2015-08-13
474
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
Комментарий к статье 161
1. Раздел VIII ЖК РФ посвящен регулированию основных положений в сфере управления многоквартирными домами. Нормы, содержащиеся в данном разделе, направлены на решение ключевых задач в сфере управления: создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами и развития конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм, регулирование перехода к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирном доме приемлемого для них способа управления домом, снятие барьеров для создания товариществ собственников жилья и потребительских кооперативов в жилищной сфере.
2. Согласно ЖК РФ объектом управления является многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован так называемый пообъектный принцип управления. С момента введения в действие ЖК РФ становится неправомерной практика назначения органами местного самоуправления одной управляющей организации для управления несколькими многоквартирными домами (кварталами, районами в городе или во всем городе). Это объясняется юридической определенностью обязанности собственников помещений в конкретном доме нести бремя содержания только своего имущества, как индивидуально определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества в многоквартирном доме (ст. ст. 210, 289 ГК; п. 3 ст. 30 ЖК), а также индивидуальностью технических характеристик, состоянием каждого дома и специфичностью потребностей собственников помещений.
3. Действие положений раздела VIII ЖК РФ не распространяется на отношения по управлению несколькими компактно расположенными жилыми домами (индивидуальными жилыми домами, жилыми домами блокированной застройки - "таунхаусами") независимо от их объединения общим земельным участком и элементами инфраструктуры. С учетом того, что около 25% населения проживает в жилых домах и значительная часть строящегося жилья в настоящее время является жилыми домами, существует потребность в регламентировании в будущем особенностей управления малоэтажной жилищной застройкой.
4. Комментируемый раздел ЖК РФ использует понятие "управление многоквартирным домом", связывая его с обязанностями и функциями собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 161, 161.1, 163) и деятельностью управляющих организаций (ст. 162), подрядчиков (ст. 164) или объединения собственников (раздел VI). Нормы комментируемого раздела обеспечивают комплексное регулирование института управления многоквартирными домами.
5. Часть 1 комментируемой статьи впервые определяет результат управления многоквартирным домом, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность по управлению должна отвечать указанным в ч. 1 комментируемой статьи критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом. Данная норма является общей и формулирует понятие "управление многоквартирным домом" не только для лиц, осуществляющих профессиональное управление, но и для самих собственников помещений в многоквартирном доме. В процессе реализации собственниками помещений выбранного способа управления многоквартирным домом положения ч. 1 комментируемой статьи распространяются на деятельность привлеченных собственниками организаций и индивидуальных предпринимателей или созданных собственниками товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.
6. Управление может осуществляться как на профессиональной основе (управляющей организацией, управляющим), так и собственниками помещений в доме непосредственно или создаваемыми ими организациями (товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или специализированными потребительскими кооперативами).
7. Жилищный кодекс РФ не дает определения понятия "управление многоквартирным домом". Представляется, что управление многоквартирным домом как функция собственников помещений включает в себя принятие решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и реализацию выбранного способа управления таким домом. В широком смысле деятельность по управлению многоквартирным домом включает в себя определение состава и оценку состояния общего имущества в многоквартирном доме, определение целей управления домом, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, организацию комплекса действий по обеспечению сохранности и надлежащего состояния общего имущества и предоставлению коммунальных услуг (включая организацию внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги), обеспечение возможности пользования помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, финансирование реализации текущих и перспективных планов управления домом и оплату коммунальных услуг, контроль достижения планируемых результатов, рассмотрение отчетов исполнителей работ и услуг, принятие решений о пользовании общим имуществом (в том числе о передаче общего имущества в пользование иными лицами), иную предусмотренную настоящим Кодексом, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники помещений делегируют часть этих функций привлекаемым лицам или создаваемым товариществам в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом. Это проявляется в том, что ЖК РФ наделяет органы управления товарищества правомочиями по принятию решений по управлению многоквартирным домом. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений такие собственники заказывают управляющей организации и подрядным организациям услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, но не передают им свои правомочия по управлению многоквартирным домом.
