Особое использование территории предполагает ограничение видов деятельности, разрешённых на земельном участке. Ограничения и обременения в использовании земель можно разделить на три группы:
¾ ограничения вещного права, обусловленные волеизъявлением субъектов права или уполномоченных органов (арест имущества, публичный сервитут, частный сервитут, установленный по решению суда);
¾ ограничения вещного права, являющиеся следствием заключения какого-либо договора [залог (ипотека), рента, аренда, доверительное управление, частный сервитут, установленный по договору сервитута];
¾ ограничения хозяйственной деятельности на земельных участках (территориальные зоны с особым режимом использования).
Ограничения в использовании земель, их состав, границы территорий, на которых их устанавливают, находятся в прямой зависимости от категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, наличия режимообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду, перспективного планирования использования земель и иных обстоятельств.
Ограничения прав по использованию и распоряжению земельными участками, территории, в пределах которых их устанавливают, определяют на основании законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления, а также в соответствии с ГОСТами, СНиПами, СанПиНами, положениями и правилами об охране режимообразующих объектов, утвержденными в установленном порядке.
Ограничения хозяйственной деятельности могут быть установлены на основании землеустроительной и другой проектной документации по планированию использования земель или строительства режимообразующих объектов, согласованной и утвержденной в установленном порядке. Различают ограничения хозяйственной деятельности, установленные на территории режимного объекта, и ограничения хозяйственной деятельности, установленные по причине наличия режимообразующего объекта.
На основании исходных материалов, ведомостей контуров земельных участков и объектов недвижимости по объекту курсового проектирования студент вначале изучает территорию муниципального образования, особенности природных и экономических условий. При этом особое внимание необходимо уделить списку режимных и режимообразующих объектов.
Режимный объект – объект, на территории которого установлен особый режим землепользования (природопользования). К режимным объектам относятся: особо охраняемые природные территории, объекты исторического и культурного наследия, особо ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли, подлежащие консервации, резервные территории.
Режимообразующий объект – объект, вокруг (вдоль) которого установлен особый режим землепользования (природопользования). К режимообразующим объектам относятся: особо охраняемые природные территории, объекты исторического и культурного наследия, водные объекты, гидрометеорологические станции, промышленные предприятия и объекты (фермы, элеваторы, теплицы, парники, цеха по изготовлению кормов, овощехранилища, картофелехранилища, навозохранилища, скотомогильники и т.д.), коммунально-складские объекты (склады, свалки, поля ассенизации и т.д.), транспортные коммуникации и сооружения (железные и автомобильные дороги, аэродромы, вертодромы и т.д.), линии связи и радиотехнические объекты, водопроводные сети и сооружения, электрические сети и сооружения, магистральные трубопроводы, распределительные газовые сети и сооружения на них, населенные пункты.
Далее, изучая планово-картографический материал, производственное описание муниципального образования, студент устанавливает те земельные участки, на которых размещены режимные и режимообразующие объекты.
При установлении режимных и режимообразующих объектов целесообразно рассматривать и объединять их следующие укрупненные группы:
1. Площадные объекты:
- Особо охраняемые природные территории;
- Памятники истории и культуры;
- Водные объекты;
- Промышленные предприятия;
- Сельскохозяйственные объекты;
- Коммунально-складские объекты;
- Земли, подлежащие консервации;
- Сооружения на трубопроводах;
- Приаэродромная территория.