Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 153

1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование гражданам, а также условия оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, являются возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. То, что в ч. 1 комментируемой статьи не упоминаются публично-правовые образования как собственники помещений, не может расцениваться как нераспространение обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями, например, в случаях, установленных ч. 3 комментируемой статьи, ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 155, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307, 328 ГК).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет правообладателей помещений, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и момент возникновения такой обязанности для таких правообладателей помещений - физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК РФ) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.

В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания пользования жилым помещением, после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также владельцу помещения в построенном многоквартирном доме с момента подписания документа о передаче такого помещения.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ) комментируемая статья дополнена нормой об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лица, ставшего законным владельцем построенного помещения, но не имеющего пока статуса его собственника (п. 6 ч. 2 комментируемой статьи). Законодатель не установил правовое основание внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги владельцами построенных помещений и кому вносится плата такими лицами. Согласно ч. ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ для управления построенными многоквартирными домами договор управления с управляющей организацией заключают не владельцы построенных помещений, а застройщик от собственного имени и за свой счет (см. комментарий к указанным нормам ст. 161 ЖК). В связи с признанием утратившей силу ст. 139 ЖК РФ будущие собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 17 июня 2011 г., уже не могут создавать товарищества собственников жилых помещений и выполнять перед ним обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 139 ЖК).

3. Комментируемая статья не содержит положений, устанавливающих обязанность и момент возникновения обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к ст. 7 ЖК).

В комментируемой статье обоснованно не упоминаются арендаторы нежилых помещений, наниматели и арендаторы жилых помещений частного жилищного фонда. Представляется, что такие правообладатели помещений в многоквартирном доме должны иметь обязательства по внесению соответствующих платежей согласно договорам, регулируемым ГК РФ, а не ЖК РФ.

4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность по содержанию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги, либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на выступающие от имени собственников жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.

5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований в лице соответствующих органов публичной власти, как и других собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и 164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. При этом ЖК РФ не предусматривает возможность заключения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда договоров с управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. То есть при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных публичных собственников не упраздняются.

6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством. В частности, следует иметь в виду, что обязательства по оплате таких расходов возникают у наследников со дня открытия наследства.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 154

1. Части 1 и 2 комментируемой статьи раскрывают понятие платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 16 ст. 12 ЖК РФ определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Подобной компетенции нет у органов государственной власти субъекта Федерации и органов местного самоуправления. В связи с этим принятие региональных и местных актов жилищного законодательства по этим вопросам неправомерно.

2. Жилищный кодекс РФ не устанавливает структуру платы и требования к определению размера платы для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма жилого помещения частного жилищного фонда. Этот вопрос урегулирован гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения". Согласно ст. 682 ГК РФ наниматель и наймодатель самостоятельно устанавливают в договоре найма жилого помещения размер платы за жилое помещение.

3. Плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за пользование жилым помещением (за наем), не уплачиваемую собственниками жилых помещений.

Взимая плату за наем или арендную плату (в экономической литературе эти термины используются как синонимы), собственник в первую очередь компенсирует свои расходы, связанные с приобретением или строительством данного жилого помещения.

В рассматриваемой статье плата за наем рассматривается исключительно в отношении публичных собственников. Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования как собственники государственного и муниципального жилищных фондов и наймодатели имеют в этом отношении существенные особенности, что и определяет необходимость специального регулирования в ЖК РФ. Во-первых, государственный и муниципальный жилищные фонды предназначены для удовлетворения жилищных потребностей малоимущих и иных установленных законом категорий граждан и, как правило, не должны использоваться с целью извлечения прибыли. Во-вторых, ЖК РФ полностью освобождает от внесения наймодателю платы за наем такую группу пользователей муниципального жилищного фонда, как малоимущие граждане (ч. 9 ст. 156). Очевидно, что и для остальных категорий пользователей по договорам социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищных фондах плата за наем будет устанавливаться, как правило, не в полном размере (т.е. в размере, не обеспечивающем компенсацию расходов собственника, связанных с приобретением или строительством жилых помещений) с целью сохранения доступности платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также комментарий к ст. 156 ЖК).