8. Часть 1 комментируемой статьи предписывает Правительству РФ установить стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Как требования к деятельности по управлению многоквартирными домами должны разграничиваться на стандарты и правила, законодатель не уточняет. Можно утверждать, что в данном контексте под стандартами имеются в виду не ГОСТы. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" стандартизация осуществляется в соответствии с принципом добровольного применения документов в области стандартизации. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" применяет понятие "стандарты и правила деятельности" как обязательный атрибут саморегулируемых организаций. Но если стандарты и правила саморегулируемой организации являются обязательными только для членов конкретной саморегулируемой организации, то стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, которые необходимо установить Правительству РФ, должны иметь императивную форму для неограниченного круга лиц, причем не только управляющих организаций.
9. Текст ч. 1.1 комментируемой статьи заимствован из п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В этой норме указывается перечень требований к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Такой перечень является открытым и, в частности, включает требования федерального законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Все эти виды регулирования относятся только к федеральному уровню компетенции. Рассматриваемая норма скоординирована с положениями п. 2 ст. 12 ЖК РФ, в соответствии с которыми установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах является полномочием органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений.
Кроме этого, ч. 1.1 комментируемой статьи определяет цели, которые должны быть достигнуты при надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме. Данные цели установлены в развитие целей управления многоквартирным домом, указанных в ч. 1 комментируемой статьи.
10. Новая часть 1.2 комментируемой статьи обязывает Правительство РФ установить состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения. Исходя из названия такой перечень должен иметь обязательную силу в отношении всех многоквартирных домов.
Ввиду большого разнообразия многоквартирных домов по конструктивным и техническим параметрам формирование минимального перечня услуг и работ как универсального представляется затруднительным. Велика вероятность, что такой перечень будет ограничивать управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, подрядные и специализированные организации. Ведь помимо собственно перечня от Правительства РФ требуется установить еще и порядок оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. То есть даже если у исполнителей услуг и работ будут возможности использовать более эффективную технологию оказания услуг и выполнения работ, то они будут обязаны использовать тот арсенал технологий, который будет установлен в указанном нормативном правовом акте.
11. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. В то же время комментируемая норма дает собственникам помещений право выбрать способ управления в любое время. Это положение установлено для того, чтобы в указанном в ч. 4 комментируемой статьи случае ни собственники, ни чиновники не считали, что право выбора безвозвратно потеряно. Даже после проведения органом местного самоуправления одного или нескольких открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом собственники помещений в данном доме имеют право самостоятельно выбрать способ управления.
Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
12. Данный в комментируемой статье перечень способов управления является закрытым и расширению не подлежит. Так, с введением в действие ЖК РФ нельзя рассматривать в качестве легальных способов управления многоквартирным домом доверительное управление (гл. 53 ГК), управление "домовым комитетом", территориальное общественное самоуправление, создание собственниками помещений в многоквартирном доме какой-то организации, кроме указанных в п. 2 ч. 2 комментируемой статьи, соглашение "о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту", создание товарищества собственников жилья без образования юридического лица (по типу простого товарищества) и т.п.
13. Исходя из содержания комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один способ управления домом из предусмотренных ЖК РФ. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией (см. ч. 2 ст. 162 ЖК) способ управления (товариществом собственников жилья), предусмотренный п. 2 ч. 2 комментируемой статьи, не изменяется. При выборе способа управления управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, способ управления изменяется. В этом случае общему собранию необходимо принять решение о ликвидации товарищества в соответствии с ч. 2 ст. 141 ЖК РФ.
14. Часть 2.1 комментируемой статьи устанавливает при реализации способа непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений ответственность лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и исполнителей коммунальных услуг перед такими собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством РФ Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (в настоящее время действуют Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) и Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и индивидуальных жилых домах. В настоящее время действуют Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, которые по истечении двух месяцев со дня вступления в силу изменений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306) утратят силу. После этого вступят в силу Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.
Лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирными домами, количество квартир в которых 12 и менее, могут быть один или несколько подрядчиков (ч. 1 ст. 164 ЖК), а в домах, количество квартир в которых более 12, как указано в ч. ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 Кодекса, - только один подрядчик - управляющая организация. Из комментируемой нормы следует, что независимо от количества квартир в доме подрядчики отвечают за выполнение своих обязательств в первую очередь в соответствии с заключенными договорами. Это значит, что требовать от таких лиц выполнения услуг и работ сверх перечня, объемов и качества, установленных договорами подряда, неправомерно. В связи с этим важно подчеркнуть отличие договора управления многоквартирным домом от договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (см. комментарий к ст. 164 ЖК).
