Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основные требования к аналогу оценки:

- аналог похож на объект оценки по основным эк., материально-техническим и др. характеристикам;

- цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Последовательность действий при оценке НД в сравнит. подходе:

1. изучение рынка;

2. сбор и проверка достоверности инфо о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

3. сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

4. корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки;

5. установление стоимости объекта оценки.

Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта после ее корректировки на различии с объектом оценки.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

1. внесение корректировок осуществляется от объекта сравнение к объекту оценки;

2. если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.

Преимущества:

• 
  позволяет отразить мнения продавцов и покупателей в итоговой оценке;
• 
  статистически обоснован;
• 
  позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
• 
  прост в применении и дает надежные результаты (при наличии достаточного количества данных)

Недостатки:

• 
  различие продаж (чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки)
• 
  сложность сбора достоверной информации о фактических ценах продаж (в качестве ухода от налогов и сборов);
• 
  проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
• 
  зависимость от активности рынка;
• 
  зависимость от стабильности рынка (если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено);
• 
  сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.