Недобросовестный приобретатель жилого помещения

Большинство исследователей категории добросовестности в гражданском праве определяют ее как извинительное незнание приобретателя субъективного гражданского права об обстоятельствах, препятствующих или исключающих возможность приобретения, — таков традиционный взгляд применительно к оценке добросовестности приобретателя вещи от неуправомоченного лица.
Квалификация поведения приобретателя как недобросовестного открывает возможность истребования у него имущества по виндикационному иску в любых случаях (ст. 302 ГК РФ). В отношении имущества, перешедшего по недействительным сделкам, тот же результат при установлении недобросовестности обеспечивает реституция (ст. 167 ГК РФ). Напротив, отсутствие информированности приобретателя о соответствующих обстоятельствах влечет за собой отказ в иске о возврате имущества, переданного приобретателю по возмездным сделкам (кроме случаев, указанных в п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Так, Кировский районный суд г. Омска, удовлетворяя исковые требования Г. об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на наследственное имущество, однако отказывая в удовлетворении иска к Б. о признании недействительными сделок по отчуждению автомобиля, ранее принадлежащего наследодателю Ю., указал что в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Поэтому Б. считается добросовестным приобретателем имущества, пока не доказано иное. В судебном заседании истцами не было представлено доказательств тому, что К. либо Б. знали о нарушении прав наследницы при заключении сделок, машина была продана через комиссионный магазин Т. по доверенности Ю. после его смерти. С учетом изложенного суд считает, что К., а затем Б. приобрел автомобиль у Т., которая не вправе была его отчуждать, однако не знали и не могли знать об этом, в связи с чем на основании ст. 302 ГК РФ как тот, так и другой должны быть признаны добросовестными приобретателями. Поэтому суд считает возможным отказать в удовлетворении иска Г. о признании недействительными договоров купли-продажи автомобиля по основаниям, предусмотренным ст. 167 ГК РФ, так как К. и Б. являются добросовестными приобретателями имущества
При применении вышеуказанных способов защиты гражданских прав управомоченное лицо сталкивается с необходимостью доказывания в соответствующих случаях недобросовестности другой стороны. Притом что добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (ст. 10 ГК РФ), а законодательные формулировки добросовестности сводятся в основном к формуле «не знал и не мог знать», можно согласиться с высказанной в литературе точкой зрения о том, что недобросовестность представляет собой еще одно (наряду с виновностью) обозначение субъективной стороны поведения правонарушителя. При этом констатация знания приобретателя может быть приравнена к умыслу на нарушение чужих субъективных прав, тогда как установление обстоятельств, соответствующих формуле «мог знать», свидетельствует о проявлении приобретателем грубой неосторожности.
1. Знание об обстоятельствах, препятствующих приобретению субъективного гражданского права.
В данном случае приобретателю точно известно о том, что лицо, у которого он приобретает имущество, не имеет права этого делать. При всем многообразии фактических обстоятельств конкретного спора у суда здесь отсутствуют основания для применения судебного усмотрения в оценке добросовестности, поскольку при установлении информированности приобретателя она (добросовестность) исключена.
Отсутствие права на отчуждение имущества может быть связано с отсутствием у отчуждателя вообще каких-либо правомочий относительно отчуждаемого объекта, о чем приобретателю было известно.
Например, суды, рассматривая требование истца о внесении в реестр акционеров и выдаче выписки из реестра, основанное на договоре купли-продажи акций, пришли к выводу, что он не может быть признан добросовестным приобретателем этих акций, так как до заключения договора он из материалов уголовного дела знал, что продавец владел и пользовался акциями, не являясь их собственником
Или же, рассматривая иск об истребовании из чужого незаконного владения железноокисного шлама, суд указал, что истец не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку знал о наличии собственника, открыто пользующегося в предпринимательских целях этим имуществом, о чем свидетельствует ходатайство об обеспечительных мерах
Недобросовестность приобретателя может связываться также с тем, что он знал о нарушениях норм закона, регламентирующих отдельные способы приобретения имущества, которое имеет собственника.
Например оценивая по одному из дел добросовестность приобретения недвижимости, суд констатировал, что покупатель — мясокомбинат не может быть признан добросовестным приобретателем, так как являлся единственным покупателем на торгах и, следовательно, неправомерность приобретения объекта недвижимости в нарушение норм закона была ему известна
По другому делу, удовлетворяя требование о возврате объектов недвижимого имущества из незаконного владения индивидуального предпринимателя, суд указал, что последний знал, что имущество изначально отчуждалось с нарушением действующего законодательства (по сделкам, признанным впоследствии судом недействительными), поэтому не может быть признан добросовестным приобретателем
Отсутствие права на отчуждение может быть связано и с тем, что титул, на котором продавец владеет вещью, не позволяет распоряжаться ею. К этому может привести, например, невыполнение сторонами требований ст. 223, 551 ГК РФ. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, отмечая, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, именует его тем не менее законным владельцем
Так, покупатель недвижимого имущества, ознакомившись со всеми правоустанавливающими документами на него (договорами купли-продажи), знал о том, что переход права собственности на данный объект ни один из его приобретателей по указанным сделкам не зарегистрировал. Однако он не принял во внимание указанных требований закона и, зная об отсутствии у продавца права отчуждать спорное имущество, заключил с ним договор купли-продажи, в связи с чем не может быть признан добросовестным
Аналогичная аргументация предложена и судом общей юрисдикции при рассмотрении иска о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. Здесь истица также не отрицала, что, покупая спорные здания, она ознакомилась со всеми правоустанавливающими документами на него и знала о том, что переход права собственности на данные объекты приобретателем не зарегистрирован. Однако не приняла во внимание указанные выше требования закона и заключила договор купли-продажи с продавцом, не имевшим права отчуждать спорное имущество <8>. Таким образом, здесь истица также знала о том, что субъект, с которым она вступила в правоотношения, является ненадлежащим продавцом, который не мог отчуждать ей здания, что исключает ее добросовестность.
В другом случае суд удовлетворил заявленное требование об обязании ответчика возвратить транспортное средство, исходя из того, что ответчик не является добросовестным приобретателем, поскольку не мог не знать о том, что спорное имущество находилось у продавца на основании договора лизинга
2. Отсутствие необходимой осмотрительности и осторожности при приобретении имущества при наличии обстоятельств, препятствующих приобретению субъективного гражданского права.
Более сложным является определение недобросовестности приобретателя в тех случаях, когда заведомость нарушения чужих субъективных прав установить не удается. Тогда суды, используя формулу «мог знать», должны прибегнуть к судебному усмотрению для оценки правомерности поведения приобретателя. Критерием правомерности здесь будет поведение в аналогичных ситуациях среднего разумного человека, что предполагает проявление при приобретении разумной осмотрительности и осторожности, в том числе в соответствующих случаях необходимость наведения справок (проведения проверки).
В разное время для ряда типичных ситуаций судебными инстанциями в материалах обобщенной судебной практики были сформулированы критерии того поведения, которое следует считать добросовестным или недобросовестным. Наиболее известный в настоящее время случай проявления приобретателем грубой неосторожности приведен в п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <10>. В соответствии с ним покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Указанный подход Высшего Арбитражного Суда РФ к оценке недобросовестности приобретателя по «проблемным» сделкам был впоследствии подтвержден в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П Как видно, высшими судебными инстанциями сформулированы два критерия оценки поведения приобретателя как недобросовестного: объективный (наличие к моменту приобретения притязаний третьих лиц в отношении спорного имущества) и субъективный (знание об этом). Субъективный критерий здесь направлен на достижение справедливого баланса интересов, поскольку лицо, которое не знало (опять же при отсутствии грубой неосторожности с его стороны) о наличии спора в отношении приобретаемого имущества, нельзя упрекнуть в грубом пренебрежении правами и законными интересами третьих лиц и существующими в обороте правилами.