В части 11 комментируемой статьи установлено, что лицами, предоставляющими коммунальные услуги, являются лица, несущие ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме. В случае реализации способа непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений ЖК РФ не возложил на указанных в ч. ч. 1, 1.1 и 1.2 ст. 164 подрядчиков ответственность за предоставление коммунальных услуг. В противном случае стиралась бы грань между способами управления многоквартирным домом управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений. Поэтому представляется, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений коммунальные услуги должны предоставлять соответствующие водо-, тепло-, газо- и электроснабжающие организации, которые одновременно должны по отдельному договору отвечать за состояние внутридомовых инженерных систем (см. комментарий к ч. 11 комментируемой статьи и ст. 164 ЖК). Только в этом случае установленный ч. 11 комментируемой статьи принцип будет соблюдаться.
15. Часть 2.2 комментируемой статьи устанавливает ответственность товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами, например, принимая в штат по трудовому договору различных специалистов, или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (подрядчиков).
Эти товарищества и кооперативы несут ответственность за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. Это означает, что такие некоммерческие организации должны отвечать за предоставление всех коммунальных услуг, которые только могут быть предоставлены исходя из наличия в многоквартирном доме входящих в состав общего имущества сетей инженерно-технического обеспечения, предназначенных для предоставления коммунальных услуг.
В случае заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и индивидуальных жилых домах.
Это означает, что при заключении договора управления многоквартирным домом главными обязанностями товарищества или кооператива являются заказ управляющей организации комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, контроль за выполнением обязательств управляющей организации, а вся полнота ответственности за результаты управления многоквартирным домом ложится на управляющую организацию. При этом в ч. 11 комментируемой статьи прямо сказано, что в случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией.
16. В ч. 2.3 комментируемой статьи устанавливаются пределы ответственности управляющей организации. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и утвержденных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, ЖК РФ установил, что содержащийся в договоре управления многоквартирным домом перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 3 ст. 162) должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями ч. 1.1 комментируемой статьи. При этом указывается, что качество таких услуг и работ должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (см. комментарий к ч. 1 ст. 155 ЖК).
Управляющая организации должна отвечать за качество всех коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены в зависимости от уровня благоустройства данного дома. Если управляющая организация не отвечает за предоставление хотя бы одной из коммунальных услуг, то в этом случае нельзя считать, что способ управления многоквартирным домом реализован в соответствии с требованиями ЖК РФ. Если отсутствие такой ответственности стало следствием того, что в договоре управления многоквартирным домом нет обязательств по предоставлению хотя бы одной коммунальной услуги, то такой договор не соответствует жилищному законодательству и способ управления многоквартирным домом не реализован. В этом случае у органов местного самоуправления возникает обязанность провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления таким домом (ч. 4 комментируемой статьи). Такие нарушения должны выявляться органами государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК и ст. 8 Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Эти органы должны давать предписания по устранению подобных недостатков: собственникам помещений в многоквартирном доме - принять на общем собрании решение о внесении изменений в договор управления; органам местного самоуправления - объявить и провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом.
17. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание проводится в порядке, определенном положениями ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ (см. комментарий к данным статьям).
18. Муниципальные образования, субъекты Федерации и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений ЖК РФ не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Федерации в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению в собрании могут участвовать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. ст. 121, 125 и 214 ГК).
19. Реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ликвидация товарищества собственников жилья или потребительского кооператива, управляющего многоквартирным домом, может производиться в соответствии с положениями ст. ст. 123 и 141 ЖК РФ, а договор управления многоквартирным домом или договоры, заключаемые в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, могут расторгаться в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК РФ: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими федеральными законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается федеральным законом (например, ч. 8.2 ст. 162 ЖК) или соглашением сторон договора.
20. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой подход соответствует общему правилу об обязательности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК). Обязательность решения общего собрания о выборе способа управления домом распространяется и на тех собственников, которые не участвовали в голосовании (см. комментарий к ст. 46 ЖК).
