Глава 8. Социальный наем жилого помещения 3 страница

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

Комментарий к статье 70

Право на вселение в занимаемое жилое помещение иных граждан всегда рассматривалось как одно из наиболее важных и ценных для нанимателя правомочий. Вместе с тем это правомочие нанимателя никогда не было свободно от различного рода административных ограничений. Длительное время ЖК РСФСР в качестве одного из условий вселения в жилое помещение называл необходимость соблюдения установленного порядка вселения, под которым понималась необходимость соблюдения правил о прописке (регистрации). Поэтому зачастую на практике именно с фактом прописки или ее отсутствия связывалось решение вопроса о приобретении вселившимся лицом права на то или иное жилое помещение.

Несмотря на то что цивилисты всегда выступали за отмену административных барьеров в регулировании жилищных отношений и еще Заключением Комитета конституционного надзора СССР от 11 октября 1991 г. нормативные акты о прописке были признаны недействующими, положение ЖК РСФСР о необходимости соблюдения этих правил оставалось действующим до 25 апреля 1995 г. - до дня принятия Конституционным Судом РФ Постановления по делу о проверке конституционности ч. ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой <1>. В этом Постановлении Конституционный Суд РФ отметил, что неопределенность юридического содержания понятия "в установленном порядке" не позволяла ответить на вопрос, какой орган и какие акты должны устанавливать этот порядок, что порождало произвольное понимание того, что оно означает по своему существу: отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен устанавливать порядок вселения в жилое помещение, позволяло законодательным и исполнительным органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации устанавливать его по собственному усмотрению. Правоприменительные же органы при решении вопросов вселения в жилое помещение нередко руководствовались отмененными нормативными актами.

--------------------------------

<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1992 - 1996 гг. М.: Новый Юрист, 1997. С. 319.

В итоге Конституционный Суд РФ признал, что содержавшееся в ст. 54 ЖК РСФСР положение об установленном порядке как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует по содержанию ст. ст. 18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч. 1) и 55 (ч. ч. 2 и 3) Конституции РФ.

Развивая эту правовую позицию, Конституционный Суд РФ в Постановлении по делу о проверке конституционности п. п. 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, отметил, что представление гражданином такого документа, как паспорт или иной заменяющий его документ, удостоверяющий личность гражданина, и документа, являющегося основанием для вселения гражданина в жилое помещение (ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ), либо его надлежаще заверенной копии порождает у органа регистрационного учета не право, а обязанность зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он избрал местом своего жительства <1>.

--------------------------------

<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1997 - 1998 гг. М.: Юристъ, 2000. С. 186.

2. Жилищный кодекс РФ внес изменения в регулирование отношений по вселению в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя, максимально приблизив его к тому, что предусмотрено для найма (коммерческого найма) жилого помещения гл. 35 ГК РФ (о круге членов семьи нанимателя социального жилья см. комментарий к ст. 69 ЖК).

3. Одним из условий вселения новых членов семьи нанимателя в социальное жилье помимо желания нанимателя является согласие проживающих в жилом помещении граждан. Такое согласие должно быть дано в письменной форме. Введение письменной формы согласия на вселение не следует рассматривать как ужесточение правил вселения: во избежание споров между старыми и новыми членами семьи такая форма согласия не исключалась и ЖК РСФСР. Прямое указание ЖК РФ на необходимость получения письменного согласия всех проживающих в данном жилом помещении на вселение нового жильца призвано предотвратить возможные конфликтные ситуации, связанные с приобретением права на жилое помещение вселившегося лица. Само по себе несоблюдение письменной формы согласия на вселение нового члена семьи в жилое помещение в случае спора не должно приводить к безусловному отказу в признании права на жилое помещение за этим лицом. Комментируемый Кодекс об этом не говорит. Поэтому заинтересованное лицо вправе ссылаться на любые иные письменные доказательства того, что такое согласие давалось. В противном случае в приобретении права на жилое помещение путем вселения в него может быть отказано.

Для вселения в жилое помещение нового члена семьи также требуется письменное согласие временно отсутствующих членов семьи (см. комментарий к ст. 71 ЖК).

Согласие сонанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, требуется на вселение определенных лиц. К их числу относятся супруг, совершеннолетние дети и родители нанимателя. Вселение указанной категории граждан допускается вне зависимости от того, будет наниматель признаваться после их вселения нуждающимся в получении социального жилья вследствие уменьшения его площади до учетной нормы, дающей право постановки на учет нуждающихся в получении социального жилья, или не будет.

