2015-08-21
2649
В России понятие «недвижимость» впервые введено в эк. и правовой оборот основами гражданского законодательства в 1991г. и окончательно закреплено в ГК РФ в 1994г.
Понятие НД состоит из 3 основных элементов:
1. наименование закреплено за объектом (в данном случае – НД);
2. содержание – совокупность отличительных признаков, основой к-ых явл. НД;
3. объем – множество предметов данной категории (земля, зданий, сооружения).
В соответствии с ГК РФ к НД относятся следующие материальные объекты:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, сооружения, здания;
- приравненные к НД и подлежащие обязательной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты, суда внутреннего плавания.
В общем понятии НД – земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.
В теории и практике стоит различать понятие НД имущества как матер. (физич.) объекта и как комплекса эк. - правовых и соц. отношений.
1. НД как физ. объект:
- местоположение
- объем
- размеры (высота*ширина*длина)
- форма
- физ. характеристики
2. НД как объект эк. отношений:
- товар
- капитал в вещной форме
- полезность и доходность
Имеет стоимость, цену, спрос и предложение.
3. НД как объект правовых отношений:
- право собственности
- право пожизненного владения
- право постоянного пользования
- право залога
-право аренды и т.д.
4. НД как объект общих соц. отношений:
- место обитания людей
- условия жизни людей
- источник благ
- владение и т.д.
Основные признаки:
- Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
- Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах и т.д. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых практически всегда стабильна и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
- Долговечность. Недвижимое имущество — наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.
Классификация объектов недвижимости.
по физическому статусу:
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилые — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческие — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):
— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.
По функциональному назначению объекты недвижимости подразделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).
По формам собственности объекты недвижимости делятся:
1. Частный фонд:
2. Государственный фонд:
3. Муниципальный фонд:
По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть: введенные в эксплуатацию; незавершенное строительство.
По отраслевой принадлежности — промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.
По условиям приобретения:
1) Вновь создаваемая недвижимость;
2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;
3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;
4) Недвижимость, присвоенная в залог;
5) Недвижимость, присвоенная в аренду;
6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;
7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты.
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.
Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия.
Недвижимое имущество как товар — это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.
3. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его роль в сделках с недвижимостью и оформлении прав на объект недвижимости.
Основы централизованного государственного регулирования земельными отношениями в условиях рынка в России были утверждены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. “О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость”, который ввел новую систему регистрации и учета недвижимости. При его создании был использован американский и немецкий опыт регистрации торговых операций с землей. Основные начала этой системы сводятся к записи вещных прав на земельные участки и тесно связанную с ними недвижимость в поземельные книги с признанием доступности для всех заинтересованных лиц достоверных сведений о земле и ее владельце и с возложением организации регистрации и учета недвижимости на земельные органы9.
Что же касается непосредственно сделок с землей, то названным выше Указом организация работы по ведению государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, а также на его территориальные органы на местах.
В этой связи следует упомянуть также Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР”, который впервые разрешил сельским гражданам - собственникам земельных участков продавать их другим гражданам, минуя местную администрацию и лишь оформляя сделки в комитете по земельной реформе. Таким образом, устранялось засилье администрирования при регулировании отношений земельной частной собственности.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству является исполнительным органом государственной власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством региона, города для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в городе, регионе, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти города, региона.
Назначение Комитета
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству региона, города (далее - Комитет) является исполнительным органом государственной власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством региона, города для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в регионе, городе, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти региона, города.
