Розділ X обов'язків наймодавця

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, житло­вий будинок чи його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК), ЦК називає і дає визначення поняттям «житловий будинок» та «квартира» як об'єкти права власності у главі 28 «Право власності на житло» (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують: чи відпо­відає помешкання їх потребам та можливостям - закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для по­стійного проживання у ньому. Це стосується санітарного і технічного стану житла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будин­ків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним ви­могам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непри­датними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189^і. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що по­требує вирішення даного питання й стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов'яз­ково входить житлове приміщення (одна чи декілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла під­собні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та інші). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або кварти­ри, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися також майном, що обслуговує будинок (ч. З ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. В такому випадку він вважається укладеним на п'ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іме­нується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встанов­лено певні особливості щодо регулювання відносин за договором ко­роткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов'язковість зазна­чення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом з наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користу­вання піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі най­му житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предме­том договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після

¹ Зібрання постанов Уряду УРСР. - 1984. - № 5. - Ст. 31.

ЗОБОВ 'ЯЗАННЯ... У ЗВ ЯЗКУ З ПЕРЕДА ЧЕК) МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 223

короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же наймачем не є підставою для втрати догово­ром статусу короткострокового.

§ 2. Права та обов'язки сторін за договором найму житла

Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім догово­ром і кожна із сторін - наймодавець та наймач - має як права, так й обов'язки.

Коло обов'язків наймодавця за договором найму житла залежить від того: є цей договір найму консенсуальним чи реальним. У консен-суальному договорі найму основний обов'язок наймодавця полягає у наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов'язку, за загальним пра­вилом, що діє у цивільному законодавстві, невиконання боржником (наймодавцем) обов'язку передати у користування річ, визначену ін­дивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право вит­ребувати її у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У реальному договорі найму передання житла є умовою укладення договору, а не обов'язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір - реальний або консен-суальний, до обов'язків наймодавця слід віднести: обов'язок переда­ти у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту житла, переданого у найм, якщо за умовами договору вказане не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримання переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).

До речі, можливо тільки за згодою наймача робити переобладнан­ня житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнення істотно змінить умови користування ним (ч. Зет. 819 ЦК).

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового влас­ника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК).

Наймач за договором найму житла має право користуватися жит­лом, а при дотриманні певних умов також розпоряджатися ним (на­приклад, за згодою наймодавця передавати житло у користування піднаймачеві тощо).

Згідно з ч. 1 ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їх взаємною згодою та за згодою наймо­давця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньо­му. ЦК не передбачає будь-якого винятку з цього правила. Тому, на­віть, для вселення малолітньої або неповнолітньої особи до її батьків (усиновлювачів) вимагається згода наймодавця, наймача та усіх осіб, які постійно проживають разом з ним. Особи, які вселилися у житло відповідно до ч. 1 ст. 817 ЦК, набувають рівних з іншими особами