Понятие и виды договора найма жилого помещения. Аренда жилых помещений

Найм жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище.

Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст.673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем» (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ). Наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников – посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма. В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма, аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду, выполнять предусмотренные законодательством эксплуатационные требования. При этом арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройства и перепланировки жилого и подсобного помещений. Арендатор (юридическое лицо) может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

При сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма жилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды. Объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).Аренда, договор социального найма, договор коммерческого найма, договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.