правила землепользования и застройки, разрабатываемые для каждого муниципального образования.

Правила землепользования и застройки — это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменении.

Территориальными зонами называются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны:
• виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки включают в себя:
• порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
• карту градостроительного зонирования;
• градостроительные регламенты.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В настоящее время законодательно установлены девять видов территориальных зон по функциональному назначению:

• жилые зоны;

• общественно-деловые зоны;
• производственные зоны;
• зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
• зоны сельскохозяйственного использования;
• зоны рекреационного назначения;
• зоны особо охраняемых территорий;
• зоны размещения военных объектов;
• зоны специального назначения.

При необходимости могут формироваться и иные территориальные зоны, исходя из местных условий.

Жилые зоны. По определению, эти зоны предназначены для размещения только жилых объектов.

Однако, в этих зонах допускается также размещение отдельно стоящих, встроенных и пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей и других объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного влияния на окружающую среду. В состав жилых зон могут также включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Сами по себе жилые зоны разделяются на:
• зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
• зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
• зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
• зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
• зоны жилой застройки иных видов.

Общественно-деловые зоны. В этих зонах должны размещаться только объекты, предназначенные для ведения общественной, финансово-экономической и других видов непроизводственной деятельности.

Иначе говоря, в таких зонах размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объекты среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объекты делового и финансового назначения.

В общественно-деловых зонах допускается размещение жилых домов, гостиниц, подземных и многоэтажных гаражей.

Внутри себя общественно-деловые зоны могут разделяться на:
• зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
• зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
• зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности.

Производственные зоны. Эти территории предназначены для размещения различных производств и обслуживающих их объектов транспорта. При этом производственные зоны в свою очередь разделяются на собственно производственные зоны и коммунальные зоны.

На территории производственных зон размещаются промышленные объекты с различными нормативами воздействия на окружающую среду.

На территории коммунальных зон размещаются коммунальные и складские объекты, объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты обслуживающего транспорта, объекты оптовой торговли.
В территорию производственных зон включаются и санитарно-защитные зоны всех объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Размещение жилых объектов в производственных зонах недопустимо.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур. Эти территории предназначены для размещения сооружений и коммуникаций автомобильного, железнодорожного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи всех видов, объектов энергетики, а также соответствующих этим объектам санитарно-защитных зон и полос отвода.

Размещение жилых объектов в зонах инженерной и транспортной инфраструктур недопустимо.

Зоны сельскохозяйственного использования. Эти территории используются для размещения объектов сельскохозяйственного производства и в качестве сельскохозяйственных угодий. При этом зоны сельскохозяйственного использования разделяются на:
• зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники и т.п.);
• зоны объектов сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства.

Зоны сельскохозяйственного назначения могут находиться как за пределами границ населённых пунктов, так и внутри этих границ.

Зоны рекреационного назначения. Эти территории предназначены для оздоровления и отдыха населения, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В этих зонах запрещены все виды капитального строительства.

В территорию этих зон включаются городские леса, городские сады, скверы, парки, пруды, озёра, водохранилища и пляжи.

Зоны особо охраняемых территорий. Эти территории имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Зоны размещения военных и режимных объектов. Эти территории предназначены для размещения объектов, обеспечивающих безопасность страны (полигоны, военные склады и военные гарнизоны, места дислокации воинских частей, военные аэродромы и т.п.), а также других объектов, территория которых имеет ограниченный режим доступа.

Зоны специального назначения. Эти территории предназначены для размещения объектов, которые не могут быть размещены в других территориальных зонах – кладбищ, крематориев, скотомогильников, полигонов бытовых и промышленных отходов и т.п.

Помимо перечисленных выше, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При проведении градостроительного зонирования, границы территориальных зон могут проводиться по:
• линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющих транспортные потоки противоположных направлений;
• красным линиям;
• границам земельных участков;
• границам населённых пунктов внутри муниципальных образований;
• границам муниципальных образований;
• естественным границам природных и географических объектов.