Глава 8. Социальный наем жилого помещения 5 страница

Выселение без предоставления жилого помещения при признании обмена недействительным не применяется.

4. Если обмен является результатом неправомерных действий одной из сторон, закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным. Виновный в неправомерных действиях участник обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (убытки в связи с переездом, оформлением договора об обмене, ремонтом жилого помещения и т.д.). Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК).

5. Право заявить требование о недействительности обмена принадлежит лицам, участвующим в обмене, прокурору в интересах пострадавших лиц при условии, что эти лица по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут сами обратиться в суд (ст. 45 ГПК).

6. Для признания недействительным договора обмена жилыми помещениями действует общий трехгодичный срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 76

1. Комментируемая статья закрепляет одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи на условиях договора социального найма, - право сдавать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем.

2. Сторонами договора поднайма жилого помещения являются наниматель, выступающий одновременно стороной в договоре социального найма жилого помещения, и поднаниматель. Поднанимателем может быть только гражданин, который при заключении договора поднайма может действовать как в своих интересах, так и в интересах членов своей семьи.

В поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору социального найма жилое помещение.

Для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить в письменной форме согласие не только наймодателя такого жилого помещения, но также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, поскольку наниматель и члены его семьи равны в правах (ч. 2 ст. 69 ЖК). В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса сдачи жилого помещения в поднаем. При этом необходимо иметь в виду, что в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, поэтому такие граждане также вправе заключать договор поднайма с соблюдением правил комментируемой статьи <1>.

--------------------------------

<1> См. п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Таким образом, положения комментируемой статьи распространяются не только на нанимателя жилого помещения по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи, но и на бывших членов его семьи. Бывший член семьи нанимателя самостоятельно исполняет обязанности в отношении спорного жилого помещения и, соответственно, обладает всеми правами, вытекающими из договора социального найма.

При этом следует иметь в виду, что понуждение таких граждан к даче согласия на передачу в поднаем жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма и в отношении которого стороны наделены равными правами, а также вселение в него других лиц в судебном порядке Кодексом не предусмотрены.

Следовательно, причины, по которым члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе и бывшие члены его семьи, отказывают в даче согласия на передачу в поднаем жилого помещения и вселение в него других лиц, не имеют правового значения, а потому отказ членов семьи нанимателя в таком согласии не может быть признан правомерным.

Для заключения договора поднайма жилого помещения в коммунальной квартире нанимателю необходимо получить также согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей).

3. Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.

Заключение договора поднайма жилого помещения предполагает обязательное соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего, которая в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.

Препятствиями для заключения договора поднайма жилого помещения являются проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний устанавливается Правительством РФ <1> (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В таких квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию указанными помещениями.

--------------------------------

<1> Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).

Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем (отсутствие согласия наймодателя; недостаточность общей площади; проживание в жилом помещении лиц, страдающих заболеваниями, опасными для окружающих, и т.д.), не является исчерпывающим. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи запрета заключения договора поднайма.

Нарушение хотя бы одного из перечисленных требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность договора поднайма (ст. 168 ГК).

4. Приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение.

Права поднанимателя зависят от прав основного съемщика (нанимателя): они следуют за правами основного съемщика (нанимателя) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюз. ин-т юрид. наук. М.: Госюриздат, 1956. С. 141.

По договору поднайма жилого помещения поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем, прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, вследствие чего отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору социального найма, в том числе в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, будет наниматель. Утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору социального найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, как и против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.

5. Нормы о поднайме жилого помещения также содержатся в ГК РФ (ст. 685). В соответствии с п. 3 ст. 672 данного Кодекса правила п. п. 1 - 3 ст. 685 применяются к договору социального найма. Правила этих пунктов совпадают с содержащимися в ч. ч. 1, 3 комментируемой статьи и в ч. 1 ст. 78 ЖК РФ.

Однако следует обратить внимание на то, что ЖК РФ предусматривает дополнительные специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма.

Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).

6. В п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснен вопрос о применении срока исковой давности к спорным жилищным отношениям, основанием которых является договор, в том числе договор поднайма жилого помещения.

В частности, в указанном пункте Постановления разъяснено, что если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197 и иные положения гл. 12 об исковой давности) (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор поднайма жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК).