4. Понятие "плата за содержание и ремонт жилого помещения", используемое в ЖК РФ, охватывает собой плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенного как внутри, так и вне жилого помещения. Важно подчеркнуть, что используемый термин не должен пониматься буквально, этим понятием не охватываются услуги и работы, связанные с содержанием и ремонтом элементов жилого помещения, не являющихся общим имуществом (например, ремонт смесителя, газовой плиты или водонагревателя, внутриквартирной электропроводки) (см. комментарий к ч. 10 ст. 155 ЖК). Состав общего имущества определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и в п. п. 2 - 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (см. комментарий к ст. ст. 36 и 39 ЖК).

5. Плата за содержание и ремонт жилого помещения вносится как нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, так и собственниками помещений в многоквартирном доме - как жилых, так и нежилых. Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вносит "плату за содержание и ремонт жилого помещения" в том же порядке и размере, что и собственники жилых помещений в этом доме.

6. Согласно п. 2 ч. 1 комментируемой статьи плата за жилое помещение для нанимателей таких помещений государственного и муниципального жилищных фондов не включает в себя расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором проживает наниматель. Эти расходы покрываются собственниками соответствующих помещений государственного и муниципального жилищных фондов наравне с иными собственниками помещений в данном многоквартирном доме. По общему правилу капитальный ремонт многоквартирных жилых домов осуществляется за счет средств собственников помещений в таких домах (см. комментарий к ст. 158 ЖК). В настоящее время расходы собственников жилых помещений на капитальный ремонт многоквартирного дома не учитываются при предоставлении жилищных субсидий, поскольку при определении прав граждан на жилищные субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, установленные исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, а плата за жилое помещение для таких нанимателей не включает плату за капитальный ремонт дома (см. комментарий к ч. 6 ст. 159 ЖК). Однако следует учесть, что органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (см. комментарий к ч. 1 ст. 165 ЖК; ст. ст. 14.1 и 16.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

7. Часть 3 комментируемой статьи определяет структуру платежей для собственников жилых домов - индивидуально определенных зданий, не являющихся многоквартирными домами (см. комментарий к ст. 16 ЖК). Для этой категории граждан не предусмотрена жесткая структура платы; ЖК РФ устанавливает лишь обязанность по несению расходов на содержание и ремонт принадлежащих им домов, а также по оплате потребляемых коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами (см. ч. 9 ст. 155 ЖК).

8. Согласно ч. 4 комментируемой статьи плата за коммунальные услуги, вносимая как нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и собственниками помещений в многоквартирных домах и собственниками жилых домов, включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Установив непосредственно в федеральном законе перечень коммунальных услуг, предоставляемых нанимателям и собственникам помещений в многоквартирных домах и жилых домов, ЖК РФ юридически зафиксировал решение, являющееся предметом многочисленных споров среди специалистов жилищно-коммунального хозяйства о том, относятся ли, например, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтов и иные аналогичные работы, а также утилизация (уничтожение) бытовых отходов к коммунальным услугам.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 155

1. Положение ч. 1 комментируемой статьи о ежемесячном внесении нанимателями и собственниками помещений платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, является диспозитивной нормой и может быть изменено договором управления многоквартирным домом, заключенным в порядке, установленном ч. ч. 4 - 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ или общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива.

Статья 162 ЖК РФ (п. 3 ч. 3) предусматривает в качестве существенного условия договора управления не срок внесения платы, а более широкое условие - порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 162 ЖК).

С внесением Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 изменений в Порядок расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294, у ресурсоснабжающих организаций прекратилось право требовать авансовой оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения. Стороны договора управления могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что актуально при необходимости внесения платы за коммунальные услуги вперед, например, перед убытием в летние отпуска. При этом в договоре управления могут быть согласованы варианты внесения платы до наступления оплачиваемого месяца, оплаты в течение оплачиваемого месяца или после 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем.

Лица, указанные в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, не обязательно должны вносить ежемесячную плату за жилое помещение только за те работы, которые выполнены в течение оплачиваемого месяца. Часть работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме может взиматься в качестве предоплаты (например, если текущий или капитальный ремонт запланирован на будущие месяцы), а часть - в качестве рассрочки платежа (например, если текущий или капитальный ремонт уже проведен в предыдущие месяцы) (см. комментарий к ст. 158 ЖК).

2. Давая определение понятия "иной специализированный потребительский кооператив", законодатель имел в виду жилищный накопительный кооператив, действующий в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и имеющий в многоквартирном доме в собственности все, несколько или одно жилое помещение, предоставленное члену такого специализированного кооператива. Какие-либо другие специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии со специальным федеральным законом, на момент написания настоящего комментария законодательство не предусматривало.

3. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании соответствующих платежных документов, а также определяет срок их представления. Платежные документы должны представляться гражданам не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Как и в случае с установлением срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, иной срок представления платежных документов может быть определен договором управления многоквартирным домом или общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива. Если платежные документы собственнику помещений в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения государственного жилищного фонда по договору социального найма или найма не представлены, то основание для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги формально отсутствует.

Поскольку ЖК РФ предусмотрена обязанность уплаты пени в случае несвоевременного или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, законодатель вполне логично установил обязанности соответствующих получателей этой платы по своевременному и надлежащему информированию плательщиков о размере предстоящих платежей. Непредставление платежных документов или их представление с нарушением указанного срока будет свидетельствовать о нарушении обязанности лицом, которому вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и позволит нанимателям и собственникам помещений требовать перенесения даты, с которой начинают применяться штрафные санкции в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на более поздний срок (см. комментарий к ч. 14 комментируемой статьи).

4. Содержание платежного документа может быть установлено органами государственной власти РФ в соответствии с п. 16 ст. 12 ЖК РФ. Например, такие обязательные требования в отношении оплаты коммунальных услуг установлены п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, а также п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, которым Правительство РФ дало поручение Министерству регионального развития РФ по согласованию с Федеральной службой по тарифам утвердить примерную форму платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг, а также методические рекомендации по ее заполнению. Такая примерная форма будет иметь рекомендательный характер.

Содержание платежного документа может также определяться в договорах, являющихся основанием оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с учетом требований ст. 154 ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги и обязательных требований, установленных Правительством РФ. Для сторон договора управления, например, это вытекает из п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Ответственность за своевременное представление платежных документов собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда несет лицо, которому в соответствии с ЖК РФ и в зависимости от реализуемого в многоквартирном доме способа управления причитается плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

5. Части 3 - 9 комментируемой статьи определяют круг лиц, которым причитается и вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также порядок принятия решений о внесении этой платы для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

6. Согласно ч. 3 комментируемой статьи плата за пользование жилым помещением (плата за наем) вносится нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда наймодателю соответствующего жилого помещения. Поскольку плата за наем является доходом собственника жилого помещения и не связана с объемом и качеством оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, то ее внесение осуществляется наймодателю при любом способе управления таким домом. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив не имеют отношения к начислению и приему платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Это обязанность исключительно наймодателя.

7. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает особый порядок исполнения нанимателем жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, денежных обязательств по договорам социального найма и найма (коммерческого) жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 65, ст. 90 ЖК; а также ст. ст. 671 и 682 ГК). Наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. При этом наниматель по договорам социального найма и найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда коммерческого использования выполняет свое денежное обязательство перед соответствующим наймодателем. Среди лиц, с которыми управляющая организация может заключать договор управления многоквартирным домом, наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда отсутствуют (см. комментарий к ст. 162 ЖК), а в соответствии с действовавшим на момент написания комментария Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, наниматель жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда имеет договорные отношения только с наймодателем. В этом случае управляющая организация обязана принять от нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда исполнение денежного обязательства за собственника такого жилого помещения (ст. 313 ГК). При этом наймодатель отвечает перед управляющей организацией за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства нанимателями, на которых законом было возложено исполнение (ст. 403 ГК).

8. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления многоквартирным домом (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК), то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Такая ситуация возможна, например, при установлении органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размера платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, который собственник (наймодатель) обязан вносить в соответствии с договором управления многоквартирным домом (см. комментарий к ч. 3 ст. 156 и ч. 3 ст. 162 ЖК); при несвоевременном и (или) неполном внесении указанными нанимателями платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ч. 14 настоящей статьи). При внесении нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за жилое помещение и коммунальные услуги не полностью управляющая организация не имеет оснований требовать внесения такой платы от нанимателей. В этом случае необходимые меры воздействия к нанимателю должен применять наймодатель. В частности, наймодатель имеет право применить меры, предусмотренные ст. ст. 83, 89 и 90 ЖК РФ и ст. ст. 687 и 688 ГК РФ, включая расторжение договора социального найма или договора найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в судебном порядке. Кроме того, собственники жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда обязаны нести расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома (см. комментарий к ст. ст. 154 и 158 ЖК). Поскольку условия договора управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК), данное согласование процедуры внесения наймодателем оставшейся части платы после внесения платы нанимателями не может содержаться в договоре управления. Такие условия должны быть в отдельном договоре (соглашении) наймодателя и управляющей организации.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья или непосредственном управлении собственниками помещений наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги своему наймодателю, с которым заключен договор социального найма или договор найма. Поскольку условия Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, являются императивными нормами и не могут быть изменены наймодателем или соглашением сторон такого договора, наймодатель не может давать нанимателю указания вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги непосредственно товариществу, кооперативу, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - подрядным и ресурсоснабжающим организациям. Для получателей такие платежи будут считаться исполнением обязательств соответствующих собственников третьими лицами (нанимателями) (ст. 313 ГК), а не уступкой прав требования, предусмотренной ст. 382 ГК РФ.

При принятии общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда при управлении многоквартирным домом управляющей организацией должны вносить плату за потребленные в жилом помещении коммунальные услуги не управляющей, а соответствующим ресурсоснабжающим организациям (см. комментарий к ч. 7.1 настоящей статьи).

9. Часть 5 комментируемой статьи предусматривает, что органами управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или специализированного потребительского кооператива может быть предусмотрен порядок внесения членами этих некоммерческих организаций обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и с оплатой коммунальных услуг. На практике бывают случаи, когда, ссылаясь на данную норму, органы управления товариществ и кооперативов кардинально отступают от требований ЖК РФ. Например, устанавливают для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме иные размеры обязательных платежей или взносов, нежели аналогичные платежи и взносы собственников жилых помещений, или устанавливают свои формулы определения размера платы за коммунальные услуги. Представляется, что установление органами управления товариществ и кооперативов порядка внесения обязательных платежей и взносов не может осуществляться путем изменения императивных норм определения размера и порядка внесения платежей и взносов членами товарищества и кооператива за содержание и ремонт общего имущества, а также определения размера платы за коммунальные услуги. Такой порядок установлен соответственно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ и утвержденными Правительством РФ правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (см. комментарий к ст. ст. 137 и 157 ЖК). Указанные некоммерческие организации вправе самостоятельно решать только вопросы внесения платежей и взносов, вытекающие из отношений членства в них граждан и организаций, в частности, через отделения кредитных организаций, организации почтовой связи или наличными денежными средствами в кассу (ст. ст. 113, 137, 145 ЖК). Условия и порядок принятия решения о внесении платы за коммунальные услуги собственниками помещений напрямую ресурсоснабжающим организациям установлены в ч. 6.3 настоящей статьи.

10. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, обязаны участвовать в общих расходах на управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, поскольку все собственники помещений, независимо от членства в такой организации, несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 39 ЖК).

