Жилищного Кодекса Российской Федерации

(в ред. Федеральных законов от 26.12.2005 N 184-ФЗ,

от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ,

от 01.12.2007 N 310-ФЗ, от 08.05.2009 N 93-ФЗ,

от 01.02.2010 N 4-ФЗ, от 30.07.2010 N 242-ФЗ,

от 04.06.2011 N 123-ФЗ,

с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ

от 28.05.2010 N 12-П, от 11.04.2011 N 4-П)

Статья 1

Комментарий к статье 1

1. Отечественная законотворческая практика начиная с части первой ГК РФ и соответствующего Вводного закона (1994 г.) пошла по пути принятия специальных "вводных" законов применительно к кодифицированным законодательным актам (исключение составляет лишь Семейный кодекс РФ). Предметом "вводных" законов являются переходные положения, касающиеся введения в действие как всего кодекса, так и его отдельных частей. Кроме того, данными актами отменяются либо признаются недействующими акты, принятые в связи с введением в действие самого кодекса. Данная практика в полной мере распространяется и на кодификацию жилищного права - Жилищный кодекс РФ, и на Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

2. Процедуры, имеющие правовое значение, должны быть четкими, понятными и базироваться на нормативных правовых актах. Не является исключением и федеральный законотворческий процесс, который основывается на Конституции РФ, устанавливается Регламентами Государственной Думы, Совета Федерации и в некоторой части - Регламентом Правительства РФ. Нормы, посвященные отдельным стадиям процесса, содержатся в Федеральных законах от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" <1>, от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" <2> и некоторых других.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801.

<2> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712.

На основании ст. 6 Федерального закона "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания вступают в силу одновременно на всей территории РФ по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Зачастую в тексте закона говорится о вступлении в силу с момента опубликования, иногда указывается иная дата.

В ст. 1 комментируемого Закона указывается дата - 1 марта 2005 г. - день введения в действие ЖК РФ.

Статья 2

Комментарий к статье 2

1. Отменяемые в связи со вступлением в силу комментируемого Закона законодательные акты, содержащие нормы жилищного права, делятся на две категории: первые отменяются с той же даты, т.е. с 1 марта 2005 г., вторые - с 1 марта 2013 г., при этом вторая категория актов связана с окончанием приватизации жилищного фонда.

2. Что касается приватизации жилищного фонда, то следует отметить, что этот процесс в Российской Федерации продолжается уже более 20 лет и завершается 28 февраля 2013 г. Важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не с момента публикации в официальном источнике: гражданам предлагается достаточно продолжительный период времени, для того чтобы принять решение, приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя.

Более того, законодатель предусмотрел возможность и соответственно право для граждан, которые приватизировали жилые помещения, передать жилье в государственную или муниципальную собственность и заключить договор социального найма. В соответствии со ст. 20 Вводного закона граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.

3. Нельзя не отметить, что государство периодически меняет некоторые положения по поводу завершения приватизации жилищного фонда.

Первоначально в законодательстве о приватизации указывалось на "переходный период" (ст. 10 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР").

С принятием комментируемого Закона срок окончания приватизации устанавливался 1 января 2007 г., а для лиц, заключивших договоры социального найма после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие ЖК РФ, приватизация жилья была невозможна, поскольку договор заключался на условиях нового закона (ЖК РФ).

16 июня 2006 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в ст. 8 которого срок окончания приватизации был перенесен с 1 января 2007 на 1 марта 2010 г. Казалось бы, вопрос о сроках приватизации закрыт, однако данный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.

Результатом рассмотрения стало Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. Поводом к рассмотрению дела явился запрос Верховного Суда РФ по жалобе граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орловой и З.Х. Орловой. Основанием к рассмотрению дела стала обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ оспариваемые заявителями положения Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Конституционный Суд РФ признал не противоречащим Конституции РФ положение подп. 1 п. 2 ст. 2 Вводного закона, в соответствии с которым с истечением установленного этим Законом срока утрачивают силу ст. ст. 1, 2, 4, 6 - 8, 9.1 и раздел II Закона о приватизации жилищного фонда, предусматривающие возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов для нанимателей этих помещений.