21. Часть 4 комментируемой статьи содержит исключение из общего правила о выборе способа управления на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Данная норма возлагает на орган местного самоуправления обязанность выбрать с помощью открытого конкурса управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом, если собственниками помещений в этом доме в течение года до проведения такого конкурса не выбран способ управления этим домом или если принятое ими на общем собрании решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Согласно ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном ч. 4 комментируемой статьи, возникает, если собственники не выполнили требование закона до 1 мая 2008 г. Органы местного самоуправления не имели права проводить конкурсы до 1 мая 2008 г. или иным образом определять способ управления многоквартирным домом, выбирать управляющую или подрядные организации. Это было правом только общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Тем не менее и в 2011 г. существуют случаи, когда органы местного самоуправления, не проводя открытые конкурсы по отбору управляющей организации, "временно" назначают своим решением управляющую организацию управлять многоквартирным домом. Например, распоряжением администрации г. Мурманска от 1 августа 2011 г. N 124-р МУП "Мурманская управляющая компания" временно назначена управляющей организацией для 83 домов Ленинского округа г. Мурманска с заключением договора управления многоквартирным домом не с собственниками помещений в многоквартирном доме, а с Комитетом по жилищной политике администрации г. Мурманска. Подобная "временность" не может быть оправданием нарушений требований комментируемой нормы. С 1 мая 2008 г. обязанность органов местного самоуправления проводить открытые конкурсы и право собственников помещений самостоятельно выбирать и реализовывать способ управления своим многоквартирным домом существуют параллельно друг другу.
22. Статья 18 Вводного закона к ЖК РФ устанавливает, что ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ. Такие обязательства, в частности, могли возникнуть на основании договоров, заключенных со службами заказчика в соответствии со ст. ст. 20 - 23 Закона о товариществах собственников жилья. По мере выполнения органами местного самоуправления обязанностей, установленных ч. 4 комментируемой статьи, такое временное основание обслуживания домов должно отпадать.
23. Обязательства организации, ранее отвечавшей за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, указанные в ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ, сохраняются до момента:
- создания товарищества собственников жилья и выбора его органов управления (раздел VI, п. 2 ч. 2 комментируемой статьи, ч. 9 ст. 162 ЖК). При этом товарищество может заключить договор с организацией, ранее отвечавшей за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148 ЖК), как с подрядчиком или как с управляющей организацией;
- принятия решения об управлении многоквартирным домом существующим жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (раздел V, п. 2 ч. 2 комментируемой статьи);
- заключения собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 комментируемой статьи, ст. 162 ЖК, ч. 1 ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств управляющей организации по управлению многоквартирным домом как на основании решения общего собрания собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;
- заключения всеми или большинством собственников помещений, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 ЖК РФ и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.
После совершения таких действий и возникновения указанных обязательств специальная норма ч. 2 ст. 18 переходных положений Вводного закона к ЖК РФ не применяется и обязательства указанных организаций прекращаются.
24. Поскольку согласно ч. 3 комментируемой статьи способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время (т.е. как до 1 мая 2008 г., так и после 1 мая 2008 г.) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления, указанный в ч. 4 комментируемой статьи, также может быть изменен собственниками помещений самостоятельно. Если до проведения открытого конкурса собственники помещений в многоквартирном доме приняли или реализовали решение о выборе способа управления домом, то конкурс не проводится.
25. В ч. 4 комментируемой статьи, как и в ч. 1 ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ, в качестве оснований возникновения обязанности органа местного самоуправления проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлены следующие случаи:
1) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;
2) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Случаи проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом детализированы в п. 3 действующих Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
26. Для выполнения обязанности по проведению конкурсов органы местного самоуправления должны иметь сведения о том, имеются ли установленные комментируемой статьей условия: осуществлен или нет собственниками помещений выбор способа управления домом, а если осуществлен, то реализовано ли принятое собственниками решение. Без этого правомерное и своевременное проведение конкурсов невозможно.