Согласно ч. 6 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами указанной некоммерческой организации, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. Требование о заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, ранее содержалось в п. 1 ст. 138 ЖК РФ. Настоящий Кодекс не устанавливает наименование и содержание и не регулирует особенности заключения и исполнения гражданско-правового договора между товариществом (кооперативом) и собственником, не являющимся членом товарищества (кооператива). Условия такого договора устанавливаются по соглашению сторон с учетом императивных норм Кодекса. Усмотрение сторон в отношении заключения указанного договора на практике сильно ограничено тем, что условия содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и определения размера платежей и взносов всех собственников помещений в многоквартирном доме, как членов, так и не членов товарищества (кооператива), являются одинаковыми. Для всех собственников помещений в равной мере являются обязательными решения товарищества (кооператива) по определению сметы доходов и расходов на год и по установлению на основе принятой сметы размеров платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме (п. п. 2 и 3 ч. 1 ст. 137 ЖК). Условия содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг для всех собственников помещений в многоквартирном доме не могут быть различными. Предмет для какой-то специальной договоренности товарищества собственников жилья и нечленов товарищества или кооператива отсутствует. Не являющиеся членами товарищества или кооператива собственники в любой момент могут обратиться с заявлением считать их членами товарищества или кооператива и получить возможность участвовать в выработке органами управления товарищества или кооператива решений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и оплате таких расходов.

11. Часть 6.1 комментируемой статьи устанавливает исключение из правил, определенных ч. ч. 5 и 6 комментируемой статьи. Согласно ч. 6.1 комментируемой статьи в случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации всеми лицами, указанными в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Эта императивная норма не может быть изменена решением товарищества или договором.

12. Помимо этого, ч. 6.1 комментируемой статьи устанавливает, что в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, при заключении застройщиком договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации владельцами помещений в построенных многоквартирных домах, принявшими от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Это пример достаточно редко встречающегося возникновения гражданских прав и обязанностей непосредственно из нормы ЖК РФ. Ведь никаких сделок и договоров между застройщиком и владельцем построенного помещения в многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает, а взаимные договорные обязательства по строительству помещения в построенном многоквартирном доме уже выполнены и согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ прекращены (застройщик построил и передал помещение, а "дольщик" оплатил и принял это помещение). После выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию отношения по управлению многоквартирным домом уже регулируются жилищным законодательством.

13. На практике застройщики часто включают в договор участия в долевом строительстве и в другие договоры, направленные на возникновение у граждан права собственности на жилые помещения в построенных многоквартирных домах, условия об оплате содержания и ремонта общего имущества в таких домах после принятия от застройщика по передаточному акту жилого помещения после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Такие условия оплаты включаются в договоры о строительстве многоквартирных домов без учета требований Кодекса. Но отношения по оплате содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг являются предметом регулирования ЖК РФ (п. 16 ст. 12, ст. 8, ст. ст. 153 - 157). Поэтому, как представляется, включение в заключаемые с гражданами договоры, по которым граждане оплачивают строительство жилого помещения (например, в договор участия в долевом строительстве), условий об управлении многоквартирным домом навязываемой застройщиком управляющей организацией и об оплате жилого помещения и коммунальных услуг является неправомерным. Такие условия договоров как противоречащие порядку выбора и реализации способов управления многоквартирным домом и порядку определения размера и внесения платежей за жилое помещение и коммунальные услуги должны расцениваться как недействительные сделки и иметь последствия, указанные в ст. ст. 166 - 168 ГК РФ.

14. Кроме того, комментируемая норма содержит ссылку на ч. 14 ст. 161 ЖК РФ и устанавливает правовые основания для внесения владельцами построенных помещений в многоквартирном доме платы за коммунальные услуги на относительно короткий период - до заключения застройщиком договора управления с управляющей организацией по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Норма ч. 6.1 комментируемой статьи не распространяется на случай проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления построенным многоквартирным домом, предусмотренный в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Таким образом, правовые основания для внесения владельцами помещений в построенном многоквартирном доме платы за коммунальные услуги после заключения застройщиком по результатам такого открытого конкурса договора управления с управляющей организацией законодателем не установлены.

15. Арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда не может вносить плату за коммунальные услуги управляющей организации, поскольку он имеет договорные отношения не с управляющей организацией, а с арендодателем, являющимся собственником соответствующих жилых помещений в многоквартирном доме. Отношения аренды жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда урегулированы ГК РФ.

16. Положения ч. 6.1 комментируемой статьи о внесении платы за коммунальные услуги управляющей организации при заключении договора управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом, а также застройщиком не применяются, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о внесении платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающей организации.

Комментируемая норма не распространяется на порядок внесения платежей и взносов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Относительно платежей членов товариществ собственников жилья, жилищных и других специализированных кооперативов это обоснованно. Но в отношении внесения платы за содержание и ремонт общего имущества владельцами помещений в построенных многоквартирных домах вопрос законодательно остался неурегулированным.

17. Часть 6.1 комментируемой статьи в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, устанавливает необходимость внесения платы за коммунальные услуги только управляющей организации. При этом остается неурегулированным вопрос о том, кому вносить платежи в случае, когда построенным многоквартирным домом будет управлять сам застройщик.

18. Поскольку внесение платы за коммунальные услуги управляющей организации не охватывает всех вариантов, предусмотренных ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, представляется ошибочным объединение в ч. 6.1 комментируемой статьи внесения платы за коммунальные услуги членами или не членами товарищества или кооператива в случае заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией с внесением платежей владельцами помещений в построенных многоквартирных домах. Целесообразным было бы урегулирование особенностей внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги владельцами построенных квартир в случаях, указанных в ч. ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ, в самостоятельной части комментируемой статьи.

19. Порядок расчетов с ресурсоснабжающими организациями для управляющих организаций, товариществ, жилищных и специализированных потребительских кооперативов должен содержаться в устанавливаемых Правительством РФ правилах, обязательных при заключении такими организациями договоров с ресурсоснабжающими организациями. Несмотря на это, ч. 6.2 комментируемой статьи дает Правительству РФ поручение установить требования к осуществлению расчетов управляющих организаций, товариществ, жилищных и специализированных потребительских кооперативов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими исполнителями коммунальных услуг заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Наличие таких правил и поручения создает возможность различного регулирования вопроса внесения платежей по договорам ресурсоснабжения в двух актах Правительства РФ.

20. Часть 6.3 комментируемой статьи устанавливает, что в случае, если товарищество собственников жилья, жилищный или специализированный кооператив не заключили договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, то на основании решения общего собрания членов товарищества или кооператива собственники помещений и наниматели жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Такое решение не требует согласования с органами публичной власти, ресурсоснабжающими или другими организациями.

В комментируемой части настоящей статьи имеется в виду возможность перехода на прямые расчеты собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей помещений государственного либо муниципального жилищного фонда с ресурсоснабжающими организациями только за коммунальные услуги, индивидуально потребляемые в каждом помещении в доме. Плата за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды, должна вноситься указанными собственниками и нанимателями товариществу или кооперативу. Однако до вступления в действие Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, такая оплата невозможна, поскольку ни потребители, ни исполнители не могут самостоятельно разделить на две части установленный норматив потребления коммунальных услуг. Нормы ч. ч. 6.3 и 7.1 комментируемой статьи могут быть реализованы только после внесения изменений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306, и установления органами государственной власти субъектов Федерации новых нормативов отдельно на индивидуальное и общедомовое потребление.

Законодатель подчеркивает, что внесение платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям признается выполнением обязательств собственников помещений и нанимателей жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом или кооперативом. Данные товарищества или кооперативы остаются исполнителями коммунальных услуг и отвечают перед такими собственниками и нанимателями за надлежащее качество всех коммунальных услуг. Указанные организации должны быть абонентами у соответствующих ресурсоснабжающих организаций. Данное положение скоординировано с положениями ч. ч. 2.2, 11 и 12 ст. 161 ЖК РФ, регулирующими ответственность товариществ и кооперативов за предоставление коммунальных услуг и приобретение для этого коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающих организаций (см. комментарий к названным статьям).

21. В соответствии с ч. 7 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления, предусмотренный ст. 162 ЖК РФ (см. комментарий к названной статье). При этом по смыслу Кодекса собственник помещения обязан внести плату управляющей организации за все виды коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены исходя из имеющегося уровня благоустройства многоквартирного дома. Это следует из положений ч. ч. 2.3, 11 и 12 ст. 161 ЖК РФ.

Комментируемая норма распространяется не только на граждан, но и на всех иных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, включая Российскую Федерацию, субъекты Федерации и муниципальные образования, а также юридических лиц.

