Жилищного фонда

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

Комментарий к статье 92

1. В комментируемой статье установлены виды жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером трудовых отношений, прохождением военной службы, а также с избранием гражданина на выборную должность в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

С 1 января 2013 г. согласно Федеральному закону от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ ч. 1 будет дополнена п. 8 следующего содержания: "8) жилые помещения для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".

Общежития также предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период работы или учебы.

Жилые помещения маневренного фонда предназначаются для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом занимаемых ими жилых помещений по договору найма или договору социального найма и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Специализированный жилищный фонд в системе органов социальной защиты и дома иного специального назначения предназначаются для проживания нуждающихся в специальной социальной защите граждан.

Специализированные жилые помещения предоставляются для временного проживания гражданам, которые признаны вынужденными переселенцами и беженцами.

Специализированные жилые помещения предназначаются для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

2. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, которые устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

3. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных названными Правилами.

Специализированный жилищный фонд создается:

- органом государственной власти Российской Федерации - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации;

- органами государственной власти субъектов Федерации - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности субъектов Федерации;

- органами местного самоуправления - в домах муниципального жилищного фонда.

Использование жилого дома в качестве специализированного допускается после его регистрации в названных органах в качестве специализированного. При регистрации проверяется соответствие жилого дома требованиям, предъявляемым к данному виду специализированного жилищного фонда. При несоблюдении требований, предъявляемых к жилым домам специализированного жилищного фонда, регистрация жилых домов и жилых помещений не производится, и, соответственно, жилые помещения не могут использоваться в качестве специализированных. Регистрация жилого дома в качестве специализированного должна удостоверяться путем выдачи уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления соответствующего документа (регистрационного удостоверения). Исключение из числа помещений специализированного жилищного фонда производится соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.

4. Законодательством введены ограничения при использовании жилых помещений специализированного жилищного фонда. Эти помещения в специализированном жилищном фонде не подлежат передаче в аренду или в коммерческий наем и приватизации. Эти ограничения установлены для органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Ограничения по использованию специализированных жилых помещений установлены также для нанимателей (см. комментарий к ст. 100 ЖК).

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений

Комментарий к статье 93

1. Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером трудовых отношений, в связи с прохождением военной службы, а также с избранием гражданина на выборную должность в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления должны утвердить перечень должностей, которым будут предоставляться служебные жилые помещения, поскольку в отличие от общежития служебные жилые помещения предоставляются гражданам, занимающим определенные должности.

2. Под служебные жилые помещения предоставляются отдельные квартиры. Как жилое помещение специализированного жилищного фонда такое помещение должно быть специальным актом органа государственной власти или органа местного самоуправления включено в число служебных. В число служебных включаются свободные жилые помещения, т.е. не обремененные правом пользования. Это обусловлено тем, что изменение правового режима использования жилого помещения возможно только с согласия всех участников договора, на основании которого граждане пользуются этим помещением. Помещение, обремененное правом пользования, может быть включено в число служебных с согласия граждан (нанимателей), проживающих в нем. Исключение помещения из числа служебных производится также на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления.

3. Служебное жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (см. комментарий к ст. 15 ЖК). При этом законодательством не предусмотрено, что служебное жилое помещение предоставляется в пределах нормы предоставления жилья.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

Комментарий к статье 94

1. Общежития предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период работы или учебы.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные дома, и, как следствие, не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения или которые находятся в собственности граждан.

При регистрации жилого дома в качестве общежития орган государственной власти или орган местного самоуправления проверяет соответствие этого дома требованиям, предъявляемым к общежитиям:

- построен ли дом в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;

- укомплектован ли дом мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

- имеются ли штаты для обслуживания общежития.

При несоблюдении требований, предъявляемых к общежитиям, регистрация жилого дома в качестве общежития не должна производиться. И, соответственно, жилой дом не может быть использован в качестве общежития.

2. Жилые дома, используемые под общежития, находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений. И, соответственно, эти организации являются наймодателем и работодателем одновременно. С гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии на период трудовых отношений или учебы.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Комментарий к статье 95

1. Когда жилой дом подлежит капитальному ремонту или реконструкции, то проживающие в этом доме по договорам социального найма граждане на период проведения капитального ремонта или реконструкции временно выселяются в жилые помещения маневренного фонда. В период проживания в доме маневренного фонда договор социального найма жилого помещения, которое находится в ремонтируемом доме, не подлежит расторжению. При этом граждане, проживающие в домах маневренного фонда, производят оплату жилья и коммунальных услуг только за жилые помещения в доме маневренного фонда. Договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда заключается на период проведения капитального ремонта.

Законодатель не определил судьбу собственников жилых помещений на период проведения капитального ремонта дома. В жилом доме не может быть произведен капитальный ремонт без согласия собственников помещений, и, соответственно, место проживания собственников должно быть оговорено при согласовании с ними проведения капитального ремонта или реконструкции. Но если жилое помещение является у них единственным, то им должно быть предоставлено жилое помещение для проживания в период проведения капитального ремонта. Конечно же, им должно быть предоставлено жилое помещение в доме маневренного фонда. В противном случае суд не выселит граждан на период проведения капитального ремонта без предоставления жилого помещения.