4. Для вселения в жилое помещение в качестве членов семьи других граждан (родственников любой степени родства, фактического супруга и т.д.) наниматель социального жилья должен получить не только согласие проживающих с ним в жилом помещении членов семьи (включая временно отсутствующих), но и согласие наймодателя. Требование согласия наймодателя для вселения в жилое помещение этой категории граждан направлено на предотвращение возникновения у нанимателя одного из оснований нуждаемости в получении другого жилого помещения по договору социального найма, т.е. уменьшения общей площади занимаемого жилого помещения до учетной нормы (см. комментарий к ст. 50 ЖК), что, как исключение, допустимо лишь в отношении его супруга, детей и родителей. В связи с этим ЖК РФ прямо указывает на то, что наймодатель может запретить вселение некоторых граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы, которая устанавливается органом местного самоуправления, а в ряде случаев - законом субъекта Федерации или федеральным законом.

Решением Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. N ГКПИ07-1022 признан недействующим и не подлежащим применению со дня вступления решения в законную силу подп. "а" п. 9 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, в той мере, в которой эта норма требовала согласия (в письменной форме) наймодателя на вселение нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей.

В то же время было отказано в признании недействующим подп. "в" п. 8 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, как не предусматривающего право наймодателя запретить вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Такое ограничение для вселения новых членов семьи ранее не было известно ЖК РСФСР. Представляется, однако, что в том случае, когда вселение к нанимателю социального жилья, например, дальнего родственника действительно вызвано необходимостью и какими-либо заслуживающими внимания обстоятельствами (болезнью нанимателя, за которым требуется уход, и т.д.), наймодатель вправе разрешить такое вселение независимо от допустимого уменьшения размера общей жилой площади. Этот вывод может быть сделан как из формулировки ст. 70 ЖК РФ, которая говорит фактически о праве, а не об обязанности наймодателя запретить такое вселение, так и на основании здравого смысла. Вместе с тем следует иметь в виду, что понуждение наймодателя к даче такого согласия на вселение в судебном порядке невозможно.

В том случае, если член семьи нанимателя жилого помещения все-таки вселился в него без согласия наймодателя, такое вселение следует рассматривать как самоуправное и не порождающее права члена семьи на жилое помещение. Выселение самоуправно вселившегося лица ЖК РФ не предусматривает. Вместе с тем это не лишает наймодателя права поставить вопрос о выселении самоуправно вселившегося лица по правилам ГК РФ (см. комментарий к ст. 91 ЖК).

5. В ЖК РФ неизменным осталось правило, согласно которому на вселение к родителям их несовершеннолетних детей (т.е. лиц, не достигших 18-летнего возраста) не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Согласно практике Верховного Суда РФ несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей. Такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое помещение. При этом закон не устанавливает какого-либо срока, по истечении которого лицо может быть признано вселенным (см. Определение Верховного Суда РФ от 25 августа 2009 г. N 5-В09-90). Это правило распространяется и на вселение несовершеннолетних детей к бывшим членам семьи нанимателя социального жилья, если они остались проживать в этом же помещении. Представляется, однако, что целесообразнее было бы говорить об упрощенном порядке вселения в жилое помещение недееспособных детей нанимателя, учитывая, что они могут вступить в брак до 18 лет, и т.д.

6. Вселившиеся члены семьи нанимателя приобретают наравне с ним права и обязанности, определенные договором социального найма жилого помещения. Равный объем этих прав и обязанностей вытекает из положений ст. 69 (ч. 2) ЖК РФ.

В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения прав вселившегося члена семьи нанимателя на пользование жилым помещением соглашением сторон. Поэтому в настоящее время недопустимо ограничивать право пользования жилой площадью нового члена семьи нанимателя соглашением, по которому вселившееся лицо приобретало бы право пользования, к примеру, только одной комнатой в трехкомнатной квартире.

7. Факт вселения в жилое помещение нового члена семьи нанимателя должен быть отражен в договоре социального найма в целях определенности возникших отношений, осведомленности о правах и обязанностях сторон. Именно в таком контексте следует рассматривать положение ч. 2 комментируемой статьи. Вместе с тем изменение договора социального найма жилого помещения при вселении нового члена семьи нанимателя может касаться многих его условий, связанных в том числе с размером вносимой платы за жилое помещение и коммунальные услуги, появлением новых правомочий, например на замену жилого помещения по состоянию здоровья, и т.д.