Требование о том, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна быть внесена "этой управляющей организации", а не какому-то иному лицу, нашло свое отражение в требованиях к содержанию платежного документа (см. комментарий к ч. 2 комментируемой статьи).

Из правила, содержащегося в ч. 6.3 комментируемой статьи, установлено только одно исключение, касающееся принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о переходе на прямые платежи за все или некоторые коммунальные услуги (см. ч. 7.1 комментируемой статьи).

22. Часть 7.1 комментируемой статьи предусматривает исключение из правила, установленного ч. ч. 6.1 и 7 комментируемой статьи. Согласно ч. 7.1 комментируемой статьи на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме такие собственники и наниматели жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Такое решение не требует согласования с органами публичной власти, а также с управляющей либо ресурсоснабжающими или другими организациями.

Требования к перечню и составу коммунальных услуг, в отношении которых может приниматься решение о переходе на прямые расчеты, аналогичны указанным в ч. 6.3 комментируемой статьи (см. комментарий к названной норме).

Комментируемая норма устанавливает, что внесение платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям признается выполнением обязательств собственников помещений и нанимателей жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая остается исполнителем коммунальных услуг и отвечает перед такими собственниками и нанимателями за надлежащее качество всех коммунальных услуг. Управляющие организации должны быть абонентами всех ресурсоснабжающих организаций, продающих коммунальные ресурсы и предоставляющих свои услуги, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Комментируемое условие скоординировано с положениями ч. ч. 2.3, 11 и 12 ст. 161 ЖК РФ, регулирующими ответственность управляющей организации за предоставление коммунальных услуг и приобретение для этого коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающих организаций (см. комментарий к названным статьям).

23. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги своим контрагентам по договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 8 комментируемой статьи). Согласно ст. 164 ЖК РФ договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме заключаются собственниками помещений на основании решений общего собрания, а договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения самостоятельно. Но с кем заключаются такие договоры, в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ не указано. При этом необходимо учитывать требование ч. 11 ст. 161 Кодекса, согласно которому (в качестве общего правила) коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

В п. 17 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" сделан вывод, что заключение прямых договоров собственников помещений с ресурсоснабжающими организациями допускается только при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений и в случае предоставления коммунальных услуг в индивидуальные жилые дома. Это нашло подтверждение в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г.

24. В соответствии с ч. 9 комментируемой статьи собственники жилых домов (ст. 16 ЖК) самостоятельно заключают договоры с лицами, осуществляющими деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту принадлежащих им домов, и вносят соответствующую плату на основании таких договоров. В аналогичном порядке ими вносится плата за коммунальные услуги.

25. Часть 10 комментируемой статьи определяет порядок оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг и работ по содержанию и ремонту объектов, не являющихся частью общего имущества в многоквартирном доме, плата за содержание и ремонт которых не регулируется ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, а также ч. ч. 5 - 8 комментируемой статьи. К таким услугам и работам, в частности, относятся проведение ремонта устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг (в частности, смесителей, сливных бачков, водонагревателей, газовых плит, индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов), и проведение текущего и капитального ремонта жилого помещения (например, ремонт или замена дверей, полов, обоев, розеток). Такие услуги и работы не являются предметом договора управления (см. комментарий к ст. 162 ЖК), а выполняются и оплачиваются в соответствии с отдельными прямыми договорами, единолично заключенными собственниками жилых и нежилых помещений с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Для заключения таких договоров не требуется принятия решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или согласования с управляющей организацией, товариществом или кооперативом.

26. Часть 11 комментируемой статьи устанавливает обязательность внесения собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги независимо от использования или неиспользования соответствующих помещений. При наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг производится с использованием их показаний независимо от факта пользования жилым помещением. Необходимо учитывать, что вода, электрическая энергия, а иногда и газ используются не только для потребления в жилом или индивидуально определенном нежилом помещении, но и для общих домовых нужд (например, для освещения, отопления и уборки помещений общего пользования). Поэтому при наличии в многоквартирном доме общедомовых и индивидуальных приборов учета плата за коммунальные услуги должна вноситься даже за период временного отсутствия граждан, пользующихся данным жилым помещением.

