Особенности ипотеки жилых помещений

Договор об ипотеке, объект которого - жилое помещение, принадлежащее

малолетним либо лицам признанным судом недееспособным вследствии

психического расстройства, заключается опекуном. Несовершеннолетние

граждане в возрасте от 14 до 18 лет и признанные судом ограниченно

дееспособными вследствии злоупотребления спиртными напитками или

наркотичесими средствами вправе заключать договор об ипотеке лишь с

письменного согласия своих попечителей. Предварительным условием для

заключения договора ипотеки опекуном либо для согласия на его заключение

попечителем является разрешение органа опеки и попечительства(ч.1 п.2 ст.37

ГК РФ). Согласно ст.75 ФЗ “Об ипотеке” при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом

доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и др. оборудование,

обслуживающие больше одной квартиры, в силу п.1 ст. 290 ГК РФ находится в

общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с

жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой

собственности на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что

доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не

может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может

рассматриваться как принадлежность к главной вещи, поэтому законодатель

установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в

праве общей собственности на жилой дом. При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке

может быть предусмотрено обеспечение обязательства объектом незавершенного

строительства и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием,

которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная

статья конкретизирует п. 2 ст. 5 этого же Федерального закона, допускающего

залог не завершенного строительством недвижимого имущества. Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов

допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого

дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных

средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ[16]. Нецелевое

использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу

возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению

дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа

и уплаты причитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ “Об ипотеке” предусматривает

возможность заключения смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), включающего

элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого

имущества - жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов и

строительного оборудования).