Жилищные правоотношения характеризуются стабильно­стью и устойчивостью. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены, как правило, в интересах и с согласия проживающих по догово­ру найма. Законодательство допускает изменение жилищ­ных правоотношений по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя, а также по административному акту (переустройство и переплани­ровка жилого помещения).

Изменение жилищных правоотношений может касаться предмета договора жилищного найма, субъектного состава, характера и объема прав и обязанностей нанимателя и чле­нов его семьи. Изменения могут быть связаны одновремен­но с предметом найма и субъектным составом или субъект­ным составом и характером, объемом прав и обязанностей.

Изменение жилищного правоотношения при вселении в помещение <(.1енов семьи и других лиц. В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному пересмотру, нлзванному главньм образом двумя обстоятельствами. Во-первых, провозглашением отказа от прописки и перехода к учету населения по месту пребывания и жительства; во-вторых, разграничением социаль-i ото и коммерческого найма и последовавшим за этим размежеванием».ловий, при которых допускается вселение других лиц в помещение,, федоставленное в социальный и в коммерческий наем. В первом случае -словия вселения других граждан в жилое помещение определены ст. 1•> 4 ЖК, во втором — ст. 679 ГК. Отличия от условий вселения, предусмотренных в указанных нормах, сводятся к следующим. Статья 54 ЖК очерчивает круг лиц, которых наниматель может в помещение вселить, причем он совпадает с кругом лиц, которые по ст. 53 ЖК относятся к членам семьи нанимателя. Статья 679 ГК круг этих лиц не определяет, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть нселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Для вселения других лиц в обоих случаях требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан. Исключение в обоих s пучаях сделано для вселения несовершеннолетних детей.

Для вселения по ст. 54 ЖК согласия наймодателя не требуется, а для вселения по ст. 679 ГК требуется. Наконец, для вселения по ст. 679 необходимо соблюдение требований о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей. Иными словами, к результате вселения на каждого постоянно проживающего гражданина, а также поднанимателей (при определенных условиях — и временных жильцов) должно приходиться не менее 12 кв. м жилой площади. i 1ри вселении лиц, перечисленных в ст. 54 ЖК, в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, соблюдение нормы жилой площади законом не предусмотрено.

По ст. 54 ЖК требовалось, чтобы вселение произошло в установленном порядке, под которым понималось соблюдение порядка про-

Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в гчде работ (см.: Лесин B.C. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дисс. Л., 1967; Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотноше-"ий. Автореф. канд. дисс. Свердловск, 1984; Соколов С. П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дисс. Минск, 1988).

писки (см. ч. 4 п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2). Этим, по-видимому, объясняется, почему по ст. 54 ЖК согласие наймодателя на вселение в помещение других лиц не требовалось. Считалось достаточным соблюдение порядка прописки. С другой стороны, вселение в порядке ст. 679 ГК поставлено под достаточно жесткий контроль благодаря тому, что для такого вселения требуется как согласие наймодателя, так и соблюдение нормы жилой площади.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора