Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости НД, основ. на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта. Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

Основные принципы данного подхода — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

Основные этапы оценки доходным подходом.

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов.

2. Вычитание операционных издержек.

3. Определение и корректировка чистого дохода.

4. Оценка и мультипликатор гудвил.

5. Определение окончательной стоимости недвижимости.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (метод прямой капитализации) и дисконтированного денежного потока.

В основе метода капитализации доходов лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. В общем случае ставка капитализации определяется по формуле:

Ставка капитализации равна отношению (Валовой доход - Операционные издержки + Цена гудвил) к Цене объекта недвижимости.

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации.

1. Метод прямого сопоставления. Заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.

2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала). В этом случае ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ставка капитализации на собственные средства определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

4. Кумулятивный (или суммарный) метод. Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — ставка дохода на инвестиционный капитал — разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибавляются поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации — ставка возмещения капитала — рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, по крайней мере, две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна: средней сумме отношения денежных потоков периода к ставке дисконтирования денежного потока за период.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.