Земельные участки

3) части земельных участков.

Таким образом, земля и земельные участки являются разными объектами земельных отношений. В чем состоит эта разница, требует своего уточнения.

До недавнего времени земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК). Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» данный пункт ст. 6 был отменен и в ЗК РФ введена новая глава I.1 «Земельные участки», в статье 11.1 которой дается новое понятие земельного участка. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Как объект земельных и гражданских правоотношений, земельный участок является индивидуально-определенной, уникальной, незаменимой вещью. Правовой режим земельного участка определяется исходя из сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Сведения государственного кадастра недвижимости об объекте кадастрового учета делятся на уникальные характеристики и дополнительные. И уникальные и дополнительные характеристики имеют документированную основу и влияют на правовой режим земельного участка. Однако по общему правилу (за исключением случаев, установленных законодательством) изменение уникальных характеристик земельного участка означает прекращение его существования и образование из него другого земельного участка (других земельных участков), а изменение дополнительных характеристик не имеет таких последствий. В этом случае изменяется та или иная правовая характеристика земельного участка, но сам земельный участок как индивидуально-определенная уникальная вещь сохраняется в неизменном виде. Таким образом, уникальные характеристики индивидуализируют земельный участок, а дополнительные характеристики определяют черты его правового режима.

Правовой режим земельного участка устанавливается дифференцированно, с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов (пп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Сложнее определить содержание понятию «земля». В правовой науке понятие «земля» не разработано. Необходимость разработки этого понятия в юридическом смысле чрезвычайно актуальна. Мы можем найти определение земли только в п.1 ГОСТА 266 – 85 «Земли. Термины и определения», которое звучит следующим образом: «земля – важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а так же пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства».

Вопрос о соотношении понятий «земля» и «земельный участок» является одним из наиболее дискуссионных в земельно-правовой науке[10].

. В правовой литературе встречается мнение, что, в отличие от земельного участка, земля является не индивидуально-определенным объектом, а родовым. Законодательство использует несколько значений понятия "земля".

Во-первых, понятия "земля" и "земельный участок" употребляются как синонимы.

Во-вторых, понятие «земли» можно трактовать как совокупность (неопределенное множество) земельных участков, объединённых едиными чертами правового режима. Например, земли определенной категории. В ст. 7 ЗК РФ дается перечень категорий земель и указывается, что именно земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на соответствующие категории.

Еще одно значение "земли" содержится в ЗК РФ, где специально отмечено, что объектом земельных отношений является "земля как природный объект и природный ресурс". Таким образом, в отличие от земельного участка, «земля» не может быть объектом имущественных, гражданско-правовых отношений.

Особого внимания заслуживает понятие «земли», сформулированное в Письме Роскомзема от 27.03.1995 № 3-15/582 «О Методических рекомендациях по выявлению деградированных и загрязненных земель»:

2.1.3. Земли - территории, ограниченные однотипным хозяйственным использованием или назначением в рамках естественных или искусственных оконтуривающих границ и обладающие тем или иным почвенным покровом.

Как видно из определения, земли также имеют свои границы. Трудно согласиться с мнением, что «земля» не обладает признаком пространственной ограниченности и в связи с этим не имеет индивидуальной определенности. Земля как определенная территория в силу своих физических свойств, всегда пространственно ограничена и имеет уникальное место положения. В этом смысле землю можно также индивидуализировать, как и земельный участок, однозначно отделив соответствующие «земли» от всех других «земель». Однако только та земная поверхность, которая индивидуализируется в порядке, определенном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», получает в результате этого соответствующее описание и уникальный кадастровый номер, приобретает статус «земельного участка» и потенциальную возможность быть объектом как земельных, так и гражданских отношений.

Отличительной особенностью земельного участка является также то, что он образовывается для определенных целей использования, что определяет важнейшие черты его правового режима. Земля же (земли), даже получая точное описание границ и другие индивидуализирующие характеристики, является объектом только земельных отношений, в которых выступает как природный объект и природный ресурс, а не объект права собственности и других гражданских прав.

Необходимо признать, что из этого незыблемого юридического правила все же есть одно исключение. На него указывает содержание п. 1 ст. 16 ЗК РФ: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований». Аналогичная норма установлена в п. 2 ст. 214 ГК РФ. Таким образом, земля всё-таки может быть объектом имущественных отношений и находиться в собственности, но только государственной. При этом содержание ст. 15; 17; 18 и 19 ЗК РФ указывает на то, что в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований находятся земельные участки. Анализ норм земельного законодательства позволяет сделать вывод, что земли могут находиться только в неразграниченной государственной собственности.