При этом Конституционным Судом РФ признано не соответствующим Конституции РФ (ч. 2 ст. 19) положение ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда (в ред. ст. 12 комментируемого Закона), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

15 января 2010 г. Государственная Дума вновь перенесла срок окончания приватизации жилищного фонда еще на три года, т.е. до 1 марта 2013 г., мотивируя это тем, что "необходимость принятия предлагаемых изменений прежде всего вызвана тем, что значительная часть граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, не успели по разным причинам до настоящего времени обратиться в соответствующие органы с заявлением о приватизации жилья... Сбор всех необходимых документов занимает в разных регионах до нескольких месяцев, что свидетельствует о невозможности завершения приватизации на территории всей Российской Федерации к 1 марта 2010 года" <1>.

--------------------------------

<1> Пояснительная записка к проекту федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Статья 3

Комментарий к статье 3

Если в статье 2 комментируемого Закона дается перечень нормативных актов РСФСР - Российской Федерации, утративших силу в связи с принятием ЖК РФ, то в рассматриваемой статье перечисляются нормативные акты Союза ССР, которые признаются не действующими на территории России с введением в действие ЖК РФ.

Статья 4

Комментарий к статье 4

В рассматриваемой статье сформулированы традиционные для вводных законов правила.

Во-первых, ранее принятые законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат новому закону (в данном случае - ЖК). Это известное для вводных законов правило дополнено указанием на то, что указанные ранее принятые законы и другие акты применяются также постольку, поскольку они не противоречат комментируемому Вводному закону.

Во-вторых, некоторые общественные отношения, ранее регулировавшиеся не законами, но другими нормативными актами, указанными в ч. 2 комментируемой статьи, в силу положений ЖК РФ должны регулироваться только федеральными законами. Ясно, что для исполнения соответствующих предписаний ЖК РФ требуется время, чтобы разработать и принять такие федеральные законы. В этот период времени действуют нормативные акты, не являющиеся законами, которые были приняты ранее (до ЖК РФ).

Это правило также является традиционным для вводных законов (см., например, ст. 4 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статья 5

Комментарий к статье 5

1. Как известно, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (ч. ч. 1 - 3 ст. 6 ЖК).

2. В комментируемой статье, во-первых, воспроизводится последнее из приведенных правил (ч. 3 ст. 6 ЖК). Во-вторых, оно сопровождается словами: "...за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом". Таким образом, Вводным законом может быть предусмотрено исключение из общего правила, предусмотренного ч. 3 ст. 6 ЖК РФ, в соответствии с которым в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Так, в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусмотрены правовые последствия прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. Применение этих норм ограничено указаниями ст. 19 комментируемого Закона (см. указанную статью и комментарий к ней).

Статья 6

Комментарий к статье 6

1. В ч. 1 комментируемой статьи содержится указание, в соответствии с которым с того дня, с которого вводится в действие ЖК РФ, учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, производится по правилам, предусмотренным этим Кодексом. Очевидно, это правило требовалось для тех случаев, когда отношения по принятию на учет возникли до вступления в силу ЖК РФ, но на 1 марта 2005 г. решение еще не было принято.

2. Граждане, принятые на учет до введения в действие ЖК РФ, сохраняют право состоять на учете (изменение ЖК оснований принятия на учет и порядка учета не влечет пересмотра решений, принятых ранее в соответствии с действовавшими правилами).

Предоставление указанным гражданам жилья в социальный наем, естественно, осуществляется по правилам, установленным ЖК РФ.

3. Граждане, принятые на учет до введения в действие ЖК РФ, снимаются с учета по основаниям, указанным в ст. 56 ЖК РФ (см. п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ и соответствующий комментарий). Кроме того, снятие таких граждан с учета производится, если улучшились жилищные условия, в результате чего отпали основания, которые давали право на получение жилья. Подобное правило, но в отношении граждан, принятых на учет по правилам ЖК РФ, установлено в п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ (см. этот пункт и соответствующий комментарий).

Снятие с учета производится в порядке, установленном законом (см. ч. 2 ст. 56 ЖК и соответствующий комментарий). Однако очевидно, что решение о снятии с учета не всегда будет принимать орган, на основании решения которого гражданин был принят на учет (того органа может попросту не существовать). Решение о снятии с учета принимает орган, осуществляющий учет граждан, нуждающихся в жилье.

В Определении Конституционного Суда РФ от 1 декабря 2009 г. N 1549-О-П предусмотрено, что положения ч. 2 комментируемой статьи в ее конституционно-правовом истолковании не предполагают возможность снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях граждан, до 1 марта 2005 г. принятых на учет для предоставления жилья по договорам социального найма, по причине изменения после указанной даты в законодательном порядке оснований постановки на такой учет.

Статья 7

Комментарий к статье 7

1. Из комментируемой статьи следует, что граждане, проживающие в указанных жилых помещениях, в силу закона считаются занимающими свою жилую площадь по договору социального найма, т.е. с ними договор социального найма (как соглашение) не заключался, но закон указывает - есть такой договор.

В соответствующих случаях гражданам жилое помещение не передается в силу того, что оно у них уже находится в пользовании. И в этих случаях договор социального найма не заключается - на отношения по пользованию жильем автоматически (так указал закон) распространяются нормы о социальном найме.

При рассмотрении заявлений граждан о приватизации жилых помещений, указанных в комментируемой статье, органы местного самоуправления едва ли не всегда отказывают в приватизации, ссылаясь на отсутствие договора социального найма. Договор социального найма действительно отсутствует, вместе с тем договор как правоотношение существует (в силу закона). По этой причине возникает большое количество споров, рассматриваемых в судебном порядке.

2. Комментируемая статья Постановлением Конституционного Суда РФ от 11 апреля 2011 г. N 4-П признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой содержащаяся в ней норма - по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, - не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 г. (даты введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.

Статья 8

Комментарий к статье 8

Более подробно о льготах и порядке их предоставления см. ст. 160 ЖК РФ и комментарий к ней.

Статья 9

Комментарий к статье 9

В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, причем иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В данном случае предусмотрено, что правила об управлении многоквартирными домами, установленные в ст. ст. 161 - 165 ЖК РФ, распространяются и на договоры управления многоквартирными домами, которые были заключены до введения в действие настоящего Кодекса. При наличии противоречий применяться должны нормы закона (а не условия договора).

Статья 10

Комментарий к статье 10

Указания, содержащиеся в рассматриваемой статье, носят юридико-технический характер (что отнюдь не умаляет их значения).

С вступлением в силу ЖК РФ из российского законодательства "ушел" термин "кондоминиум". Но осталось соответствующее понятие (хотя и в модифицированном виде), которое сегодня обозначается словосочетанием "общее имущество многоквартирного дома" (см. ст. 36 ЖК и комментарий к ней), поэтому потребовалось заменить в Земельном кодексе РФ слово "кондоминиум" словами "общее имущество многоквартирного дома".

Ранее (до введения в действие ЖК) о порядке и условиях включения в состав кондоминиума (общего имущества многоквартирного дома) говорилось в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья". В настоящее время этот Закон утратил силу (п. 19 ч. 1 ст. 2 комментируемого Закона). Соответствующие отношения регулируются ЖК РФ (см. ст. 36 ЖК и ст. 16 комментируемого Закона и комментарий к ним). Поэтому потребовалось в п. 2 ст. 36 ЗК РФ внести отсылку к жилищному законодательству, исключив упоминание об утратившем силу федеральном законе.

Статья 11

Комментарий к статье 11

1. В п. 3 ст. 672 ГК РФ кроме прочего называются статьи Кодекса о найме жилого помещения, применяемые и к социальному найму. В том числе называлась и ст. 681 ГК РФ, предусматривающая распределение обязанностей по текущему и капитальному ремонту жилого помещения между нанимателем и наймодателем и допускающая договором предусмотреть иное. Там же содержится и одно из условий переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, - требуется согласие нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.

В связи с тем что соответствующие отношения обстоятельно урегулированы ЖК РФ (причем с упрочением прав нанимателя по договору социального найма), отпала необходимость применения к отношениям из договора социального найма ст. 681 ГК РФ.

2. В советском жилищном праве существовало понятие "норма жилой площади". По ЖК РСФСР она составляла 12 квадратных метров на одного человека. Ее значение состояло в том, что жилые помещения предоставлялись в пользование в пределах нормы жилой площади (не больше чем по 12 квадратных метров на одного человека), отдельным категориям граждан предоставлялась сверх нормы жилой площади дополнительная жилая площадь, излишняя жилая площадь (если на одного пользователя приходилось больше чем 12 квадратных метров) оплачивалась в повышенном размере и т.д. Очень важно - размер мест общего пользования и подсобных помещений (коридор, кухня, ванная, кладовая и пр.) правового значения не имел. В частности, об этом свидетельствует то обстоятельство, что оплачивались только собственно жилые помещения (комнаты), а за места общего пользования и подсобные помещения плата не взималась.

В конце 80-х гг. прошлого века правовое значение стало придаваться общей площади жилого помещения (квартиры), а не только площади (жилых) комнат. Однако в законодательстве по традиции сохранились упоминания о норме жилой площади. Жилищный кодекс РФ, что естественно, говорит об общей площади жилого помещения (прежде всего см. ч. 5 ст. 15). Поэтому пришлось менять устаревшее понятие "норма жилой площади на одного человека" на понятие "норма общей площади жилого помещения на одного человека". Но, к сожалению, норма общей площади жилого помещения на одного человека так и не установлена. Поэтому нормы, содержащиеся в указанных статьях ГК РФ, "работать" не могут (во всяком случае, исходя из буквального толкования).

Статья 12

Комментарий к статье 12

В рассматриваемой статье Закона РФ N 1541-1, по сути, вводился запрет на приватизацию жилья, предоставленного в социальный наем после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие ЖК РФ.

Положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ N 1541-1 (в редакции рассматриваемой статьи), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., признано не соответствующим Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П.

Статья 13

Комментарий к статье 13

В настоящее время не могут быть выселены из служебных жилых помещений и из жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилья граждане, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ. По ранее действовавшему законодательству (ст. ст. 108, 110 ЖК РСФСР) перечень граждан, которых нельзя было выселить без предоставления другого жилого помещения, был более широким. Например, к числу таких граждан относились лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение или общежитие, не менее 10 лет, одинокие граждане с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.

В настоящее время ЖК РСФСР не действует (ст. 2 комментируемого Закона). Однако по-прежнему выселение без предоставления жилого помещения из служебного жилья и общежитий граждан, перечисленных в ст. ст. 108 и 110 ЖК РСФСР, недопустимо, если: 1) служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии предоставлены до 1 марта 2005 г.; 2) граждане состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на таком учете.

Таким образом, нормы закона, утратившего силу (ст. ст. 108, 110 ЖК РСФСР), при наличии условий, предусмотренных в рассматриваемой статье, действуют.

Статья 14. Утратила силу с 1 сентября 2006 года. - Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ

Комментарий к статье 14

В настоящей статье Вводного закона предусматривалось, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищества собственников жилья или ликвидации.

В связи с признанием статьи утратившей силу указанные кооперативы имеют право на существование (и существуют).

Статья 15

Комментарий к статье 15

В силу ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Норма императивная (иное не допускается).

Ранее действовавшее законодательство допускало и другие решения (например, могло устанавливаться, что доли равны). В соответствии с комментируемой статьей если доли определены до 1 марта 2005 г. по-иному, нежели это установлено ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, то сохраняют силу соответствующие решения общих собраний собственников помещений или иные соглашения всех участников долевой собственности на общее имущество.

Статья 16

Комментарий к статье 16

Более подробно о земельных участках, на которых расположены многоквартирные дома, см. в комментарии к ст. 36 ЖК РФ.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П ч. 2 комментируемой статьи признана не противоречащей Конституции РФ.

Часть 3 рассматриваемой статьи признана не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П ч. 5 комментируемой статьи признана не противоречащей Конституции РФ.

Статья 17

Комментарий к статье 17

В абз. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержится перечень имущества, являющегося недвижимым. В этом перечне назывались и кондоминиумы, поскольку в силу ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" кондоминиумом признавался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости. Закон о товариществах собственников жилья утратил силу (ст. 2 комментируемого Закона). То, что раньше включалось в кондоминиум, ныне образует общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. В его состав входят и объекты недвижимости и движимые вещи (см. ст. 36 ЖК и комментарий к ней). Однако общее имущество к недвижимости не относится. Соответственно, потребовалось внесение изменений в ст. 1 Закона о регистрации прав.

Аналогична причина внесения изменений и в ст. 23 Закона о регистрации прав.

Статья 18

Комментарий к статье 18

1. Комментируемая статья устанавливает переходный период, в течение которого собственники помещений должны по собственной инициативе на своем общем собрании принять решение о выборе одного из предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом и осуществить необходимые действия в целях практической реализации принятого решения. Если указанные решение и действия собственниками помещений в установленный период не осуществились, то в течение дополнительно установленного периода органы местного самоуправления по существу в "принудительном" порядке проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации. Выбор управляющей организации по инициативе органа местного самоуправления, с одной стороны, выступает страховочным механизмом, обеспечивающим непрерывность обслуживания многоквартирного дома и приемлемых условий проживания, с другой - способствует развитию конкурентной среды, стимулирующей образование профессиональных управляющих организаций. Следует отметить, что даже если сама управляющая организация выбрана не собственниками, а органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, то такая организация без каких-либо исключений подконтрольна собственникам помещений в многоквартирном доме, и они вправе отказаться от ее услуг и изменить способ управления, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников помещений.

2. Для собственников помещений в многоквартирных домах и органов местного самоуправления были установлены следующие сроки переходного периода. В течение двух лет, т.е. со дня вступления в силу ЖК РФ и до 1 мая 2007 г. собственники помещений в многоквартирном доме должны были в порядке, предусмотренном ст. 161 ЖК РФ, принять решение о способе управления многоквартирным домом, а также совершить необходимые действия по реализации принятого общим собранием собственников указанного решения. Если собственники вне зависимости от причин не определились со способом управления многоквартирным домом либо не реализовали принятое решение о выбранном способе управления, то орган местного самоуправления в период с 1 января 2007 до 1 мая 2008 г. должен был провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Одновременно было предусмотрено, что субъекты Российской Федерации вправе установить специальные сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии соблюдения установленного комментируемой статьей предельного срока их проведения (1 мая 2008 г.). Можно отметить, что данным правом воспользовалось сравнительно незначительное количество субъектов Федерации. К примеру, согласно Закону Саратовской области от 30 марта 2007 г. N 38-ЗСО "Об установлении сроков начала и окончания проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Саратовской области" муниципальные образования данного субъекта Федерации были разбиты на две группы и для каждой группы установлен самостоятельный срок начала проведения открытых конкурсов по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (для первой группы - 1 мая 2007 г., для второй - 1 января 2008 г.), а также срок их окончания (для одной группы - 1 сентября 2007 г., для второй - 1 апреля 2008 г.). В большинстве же случаев субъекты Федерации в рамках предусмотренного периода для проведения открытого конкурса установили более "жесткие" сроки для проведения таких конкурсов, одинаковые для всех без исключения субъектов Федерации.

3. Переходный период занимает достаточно длительный промежуток времени, в течение которого собственники помещений либо в предусмотренных случаях - органы местного самоуправления должны совершить определенную последовательность действий. Все это время организации, ранее ответственные за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняют свои обязательства перед собственниками помещений в многоквартирном доме. Такие ранее возникшие обязательства по управлению прекращаются с момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ <1>.

