Риэлтор – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке НД, осуществляющее сделки с объектами НД и правами на него.
Риэлтором может быть физ. и коммерческим юр. лицом в форме хоз. товариществ, произв. кооперативов и др.
Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью, если он:
- является дееспособным (18+)
- зарегистрирован как ИП
- прошел обучение на занятие данной деятельностью.
Коммерческие организации для совершения сделок с НД должны получить лицензию. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Работа риэлторских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они не продают и не покупают недвижимость — это цель продавца и покупателя. Задача фирм — получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.
|
|
Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:
— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;
— продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;
— сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;
— заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.
Функции:
-оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью.
- минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью (транзакционные издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска). В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4—6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риелторской фирме услуг.
Этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риелторской фирмы:
1.
заявка на продажу
2.
поиск покупателя
3.
проведение переговоров
4.
при достижении согласия открытие сделки
5.
сбор и проверка документов
6.
подготовка договора, согласование схемы расчета
|
|
7.
подписание договора
8.
внесение денег (в банк, нотариусу или в эскро-фирму)
9.
нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины
10.
государственная регистрация договора и уплата пошлины
11.
Обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса или в эскро-фирме)
12.
Закрытие сделки
Виды деятельности риелторской фирмы:
1.
основной вид – консультирование
2.
поддерживающие виды – оценка стоимости, маркетинг, обеспечение расчетов по сделкам
3.
дополнительные виды – ипотечное кредитование, инвестиционная деятельность, девелопмент, управление ОН, финансовые услуги, страхование титула
Страхование титула — защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следовательно, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания.
Зарубежный опыт показывает, что 70—80 % от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риелторские фирмы.