Как отметил Верховный Суд РФ, правовая норма, предписывающая отразить в договоре социального найма сам факт вселения в жилое помещение нового члена семьи, оформив возникшие в связи с этим отношения, не требует согласия наймодателя на изменение договора социального найма и не наделяет наймодателя правом запретить включение в соответствующий договор новых членов семьи, вселенных наймодателем с соблюдением правил, установленных ч. 1 ст. 70 ЖК РФ (см. Определение от 18 ноября 2008 г. N 5-В08-117).

Несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 комментируемой статьи порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Отсутствие письменного договора социального найма жилого помещения, в который то или иное лицо включено в качестве члена семьи нанимателя, также не позволяет опровергнуть иные доказательства, свидетельствующие о фактическом вселении в спорную квартиру в качестве члена семьи.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Комментарий к статье 71

Комментируемая статья содержит очень важное положение, которое гарантирует нанимателю и проживающим вместе с ним членам его семьи, временно отсутствующим в жилом помещении, сохранение в неизменности их статуса нанимателей и невозможность расторжения с ними по указанному основанию договора социального найма.

Перечень основных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи содержится в ст. 67 ЖК РФ (см. комментарий к ней), иных статьях Кодекса. Дополнительные права и обязанности нанимателя могут содержать и другие федеральные законы, а также договор социального найма.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование (ч. 2 ст. 60 ЖК). Это относится ко всем лицам, участвующим в договоре социального найма (нанимателю и членам его семьи) (см. комментарий к ст. 69 ЖК), проживающим в данном жилом помещении (ст. 20 ГК).

Ранее действовавший ЖК РСФСР исходил из того, что право на жилое помещение могло прекратиться, если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жилом помещении сверх срока, предусмотренного этим Кодексом, вследствие чего лица, которые не проживали в предоставленном им жилом помещении по уважительным причинам, как правило, утрачивали право на него. Право на жилье за отсутствующими пользователями сохранялось лишь при условиях, предусмотренных ЖК РСФСР.

В 1995 г. ограничение конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи было признано не соответствующим Конституции РФ <1>. При этом Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что временное непроживание лица в жилом помещении, в том числе в связи с присуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Ограничения права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" // Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1992 - 1996. С. 351 - 352.

2. Законодательство не содержит определения того, что следует считать временным отсутствием нанимателя, членов его семьи или всех их вместе взятых. Очевидно, что такие ранее предусматривавшиеся допустимые основания длительного отсутствия, как командировка, выезд для обучения, для прохождения лечения и т.д., свидетельствуют о временном характере отсутствия нанимателя. Однако установление даже приблизительного перечня оснований временного отсутствия граждан, занимающих социальное жилье, вряд ли целесообразно, поскольку в случае их непроживания в жилом помещении временный характер такого отсутствия презюмируется. Иными словами, обязанность доказывания того, что отсутствующий наниматель, члены его семьи либо все они вместе выехали из занимаемого помещения и не намерены в него возвращаться, лежит на наймодателе.

3. Комментируемый Кодекс не ставит возможность сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующим нанимателем в зависимость от того, информирован об этом наймодатель или нет. Нанимателю нет необходимости обращаться к наймодателю с какими-либо заявлениями по поводу своего отсутствия. Сейчас решение этого вопроса полностью зависит только от усмотрения самого нанимателя либо членов его семьи, что, впрочем, не мешает им поставить наймодателя в известность о своем отсутствии.

4. Формулировку комментируемой статьи о том, что временное отсутствие нанимателя, кого-либо из членов его семьи или их всех вместе в жилом помещении не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма, не следует понимать однозначно.

Так, ст. 155 (ч. 11) ЖК РФ предусматривает, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. Тем самым для временно не проживающего в жилом помещении нанимателя происходит изменение (уменьшение) объема его обязанности по внесению платы за коммунальные услуги. Это правило впервые введено на федеральном уровне, хотя некоторые регионы давно руководствовались им, осуществляя собственное правовое регулирование в рассматриваемой сфере.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Комментарий к статье 72

1. Статьи 72 - 75 комментируемого Кодекса регламентируют такое важное правомочие нанимателя по распоряжению жилым помещением, как обмен жилыми помещениями, предоставленными ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.

Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление президиума Моссовета от 28 июля 1924 г. "Об улучшении жилищного дела в Москве" впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике" <1> и других постановлениях.

--------------------------------

<1> СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.

2. Для сторон, заключающих договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.

Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением могут быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.

Не могут быть предметом договора обмена неизолированные жилые помещения (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).

Жилые помещения жилищного фонда социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в том числе в специализированных фондах, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., в индивидуальном фонде и фонде коммерческого использования.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его приватизации <1>.

--------------------------------

<1> См.: Определения Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О "По делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"; от 2 ноября 2000 г. N 220-О "По делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения - для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.

3. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площади.

В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что "при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен) ЖК РФ не предусмотрен".

Кроме того, в п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснено, что ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., как следует из положений ст. 5 Вводного закона к ЖК РФ.

Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; ст. ст. 67 - 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов или в домах жилищно-строительных кооперативов. Собственники жилых помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно, круг лиц, имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма (гл. 35 ГК) <1>, а также собственники жилых помещений.

--------------------------------

<1> Это положение законодательства, как представляется, было вызвано недоразумением.

Столь серьезное сужение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного фонда социального использования и, в частности, особых оснований предоставления и условий пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами, категории которых определены федеральным законом или законом субъекта Федерации (см. комментарий к ст. 49 ЖК).

Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60) не предусматривает возможности расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.

4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 комментируемой статьи), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства <1>.

--------------------------------

<1> См. п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Следует отметить, что ЖК РСФСР, за небольшим исключением, не требовал согласия наймодателя на обмен жилыми помещениями, поэтому усиление административно-правового начала в регламентации обменных операций вряд ли может приветствоваться. Вместе с тем, поскольку о согласии наймодателя на обмен социального жилья говорится и в ст. 74 ЖК РФ, посвященной оформлению обмена жилыми помещениями, можно предположить, что такое согласие достаточно условно и фактически наймодатель при совершении обменов должен проверять только одно - нарушены или нет запретительные нормы об обмене.

5. Ранее действовавший ЖК РСФСР (ст. 70) предусматривал такую разновидность обмена, как обмен жилого помещения членом семьи нанимателя. Его особенность заключалась в том, что договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а один из ее членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора жилищного найма) поселялось другое лицо, на площадь которого приобретал право выбывший член семьи, совершивший обмен. На практике чаще всего совершались такие обмены, при которых часть площади в виде комнаты или части комнаты обменивалась на отдельную квартиру (например, дочь, проживавшая с родителями в двухкомнатной квартире, обменивала приходящуюся на ее долю жилую площадь на однокомнатную квартиру бабушки, которая в качестве члена семьи переселялась в указанную двухкомнатную квартиру). Как отмечал В.А. Дозорцев, в таком порядке совершались "внутрисемейные" обмены, которые иногда именовали "родственными" <1>. При определении круга лиц, которые могли быть стороной "внутрисемейного" обмена, руководствовались критериями, определяющими состав членов семьи. Объектом обмена являлась не жилая площадь, а доля жилой площади, приходившаяся на меняющегося члена семьи, в счет доли которого совершался обмен. Доля жилой площади как объект обмена не выражалась арифметически. Речь шла об абстрактной величине, и смысл заключался не в определении размера доли, а в том, что вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Доля жилой площади могла быть представлена в виде смежной неизолированной комнаты и даже части комнаты. Выделение ее в натуре было необязательно.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 181.

Такая разновидность обмена, как "внутрисемейный" обмен, в действующем ЖК РФ не предусмотрена. Законодателем исключена возможность обмена доли жилой площади, приходящейся на члена семьи нанимателя <1>.

--------------------------------

<1> См. п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

6. В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи ч. 2 комментируемой статьи предусмотрено, что право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. Верховным Судом РФ в п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что члены семьи нанимателя имеют право участвовать также в решении вопроса об обмене жилого помещения.

Не имеют права на обмен жилого помещения поднаниматели и временные жильцы.

7. Частью 3 комментируемой статьи предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (в том числе бывшими членами семьи на основании ч. 4 ст. 69 ЖК), занимающими жилое помещение по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на жилые помещения в разных домах или квартирах, т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора социального найма может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. Такой обмен в этом случае в целях расселения может быть совершен принудительно.