27. Для установления факта отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом необходимо выяснить, проводилось ли в установленном порядке общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и было ли на нем надлежащим образом принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Отсчет установленного ч. 4 комментируемой статьи годичного периода отсутствия реализации выбранного способа управления домом целесообразно начинать с момента принятия в установленном порядке решения о выборе способа управления домом. Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении подтверждается фактом незаключения собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действий по созданию такой организации, отсутствие регистрации товарищества собственников жилья в Едином государственном реестре юридических лиц. Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договоры управления, то это подтверждает отсутствие реализации выбранного способа управления домом. В отличие от ч. 1 ст. 164 ЖК РФ изначально редакция ст. 162 Кодекса не содержала требования к количеству собственников помещений в многоквартирном доме, подписание договора управления с которыми должно считаться правомерным заключением такого договора. Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация заключает самостоятельный договор управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в доме. Дополнение ч. 1 ст. 162 ЖК РФ таким требованием действует в отношении договоров управления, заключаемых начиная с 17 июня 2011 г. Поэтому при оценке органом местного самоуправления правомерности заключения договора управления решение о выборе способа управления многоквартирным домом необходимо считать невыполненным, если договор управления не подписан до 16 июня 2011 г. ни одним собственником помещения в таком доме, а с 17 июня 2011 г. не подписан собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (см. комментарий к ст. 162 ЖК). Кроме того, обязательным признаком надлежащей реализации способа управления многоквартирным домом необходимо считать соответствие содержания и формы заключаемых договоров требованиям жилищного и гражданского законодательства РФ. В случае признания судом общего собрания несостоявшимся ситуация возвращается к предыдущему условию, при котором способ управления домом собственниками помещений не выбран.
28. В случаях, указанных в ч. 4 комментируемой статьи, выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться посредством открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ. На момент написания настоящего комментария действовали Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Этот акт устанавливает требования к созданию конкурсной комиссии и к информационному обеспечению проведения конкурса, процедуры подготовки, объявления и проведения открытого конкурса; правила выработки существенных условий договора управления многоквартирным домом; порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе; порядок оценки предложений претендентов; особенности заключения договора управления по результатам конкурса.
29. Согласно ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ органам местного самоуправления необходимо было исполнить обязанность по проведению открытого конкурса в случаях, установленных первоначально до 1 мая 2008 г.
Обязанность органов местного самоуправления по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не прекращается с завершением переходного периода 1 мая 2008 г. Если по какой-то причине органы местного самоуправления не провели открытые конкурсы до 1 мая 2008 г. в соответствии с ч. 1 ст. 18 Вводного закона, то они должны провести такие конкурсы на основании ч. 4 комментируемой статьи.
После 1 мая 2008 г. органы местного самоуправления должны проводить мониторинг реализации выбранного способа управления многоквартирными домами. Являясь собственниками жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах, муниципалитеты должны знать ситуацию с реализацией способа управления в таких домах. Это облегчает осуществление мониторинга.
В случае если реализация выбранного ранее способа управления многоквартирным домом по прошествии нескольких лет прекратится (к примеру, выбранная управляющая организация обанкротится или будет ликвидирована, прекратят действовать органы управления товариществом собственников жилья или кооперативом - общее собрание членов ТСЖ или кооператива и (или) правление и т.п.), то органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи по истечении одного года отсутствия надлежащей реализации способа управления домом должны выполнить все процедуры подготовки и проведения открытого конкурса в конкретном доме.
Договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на новый срок (об общей норме для договоров управления многоквартирным домом см. ч. 6 ст. 162 ЖК). В соответствии со специальной нормой ч. 4 комментируемой статьи в случае если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, самими собственниками помещений в доме не выбран способ управления домом или если принятое собственниками помещений решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
В указанных выше случаях открытые конкурсы должны проводиться в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
30. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает процедуру заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса, в обязательном порядке. Комментируемая статья устанавливает обязательность заключения собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ договоров управления с выбранной управляющей организацией, несмотря на то что открытый конкурс проводит орган местного самоуправления. Положения ст. 445 ГК РФ должны применяться с учетом требований ст. 8 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье) и ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ, согласно которым специальные нормы ЖК РФ имеют приоритет перед общими нормами ГК РФ. В соответствии со ст. 445 ГК РФ и с учетом положений комментируемой статьи управляющий предлагает собственникам помещений в соответствующем доме заключить договоры управления, условия которых выработаны на открытом конкурсе.
По ст. 445 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор либо отказаться от его подписания. Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в ГК РФ. Но предложение подписать договор на иных условиях несовместимо с предусмотренными ЖК РФ правовыми особенностями заключения договора управления. Такой договор не может быть подписан с протоколом разногласий. После проведения конкурса (как и после принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) условия договора управления, заключаемого с отдельными собственниками, меняться не могут. Иначе в одном доме будет действовать несколько условий договоров, что будет являться нарушением ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.