2. Если граждане взяли кредит и в обеспечение возврата кредита в ипотеку было передано приобретенное на кредитные средства жилое помещение, то в случае невозможности возврата кредита на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, может быть наложено взыскание. В случае, когда жилое помещение, на которое наложено взыскание, является единственным у гражданина, то ему предоставляется для временного проживания жилое помещение в доме маневренного фонда на период продажи жилого помещения с публичных торгов.

В данном случае выселение граждан должно производиться в жилые помещения государственного (федерального) фонда, поскольку законодатель не установил, что предоставляются жилые помещения муниципального фонда. Организации, которые выдавали кредит, при обращении в суд с требованием о наложении взыскания на заложенное имущество должны будут предъявлять также требование о выселении в маневренный фонд собственников заложенного жилого помещения.

3. Когда в результате стихийного или техногенного бедствия единственное жилое помещение стало непригодным для проживания (например, в результате пожара, разрушения дома и т.д.), то гражданам, оставшимся без жилья, предоставляется жилое помещение в доме маневренного фонда. В этом случае жилое помещение в доме маневренного фонда предоставляется для проживания граждан до предоставления им другого жилого помещения.

В этом случае законодатель решил судьбу и нанимателей, и собственников в отличие от случая предоставления жилых помещений в доме маневренного фонда, когда дом подлежит капитальному ремонту или реконструкции.

4. Законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи предоставления гражданам для временного пользования жилых помещений в доме маневренного фонда.

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Комментарий к статье 96

1. Дома специализированного жилищного фонда в системе органов социальной защиты и дома иного специального назначения предназначаются для проживания нуждающихся в специальной социальной защите граждан. Жилищный кодекс РФ не устанавливает категории граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения в таких домах.

Вместе с тем на практике, например, жилые дома в системе органов социальной защиты предоставляются для проживания одиноких престарелых граждан, одиноких граждан, являющихся инвалидами, сохранивших полную или частичную степень самообслуживания.

2. Исходя из того что гражданам, проживающим в доме системы социального обслуживания населения, оказывается медицинское и социально-бытовое обслуживание, в этих домах должны выделяться помещения для размещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов, профилакториев и предприятий бытового обслуживания, которые будут предназначаться для обслуживания проживающих в данном доме граждан.

3. Гражданам, проживающим в доме системы социального обслуживания населения, органами социальной защиты должны предоставляться соответствующие медицинские услуги и иные услуги. К ним относятся:

а) медико-санитарное обслуживание;

б) патронаж;

в) организация культурного обслуживания;

г) оказание бытовых услуг (стирка белья, химчистка, ремонт одежды, обуви и т.д.);

и другие услуги, определенные органами социальной защиты.

4. Учет граждан, нуждающихся в получении жилого помещения в жилом доме системы социального обслуживания населения, должен производиться органами социальной защиты.

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Комментарий к статье 97

1. В соответствии с Законом РФ "О вынужденных переселенцах" вынужденным переселенцем признается гражданин Российской Федерации, который покинул место жительства как на территории иностранного государства, так и на территории субъекта Федерации вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или из-за политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.

Вынужденным переселенцем также признается иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на законных основаниях на территории РФ и изменившие место жительства в пределах территории РФ по названным выше обстоятельствам.

Вынужденным переселенцем признается также гражданин бывшего СССР, постоянно проживавший на территории республики, входившей в состав СССР, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства Российской Федерации при наличии обстоятельств, препятствовавших данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории Российской Федерации (ст. 1 Закона о вынужденных переселенцах).

Для того чтобы получить официально статус вынужденного переселенца, гражданин должен обратиться с ходатайством о признании его вынужденным переселенцем в территориальный орган миграционной службы, где ему может быть присвоен статус вынужденного переселенца.

Для временного проживания вынужденных переселенцев в течение срока действия их статуса за счет средств федерального бюджета создается жилищный фонд, который передается в оперативное управление миграционной службы (ст. 11 Закона о вынужденных переселенцах) (см. комментарий к ст. 92 ЖК).

2. В соответствии с Федеральным законом "О беженцах" беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны, или не желает пользоваться такой защитой вследствие своих опасений, или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений (ст. 1 Закона о беженцах).

Лицо, заявившее о желании быть признанным беженцем, должно обратиться с ходатайством в письменной форме:

1) в дипломатическое представительство или консульское учреждение Российской Федерации, если данное лицо еще не прибыло на территорию РФ;

2) в пост иммиграционного контроля федерального органа исполнительной власти по миграционной службе, а при его отсутствии - в орган пограничного контроля федерального органа исполнительной власти по пограничной службе в пункте пропуска через Государственную границу РФ при пересечении данным лицом Государственной границы РФ.

Решение о выдаче свидетельства принимается дипломатическим представительством или консульским учреждением по месту подачи ходатайства либо постом иммиграционного контроля или территориальным органом федерального органа исполнительной власти по миграционной службе. Решение дипломатического представительства или консульского учреждения о выдаче свидетельства и материалы предварительного рассмотрения ходатайства в течение пяти рабочих дней направляются в федеральный орган исполнительной власти по миграционной службе для выдачи свидетельства (ст. 4 Закона о беженцах).

3. Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а также из квартир и иных жилых помещений.

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Комментарий к статье 98

1. Названные в комментируемой статье специализированные жилые помещения предназначаются для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Настоящим Кодексом такая категория граждан не определена. Категории граждан, которые нуждаются в обеспечении названными в комментируемой статье жилыми помещениями, устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации.

2. В данном случае мы можем увидеть, что законодатель установил два вида специализированных жилых помещений для лиц, нуждающихся в специальной социальной защите. В одном случае с предоставлением им медицинского и социально-бытового обслуживания (см. комментарий к ст. 96 ЖК), в другом случае хотя и с установлением категории лиц, нуждающихся в специальной социальной защите, но уже без медицинского и социально-бытового обслуживания.

В комментируемой статье право устанавливать категории лиц, которые нуждаются в специальной социальной защите, но которым не нужно будет какого-либо социального обслуживания, предоставляется еще и законодательству субъектов Российской Федерации. При этом следует обратить внимание на то, что одним гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите, жилое помещение предоставляется по договору найма, а другим гражданам (таким, как в комментируемой статье), нуждающимся в специальной социальной защите, жилые помещения предоставляются по договору безвозмездного пользования (см. комментарий к ст. 99 ЖК).

Статья 98.1. Назначение жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей <*>

--------------------------------

<*> Статья вступает в силу с 1 января 2013 г. согласно Федеральному закону от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ.

Комментарий к статье 98.1

1. Предпосылки создания специальных правил для реализации права на жилище в случаях, когда такое право принадлежит детям, заложены в ст. 40 Конституции РФ. В силу ч. 3 этой же статьи малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Без сомнения, дети, оставшиеся без попечения родителей, относятся именно к такой категории граждан, поскольку не имеют возможности обеспечить себя жилищем.

Понятие "дети, оставшиеся без попечения родителей" включает в себя понятие "дети-сироты". В соответствии с п. 1 ст. 121 СК РФ факт отсутствия родительского попечения в отношении ребенка налицо в случаях смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, или аналогичных организаций, при создании действиями или бездействием родителей условий, представляющих угрозу жизни или здоровью детей либо препятствующих их нормальному воспитанию и развитию, а также в других случаях отсутствия родительского попечения.

Состояние отсутствия родительского попечения в отношении ребенка формализуется в момент смерти родителей или вступления в законную силу соответствующего судебного решения либо в момент внесения сведений о ребенке в специальный журнал. В силу п. 3 Правил ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием и использованием <1> орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня получения сведений о ребенке, оставшемся без попечения родителей, обязан провести обследование условий жизни этого ребенка и, установив факт отсутствия попечения родителей, зарегистрировать данные о нем в журнале первичного учета детей, оставшихся без попечения родителей.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 4 апреля 2002 г. N 217 (в ред. от 11 апреля 2006 г.) // СПС "КонсультантПлюс".

Дети, в отношении которых состояние отсутствия родительского попечения не было установлено в надлежащем порядке, могут прибегнуть для защиты своего права на жилище и для подтверждения факта отсутствия попечения родителей к процедуре установления факта, имеющего юридическое значение (гл. 28 ГПК).

2. Правила об особом порядке обеспечения жилищем детей, оставшихся без попечения родителей, распространяются также и на совершеннолетних граждан, в прошлом относившихся к такой категории детей. Законодатель называет таких совершеннолетних "лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". В силу абз. 3 ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" <1> по достижении детьми возраста 18 лет и по окончании срока пребывания в образовательных учреждениях, учреждениях социального обслуживания населения, учреждениях системы здравоохранения и иных учреждениях, создаваемых в установленном законом порядке для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также по завершении обучения в образовательных организациях профессионального образования, либо окончании прохождения военной службы по призыву, либо окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях они имеют право подать заявление о предоставлении им жилого помещения. Очевидно, такое же заявление могут подать достигшие совершеннолетия лица, находившиеся под попечительством физического лица.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880.

3. В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ с учетом Федерального закона от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" <1> (принят во втором чтении 25 января 2012 г., вступает в силу с 1 января 2013 г.) обеспечение указанной категории граждан жилыми помещениями производится путем заключения с ними договора найма специализированного жилого помещения.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2012. N 10. Ст. 1163.

Таким образом, помещения, предназначенные исключительно для обеспечения жильем детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из числа таких детей, не могут использоваться по иному назначению. По смыслу положений комментируемой статьи такие жилые помещения должны быть оборудованы и приспособлены для проживания указанной категории граждан.

В связи с тем что предмет договора найма специализированного жилого помещения по истечении срока действия этого договора может стать предметом договора социального найма (ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ, вступающая в силу с 1 января 2013 г.), жилое помещение, предоставляемое из специализированного фонда детям, оставшимся без попечения родителей, и лицам из их числа, должно отвечать критериям, установленным ст. 62 ЖК РФ (см. соответствующий комментарий).