Создание устава ТСЖ

Примерный устав ТСЖ был утвержден еще в 1998 году приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 3527. Положения этого устава и легли в основу практически всех ныне существующих уставов ТСЖ. Уже нет этого министерства, отменен даже закон, в развитие которого разработан этот вариант устава, принят новый ЖК РФ, а отголоски этого документа можно найти и в настоящее время. Очень неудобно применение типового устава в конкретных случаях, с этим многие уже, наверное, столкнулись на практике не раз.

В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Новый ЖК не оговорил состав и не определил требования к содержанию учредительных документов товарищества. Только в статье 135 ЖК РФ определено, что устав ТСЖ принимается на общем собрании. Следовательно, учредительным документом товарищества будет являться устав ТСЖ. В императивной форме установлено, что утверждение устава, внесение в него изменений происходит только по решению общего собрания членов кооператива.

Требования к содержанию учредительных документов юридического лица определяются пунктом 2 ст.52 ГК РФ, в котором устанавливается в императивной форме, что учредительные документы юридического лица должны содержать:

а) наименование юридического лица,

б) место его нахождения,

в) порядок управления деятельностью юридического лица,

г) а также другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц.

Так как ТСЖ признается некоммерческой организацией, то на его деятельность распространяются и положения закона, регулирующего деятельность некоммерческих организаций. Требования к содержанию учредительных документов можно найти в ст. 14 закона "О не коммерческих организациях". В этой статье в частности определено, что в учредительных документах некоммерческой организации должны содержаться (устав ТСЖ):

1) наименование, содержащее указание на характер его деятельности и организационно-правовую форму;

2) место нахождения;

3) порядок управления деятельностью товарищества;

4) предмет и цели деятельности;

5) сведения о филиалах и представительствах;

6) права и обязанности членов ТСЖ; условия и порядок приема в члены товарищества и выхода из него;

7) источники формирования имущества;

8) порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации;

9) порядок использования имущества в случае ликвидации;

10) иные не противоречащие законодательству положения.

Императивные нормы, отдельные положения, содержащиеся в ЖК РФ, которые должны обязательно присутствовать в тексте устава, содержатся в статьях: ст.137 ч.2, ст.145 ч.1, ст.146 ч.3, ст.147 ч.5, ст.149 ч.1, ст.151 ч.3, ст.152 ч.3, ст.156 ч.8.

Помимо императивных норм, перечисленных выше, в законодательстве очень часто используются еще диспозитивные нормы, содержащиеся в ЖК, позволяющие изменить те или иные положения в уставе товарищества: ст.135 ч.4, ст.145 ч.3, ст.146 ч.6, ст.147 ч.2, ст.147 ч.5, ст.148 п.9.

Сочетание императивных и диспозитивных норм, содержащихся в законодательстве о ТСЖ, позволяет конкретизировать положения устава индивидуально для каждого товарищества. Императивными нормами отражены вопросы, которые могут в дальнейшем создать определенные трудности, и поэтому они должны быть однозначно определены в уставе товарищества. Некоторые диспозитивные нормы имеют также достаточно универсальное применение и достаточно весомы. Так, например, положения ст.146 ч.6, допускающие возможность голосования в письменной форме. Одновременно положения этой статьи содержат также и возможность включения в устав положений о голосовании по группам членов товарищества, в зависимости от вида помещений - жилое или нежилое. Включение таких положений в устав товарищества, где в доме пре6бладаeт какой-то вид помещений (жилые или нежилые), создаст преимущества при принятии решений собственниками таких помещений. Поэтому обязательное включение в устав всех императивных норм, а также внимательное изучение и оценка диспозитивных норм, позволит составить устав, отвечающий требованиям ТСЖ.

В учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица.

Предметом и целями деятельности ТСЖ являются, как это установлено в ст.135 ЖК РФ, управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Помимо специальной правоспособности, ТСЖ, как юридическое лицо, обладает также и другими гражданскими правами, присущими юридическим лицам. Правоспособность ТСЖ, которая подтверждена статьями ЖК РФ, выражается в следующем:

1) ТСЖ считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном федеральными законами порядке;

2) вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами;

3) должно иметь круглую печать, содержащую его полное'

4) фирменное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. В печати может быть также указано фирменное наименование общества на любом иностранном языке или языке народов РФ;

5) вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной идентификации;

6) отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;

7) не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества;

8) ТСЖ создается без ограничения срока деятельности;

Статья 135 ЖК РФ содержит диспозитивную норму, которая допускает возможность в уставе ТСЖ предусмотреть, на какой срок создается товарищество.

Таким образом, используя приведенную выше информацию, можно составить преамбулу устава товарищества собственников жилья, определив статус, его цели и задачи, а также его правоспособность.