31. Статья 445 ГК РФ допускает отказ от акцепта стороной, для которой заключение договора обязательно, или акцепт оферты на иных условиях (направление протокола разногласий к проекту договора). Представляется, что с учетом специфики жилищных отношений и норм ст. 8 ЖК РФ и ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ это положение ГК РФ не может быть реализовано. В указанном в ч. 5 комментируемой статьи случае условия договора управления определяются не самостоятельно сторонами договора, а на открытом конкурсе. Поэтому при заключении договора управления в обязательном порядке управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на условиях, отличных от тех, которые определены по результатам открытого конкурса, в свою очередь, не вправе подписывать договор на таких иных условиях, поскольку при этом будет нарушено требование ч. 4 ст. 162 ЖК РФ о том, что у всех собственников помещений должны быть одинаковые условия договора управления. С учетом требования ч. 4 ст. 162 ЖК РФ при отказе одного из собственников заключить договор на условиях, определенных на открытом конкурсе, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении собственника помещения заключить договор управления. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В случае если победитель конкурса передаст разногласия по договору на рассмотрение суда, то, основываясь на требовании ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, суд не сможет принять решение об утверждении для одного или нескольких собственников условий договоров, отличающихся от условий договоров, заключенных с остальными собственниками. Поэтому по результатам конкурса договоры управления многоквартирным домом могут заключаться только на условиях, определенных в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
Собственники помещений в многоквартирном доме, не удовлетворенные предложенными победителем открытого конкурса условиями договора управления, имеют право инициировать выбор способа управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в соответствии с положениями ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи и ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ. При этом принятое ими решение должно реализовываться с учетом положений ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
32. Срок действия договоров управления, заключаемых собственниками помещений в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, не может быть менее одного года и более трех лет (см. комментарий к ст. 162 ЖК). В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Если такое решение ранее было принято собственниками по собственной инициативе в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи, то обязанность органа местного самоуправления по созыву в указанный срок общего собрания собственников помещений в этом доме упраздняется.
Если собственники помещений на созванном органом местного самоуправления общем собрании вновь не примут решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям ч. 4 комментируемой статьи орган местного самоуправления обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. При этом повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной по результатам конкурса управляющей организацией.
33. Часть 7 комментируемой статьи предусматривает меры защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме, собственники помещений в котором в течение года не выбрали способ управления этим домом или приняли решение о выборе способа управления, но не реализовали его. Если муниципалитет в этой ситуации своевременно не исполнил обязанность, установленную ч. ч. 4 - 6 комментируемой статьи, то любой заинтересованный собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи.
34. Часть 8 комментируемой статьи содержит условие заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 этой же статьи. Такая процедура допускается, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Согласно общей норме ст. 447 ГК РФ конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Однако с учетом требования ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ основания признания открытого конкурса по выбору управляющей организации несостоявшимся определяются в соответствии с положениями Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. А в специальных нормах указанных выше Правил (п. 71) установлено, что в этом случае договоры управления многоквартирным домом подписывает единственный претендент на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации.
Кроме того, согласно указанным Правилам открытый конкурс признается несостоявшимся, если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками не поступило ни одной заявки. В этом случае п. 59 Правил предписывает организатору конкурса в течение трех месяцев с момента окончания срока подачи заявок провести новый конкурс. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10%.
Однако комментируемая норма не может быть истолкована как допускающая возможность предложения управляющей организацией собственникам помещений заключить договоры управления без проведения открытого конкурса и принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время ЖК РФ предусматривает только три случая заключения договора управления многоквартирным домом:
1) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162);
2) по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (ч. 4 ст. 161);
3) в построенных домах временно с застройщиком или управляющей организацией до заключения договоров управления по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 14 ст. 161).
С учетом принадлежности общего имущества в многоквартирном доме на праве долевой собственности собственникам помещений в таком доме и необходимости обеспечения единых для всех собственников условий договора управления иных случаев заключения такого договора быть не может.
35. В ч. 9 комментируемой статьи сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом - это единый сложный объект недвижимости. Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. При этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений по поводу общего имущества многоквартирного дома, что является недопустимым.
36. Положения ч. 9.1 вступили в силу с 1 марта 2012 г. Согласно этой норме непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 20, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме. Аналогичная норма содержится в ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ. Причем положения ч. 1.1 ст. 164 Кодекса действуют с 17 июня 2011 г.
Сравнительный анализ положений ч. ч. 1 и 1.1 ст. 164 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что особенности непосредственного управления собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 20, заключаются в том, что в этом случае собственники помещений должны заключить договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме только с одним подрядчиком, названным "управляющей организацией". Причем такую управляющую организацию нельзя отождествлять с управляющей организацией, действующей по договору управления многоквартирным домом.