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 77

1. Жилищным кодексом РФ предусматриваются специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, по сравнению с правилами поднайма, установленными ст. 685 ГК РФ (в силу прямого указания в п. 3 ст. 672 ГК правила о поднайме, содержащиеся в п. п. 1 - 3 ст. 685 Кодекса, применяются и к социальному найму). Речь идет о форме договора поднайма жилого помещения.

В ст. 685 ГК РФ форма договора поднайма жилого помещения не устанавливается, следовательно, она подчинена общим требованиям гражданского законодательства о форме сделок. Несоблюдение письменной формы (поскольку она не требуется в силу закона) не влечет недействительности сделки (договора поднайма). В этом случае наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).

Требования ЖК РФ к форме договора поднайма жилого помещения, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме. В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий ее содержание, и имеются подписи лица или лиц, совершивших сделку, либо уполномоченных ими лиц. Простая письменная форма договора поднайма установлена для определенности взаимоотношений, призвана обеспечить интерес контрагентов. Поскольку письменная форма договора поднайма предусмотрена законом, то ее несоблюдение влечет недействительность сделки (договора поднайма) (п. 1 ст. 162 ГК).

Кроме того, ЖК РФ предписывает нанимателю жилого помещения передать экземпляр договора поднайма наймодателю такого жилого помещения.

Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора поднайма жилого помещения. Однако договор поднайма жилого помещения может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).

2. Дополнительные требования сформулированы в ч. 2 комментируемой статьи для заключения договора поднайма жилого помещения в случаях, когда поднаниматель действует также в интересах членов своей семьи. При этом условием договора поднайма является перечисление лиц, вселяющихся совместно с поднанимателем в жилое помещение. Это условие является существенным в силу обязательной для сторон императивной нормы закона.

3. Законодателем не установлены какие-либо ограничения для нанимателя в отношении того, на какой срок может быть сдано в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение. Этот срок определяется самими сторонами.

Данное решение, вероятно, вызвано тем, что в соответствии с положениями ЖК РФ временное непроживание лица в жилом помещении (в том числе в связи с осуждением его к лишению свободы) само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить основанием для лишения права пользования жилым помещением (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Данное положение основано на правовой позиции Конституционного Суда РФ <1> относительно временного непроживания лица в жилом помещении.

--------------------------------

<1> См.: Постановление КС РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

На случай своего длительного отсутствия наниматель может сдать в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение, например, для того, чтобы оплачивать расходы, предусмотренные договором социального найма на содержание жилого помещения. Длительное отсутствие нанимателя может быть связано с избранием его на выборную должность в органы государственной власти, работой в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, направлением на работу за границу, призывом на военную службу, нахождением на лечении в лечебно-профилактических учреждениях (больницы, госпитали, санатории, хосписы и т.д.), в связи с характером работы, связанной с постоянным передвижением (члены экипажей судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.).

Однако в силу того, что договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, его действие не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частности, если договор социального найма жилого помещения заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма жилого помещения.

Условие о сроке договора поднайма жилого помещения не относится к числу существенных условий договора. В договоре поднайма жилого помещения могут отсутствовать указания на его срок, и в этом случае в силу закона такой договор будет считаться заключенным на один год.

4. Положения ч. 4 комментируемой статьи основаны на нормах ст. 309 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, то обстоятельство, что по договору поднайма поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем и прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает, не может являться основанием для неисполнения поднанимателем обязанностей соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные в установленном порядке.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется не только в соответствии с договором поднайма жилого помещения, но и в соответствии с требованиями, установленными ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 78

1. Возмездность договора поднайма жилого помещения означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ: оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением.

2. Плата по договору вносится нанимателю. Размер платы, которую поднаниматель должен уплатить нанимателю, определяется соглашением сторон. В договоре поднайма жилого помещения стороны могут предусмотреть платежи в твердой денежной сумме, которые могут вноситься либо периодически, либо единовременно; на поднанимателя может быть возложена обязанность по оплате обусловленных договором социального найма затрат нанимателя, которые последний несет за нанятое жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу ст. 313 ГК РФ наймодатель обязан принять исполнение третьим лицом (поднанимателем) обязательств нанимателя. В частности, указанной статьей предусмотрено, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

3. Стороны вправе установить в договоре поднайма жилого помещения плату за поднаем как в виде сочетания из названных выше форм, так и в любой иной форме.

4. Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, изменения размера платы за поднаем жилого помещения могут производиться сторонами в сроки, предусмотренные договором поднайма жилого помещения.

При возникновении споров, связанных с изменением платы за поднаем жилого помещения, решающее значение будет иметь то, как стороны урегулировали порядок изменения платы за поднаем при заключении договора поднайма жилого помещения.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 79

1. Договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, поскольку его действие не может выходить за пределы срока основного договора. В этой связи договор поднайма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны нанимателя.

Прекращение договора социального найма жилого помещения влечет одновременное прекращение права пользования жилым помещением у поднанимателей (независимо от оснований его прекращения). Например, это может быть связано с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью нанимателя и т.п.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут одним из способов:

- по соглашению сторон;

- по требованию нанимателя в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения;

- на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.

3. Основным способом расторжения договора поднайма жилого помещения, как и всякого другого гражданско-правового договора, является его расторжение по соглашению сторон. Однако в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ законом или договором эта возможность может быть ограничена.

Соглашение о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор (п. 1 ст. 452 ГК).

Наниматель вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения (одностороннее расторжение) в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Порядок расторжения договора в данном случае подчинен общим требованиям гражданского законодательства о порядке расторжения договоров по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК).

4. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

5. Жилищный кодекс РФ допускает расторжение договора поднайма жилого помещения на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.

Одним из оснований для выселения поднанимателя являются противоправные действия, допущенные поднанимателем, - использование жилого помещения поднанимателем или гражданами, за действия которых данный поднаниматель отвечает, не по назначению.

В соответствии с требованиями ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности только проживающими в нем на законных основаниях гражданами и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другое основание - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Для установления факта недопустимого поведения не требуется признания поднанимателя или граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает, виновными в уголовно наказуемом деянии.

Поднаниматель должен не только исполнять свои обязательства перед нанимателем надлежащим образом в соответствии с условиями договора поднайма, но также, осуществляя пользование жилым помещением, соблюдать при этом права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, выполнять требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства.

Третье основание - бесхозяйственное обращение с жилым помещением (например, в случае, если жилое помещение подвергалось разрушению и порче как со стороны поднанимателя, так и со стороны граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает).

При разрешении споров, связанных с расторжением судом договора поднайма жилого помещения по требованию нанимателя, необходимо иметь в виду, что в п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что следует понимать под использованием жилого помещения не по назначению, под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, в том числе что следует относить к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи:

а) под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.);

б) к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.);

в) под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Наниматель может предъявить в суд иск о расторжении договора поднайма жилого помещения при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК).

Вначале наниматель должен предупредить поднанимателя о допущенных нарушениях, указав на необходимость их устранения, а в случае, если нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения, - назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, наниматель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма жилого помещения и выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Договором поднайма жилого помещения могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основаниями его расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон договора (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

6. Прекращение или расторжение договора поднайма жилого помещения влечет для поднанимателя обязанность освободить жилое помещение. Прекращение договора поднайма жилого помещения в связи с истечением его срока производится автоматически, и поднаниматель, проживающие совместно с ним граждане обязаны освободить занимаемое жилое помещение.

В случае если поднаниматель не освобождает жилое помещение, то последствием прекращения или расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения как самого поднанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

7. Законодатель установил для стороны - инициатора прекращения договора поднайма жилого помещения обязанность предупреждать другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Данная обязанность в соответствии с законом возложена на инициатора прекращения договора в случае, если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока. Следует обратить внимание на то, что такой договор в соответствии с ч. 3 ст. 77 ЖК РФ считается заключенным на один год.

Можно предположить, что указанное предупреждение в большинстве случаев направлять будет все-таки наниматель, который при принятии решения не продлевать договор на новый срок заинтересован в своевременном освобождении занимаемого поднанимателем жилого помещения.

Статья 80. Временные жильцы

Комментарий к статье 80

1. Правовое положение временных жильцов определено настоящей статьей и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).

Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Те родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых наша практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы <1>.

--------------------------------

<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145.

Вселение временных жильцов возможно лишь по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса вселения временных жильцов. На необходимость получения согласия на вселение временных жильцов, в том числе и гражданина, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, обращено внимание в п. 29 указанного Постановления. На вселение временных жильцов необходимо также получать согласие граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, вселенных нанимателем в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Кодекса.