--------------------------------

<1> Как отмечалось в письме Минрегиона России от 26 марта 2007 г. N 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации", ранее возникшие обязательства организаций, осуществлявших управление, сохраняются до момента:

а) создания товарищества собственников жилья (п. 2 ч. 2 ст. 161, ч. 9 ст. 162, разд. VI ЖК);

б) принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161, разд. V ЖК);

в) заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 ст. 161, ст. 162 ЖК, ч. 1 ст. 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;

г) заключения собственниками помещений, осуществляющими непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 ЖК РФ и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.

Статья 19

Комментарий к статье 19

О правах и обязанностях бывших членов семьи собственника жилого помещения см. п. 11 комментария к ст. 31 ЖК РФ.

Статья 20

Комментарий к статье 20

1. Когда речь идет о том, что граждане, приватизировавшие квартиру (иное жилое помещение), передают это жилье в государственную или муниципальную собственность с условием, что они (граждане) будут пользоваться этим жилым помещением на условиях социального найма, то обычно говорят о "расприватизации", "деприватизации" или "расторжении договора приватизации жилого помещения".

2. При уяснении содержания комментируемой статьи необходимо учитывать следующее.

Во-первых, как представляется, речь не идет о расторжении договора хотя бы по той простой причине, что невозможно расторжение договора, который уже исполнен. Любой договор представляет собой соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК). Договор приватизации обеспечивает переход права собственности на жилое помещение к гражданам, занимающим жилье на условиях социального найма. Переход состоялся - обязательство прекратилось исполнением (ст. 408 ГК). Его нет. Как же можно расторгать то, чего нет? И уж тем более нельзя расторгать договор-соглашение (юридический факт, действие).

Как представляется, в рассматриваемой статье речь идет о субъективном праве граждан, приватизировавших жилье, отказаться от права собственности на такое жилье и об обязанностях определенных органов, которые возникают в связи с таким отказом. Это вообще не договорные отношения.

Кстати, того субъекта, который заключал с гражданином договор приватизации жилья, может уже и не быть (как же расторгать с ним договор?). Да и в Законе не говорится об этом субъекте, как и о расторжении договора вообще.

Во-вторых, право отказаться от права собственности и корреспондирующие с этим правом обязанности существуют лишь в отношении приватизированного жилья. Но не того, которое появилось у граждан по иным правовым основаниям (купля-продажа, мена, дарение и пр.). Причем право отказа существует именно у тех граждан, которые приватизировали данное жилое помещение. Но не у их наследников, не у тех, кому оно подарено, и т.д.

В-третьих, граждане могут отказаться от права собственности на жилье, если оно является для них "единственным местом постоянного проживания". По-видимому, имеется в виду, что у гражданина нет другого жилья.

В-четвертых, правила гражданского законодательства об отказе от права собственности (ст. 236 ГК) на соответствующие отношения не распространяются.

В-пятых, граждане передают жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, и соответствующие органы исполнительной власти обязаны принять их.

В-шестых, отказываясь от права собственности, граждане хотят сохранить право пользования жильем на условиях социального найма. С ними должен быть заключен договор социального найма.

3. При соблюдении условий, предусмотренных в комментируемой статье, воля граждан имеет решающее значение - отказать им нельзя. Если же все-таки последует отказ от принятия жилья в государственную или муниципальную собственность, то право граждан подлежит судебной защите.

Срок действия рассматриваемой нормы ограничен периодом времени, когда допускается бесплатная приватизация жилья.

4. Ситуацию, о которой идет речь в комментируемой статье, необходимо отличать от обычных сделок, опосредующих переход частного жилья в государственную или муниципальную собственность, таких как купля-продажа, дарение, мена и т.д. Такие сделки подчинены соответствующим гражданско-правовым нормам.

Статья 21

Статья 22

Комментарий к статьям 21 и 22

Статьи 21 и 22 введены в комментируемый Закон федеральными законами, названными в этих статьях.

В обоих случаях приоритетом обладают указанные федеральные законы. Жилищный кодекс РФ может применяться лишь субсидиарно (постольку, поскольку иное не установлено данными Законами).

АЛФАВИТНО-ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ <*>

--------------------------------

<*> Цифры означают номера статей Жилищного кодекса Российской Федерации.

А