37. В части 10 комментируемой статьи устанавливается обязанность управляющей организации обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Такая информация должна распространяться в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ. Такой Стандарт утвержден Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731.
Комментируемая норма дополнена положением о необходимости установления этим Стандартом раскрытия информации особенностей раскрытия информации товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), об их деятельности по управлению многоквартирным домом и о предоставлении для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ.
Частью 10 комментируемой статьи установлено, что контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется региональными органами государственного жилищного надзора (ч. 2 ст. 20 ЖК). Порядок такого контроля устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
38. Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ЖК РФ дополнен нормой, установившей принцип определения лица, которое должно являться исполнителем коммунальных услуг. В ч. 11 комментируемой статьи установлено, что коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме. Этот принцип заключается в том, что отвечать за предоставление коммунальных услуг в месте их потребления (например, в квартире) и обеспечивать их надлежащее качество может только лицо, отвечающее за состояние того инженерного оборудования дома, с помощью которого в помещение подается холодная и горячая вода, тепловая и электрическая энергия и бытовой газ. В зависимости от реализуемого в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом исполнителем коммунальных услуг должны быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.
Единственное исключение из рассматриваемого принципа установлено комментируемой нормой для случая, когда товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив заключили договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. В этом случае коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией. Это скоординировано с предметом договора управления многоквартирным домом, установленным ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений ответ на вопрос, кто имеет статус исполнителя коммунальных услуг (подрядная, управляющая или ресурсоснабжающая организация), разрешен недостаточно четко (подробнее об этом см. комментарий к ч. ч. 12 и 16 настоящей статьи и к ст. 164 ЖК). Дело в том, что с учетом установленного ч. 11 комментируемой статьи принципа одновременной ответственности исполнителя коммунальных услуг за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и положений ч. ч. 1, 1.1 и 1.2 ст. 164 ЖК РФ, устанавливающих ответственность при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений за содержание и ремонт общего имущества ряда подрядчиков или одного подрядчика в лице управляющей организации, может быть сделан ложный вывод о том, что такие лица являются исполнителями коммунальных услуг.
Однако из положений ст. 164 ЖК РФ следует, что законодатель не установил, что при непосредственном управлении управляющая организация отвечает за предоставление коммунальных услуг. Кодексом предусмотрено, что в этом случае управляющая организация в рамках договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества отвечает только за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ не установлено, с кем именно собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры о предоставлении коммунальных услуг.
Возложение на управляющие организации ответственности за предоставление коммунальных услуг фактически означало бы упразднение возможности реализации способа непосредственного управления собственниками помещений многоквартирным домом. Ведь при этом управляющие организации при непосредственном управлении домом (ст. 164 ЖК) и при управлении многоквартирным домом по договору управления (ст. 162 ЖК) отвечали бы одновременно и за содержание и ремонт общего имущества, и за предоставление коммунальных услуг. Но поскольку в ст. 164 ЖК РФ нет на это прямого указания, то необходимо исходить из того, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений управляющая организация не должна отвечать за предоставление коммунальных услуг и в соответствии с ч. 11 комментируемой статьи не отвечает за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества. Ответственность за содержание таких сетей при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений должна быть у ресурсоснабжающих организаций (см. комментарий к ст. 164 ЖК).
39. Статья 426 ГК РФ определила статус договоров ресурсоснабжения как публичных договоров. Исходя из этой нормы, ресурсоснабжающая организация по характеру своей деятельности обязана продавать свои товары (коммунальные ресурсы) и оказывать услуги (например, услугу водоотведения) в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении ресурсоснабжающей организации от заключения публичного договора другая сторона (например, управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив) вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ "Заключение договора в обязательном порядке" обратиться в суд с требованием о понуждении ресурсоснабжающей организации заключить договор. Но на практике имеют место случаи, когда сами управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы отказываются заключать договоры ресурсоснабжения. Для устранения такой ситуации комментируемая статья дополнена положением, устанавливающим обязательность заключения управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами договора ресурсоснабжения с соответствующими ресурсоснабжающими организациями. Теперь в случае отказов заключать договоры ресурсоснабжения ресурсоснабжающие организации также получили право в судебном порядке требовать понудить управляющих, товарищества и указанные кооперативы заключить договоры ресурсоснабжения. Кроме того, в соответствии с комментируемой нормой собственники помещений, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, не смогут отказаться от заключения предусмотренных в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ договоров с ресурсоснабжающими организациями.
40. С 17 июня 2011 г. утратила силу ст. 139 ЖК РФ. В строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, уже не может быть создано товарищество собственников жилья. Для регулирования порядка управления вновь построенным многоквартирным домом ч. 13 комментируемой статьи установлено, что в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома орган местного самоуправления проводит в соответствии с ч. 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом в порядке, установленном Правительством РФ, - Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Десятидневный срок представляется достаточно жестким и трудноисполнимым. Но необходимо учитывать, что органы местного самоуправления имеют возможность готовить открытый конкурс не только в течение указанных в комментируемой норме 10 дней. Поскольку органы местного самоуправления выдают разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов (п. 5 ч. 1, п. 5 ч. 2 и п. 5 ч. 3 ст. 8, ст. ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса), они могут осуществлять отдельные подготовительные мероприятия к проведению открытых конкурсов до дня выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов (в частности, подготовку проекта договора управления, определения расчетного размера платы за жилое помещение).
41. В соответствии с ч. 14 комментируемой статьи со дня проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления построенным многоквартирным домом и до дня заключения с победителем такого конкурса договора управления управление таким домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления. Застройщик может управлять построенным многоквартирным домом самостоятельно при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным Правительством РФ (ч. 1 комментируемой статьи). Если застройщик привлекает управляющую организацию, то он должен заключить с ней договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В данном случае имеется в виду пять календарных дней, поскольку Кодекс не содержит оговорку, что срок указан в рабочих днях.
Необходимо отметить, что по заключаемому застройщиком с управляющей организацией возмездному договору управления застройщик является заказчиком всех услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг и одновременно должником по денежному обязательству по оплате цены такого договора. При этом осталось неурегулированным правовое основание для выполнения денежных обязательств перед застройщиком лицами, принявшими от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК). Представляется, что с момента подписания участником долевого строительства передаточного акта или иного документа о передаче помещения в построенном многоквартирном доме обязательства по договору долевого участия в строительстве прекращаются как исполненные надлежащим образом (п. 1 ст. 408 ГК). Порядок оплаты содержания и ремонта общего имущества в построенном многоквартирном доме и потребляемых коммунальных услуг вне регулирования ЖК РФ неправомерен.
42. Согласно ч. 15 комментируемой статьи ресурсоснабжающие организации отвечают за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией. Эта норма обеспечивает надлежащее качество коммунальных услуг, за которое отвечают управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные и специализированные потребительские кооперативы (см. ч. ч. 2.2 и 2.3 ЖК). При управлении многоквартирным домом управляющими организациями, товариществами и кооперативами ресурсоснабжающая организация может быть привлечена для содержания и ремонта сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме, используемых для предоставления соответствующих коммунальных услуг на основании договора подряда. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений ресурсоснабжающая организация может отвечать за состояние таких сетей только на основании дополнительно заключенного договора подряда (см. комментарий к ч. 11 комментируемой статьи). Следует отметить целесообразность дополнения комментируемой нормы обязательностью заключения ресурсоснабжающими организациями таких договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом.
43. Положение ч. 16 комментируемой статьи необходимо понимать с учетом принципа, установленного ч. 11 комментируемой статьи. Эта норма направлена также на законодательное закрепление неразрывной связи ответственности исполнителя коммунальных услуг и за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
Комментарий к статье 161.1
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права на создание своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере <1>. Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.
<1> По данным Росстата, в Российской Федерации на 1 января 2011 г. доля общей площади многоквартирных домов, которыми управляют товарищества собственников жилья, в общей площади всех многоквартирных домов составляет 19,8% (с учетом "многодомовых" товариществ собственников жилья).
2. Комментируемой статьей существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и, во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых товариществ (ч. 2 ст. 136 ЖК), т.е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в ч. 3 комментируемой статьи установлен императивный запрет.
3. Жилищный кодекс РФ устанавливает для собственников помещений многоквартирного дома императивное требование о необходимости избрания ими в указанном случае совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти.
Необходимо обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в ч. 1 комментируемой статьи численный критерий количества квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котор