При временном отсутствии граждан в занимаемом жилом помещении внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с обязательным перерасчетом платежей (но не обязательно с полным освобождением от соответствующей платы) за период такого отсутствия. Порядок расчета и перерасчета платы за коммунальные услуги определен установленными Правительством РФ правилами предоставления коммунальных услуг. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при временном отсутствии граждан в жилом помещении (например, отопление в многоквартирном доме), необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.

27. Согласно ст. 80 ЖК РФ временные жильцы проживают в жилых помещениях безвозмездно. Часть 12 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения нанимателем жилого помещения платы за предоставляемые временным жильцам коммунальные услуги. Размер и порядок такой платы должны устанавливаться дополнительным соглашением нанимателя с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. По смыслу вся ч. 12 комментируемой статьи относится к оплате услуг по нормативам потребления. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (подп. "б" п. 19) устанавливают обязанность собственников и нанимателей жилых помещений уведомлять исполнителя коммунальных услуг о проживании временных жильцов при отсутствии индивидуальных приборов учета.

28. Часть 13 комментируемой статьи устанавливает обязанность наймодателя информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предельный срок предоставления такой информации. Аналогичная обязанность установлена ЖК РФ для управляющей организации в отношении информирования собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Обязанность предоставлять информацию необходимо отличать от права изменять размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, процедура определения тарифов, используемых для определения размера платы за коммунальные услуги, предусмотрена ч. 2 ст. 157 ЖК РФ и Федеральным законом "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в ред. Федерального закона от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2006 г. Размер платы за содержание и ремонт жилья может как определяться на общем собрании собственников жилья (ч. 7 ст. 156 ЖК), так и регулироваться в установленных настоящим Кодексом случаях органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК; п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

Комментируемая норма устанавливает предельный срок предоставления информации об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги - не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере. Жилищный кодекс РФ допускает установление договором управления иного срока предоставления информации собственникам помещений в многоквартирном доме.

29. Гражданский кодекс РФ допускает установление неустойки (штрафа, пени) федеральным законом или договором (ст. 330). Согласно ч. 14 комментируемой статьи лица, не исполнившие или исполнившие ненадлежащим образом свои обязательства (несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги), обязаны уплатить своему кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты.

В соответствии с ГК РФ снижение размера установленной законом пени или ее отмена не допускаются. Уплата установленной законом пени производится независимо от того, указана она в договоре или нет (ст. 332 ГК). Пени начисляются от не выплаченных должниками в срок сумм за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты включительно. При этом ГК РФ и ЖК РФ устанавливают запрет на увеличение установленного размера пеней.

Применение установленной ч. 14 комментируемой статьи пени осуществляется по решению лица, являющегося кредитором по денежному обязательству по внесению должниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги (соответственно управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - ресурсоснабжающими, управляющими или подрядными организациями). Практика установления начала или приостановки начисления пеней органами местного самоуправления или органами государственной власти субъекта Российской Федерации не является правомерной.

30. Новая ч. 15 комментируемой статьи (вступила в силу с 1 января 2010 г.) допускает возможность осуществления расчетов с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги не только самим наймодателем жилого помещения, управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным кооперативом, а в указанных в ст. 164 ЖК РФ случаях - подрядчиком или ресурсоснабжающей организацией либо представителями указанных лиц, но и платежным агентом или осуществляющим деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности банковским платежным агентом. Данное изменение внесено в целях удобства граждан.

Новые участники расчетов за жилые помещения и коммунальные услуги действуют на основании норм специального Федерального закона от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и законодательства о банковской деятельности (Федеральных законов от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" и от 27 июня 2011 г. N 161-ФЗ "О национальной платежной системе").

Согласно Закону о деятельности по приему платежей физических лиц платежным агентом является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц, в частности, за жилое помещение и коммунальные услуги. Такую деятельность платежный агент - оператор по приему платежей (юридическое лицо) осуществляет на основании заключенного с "поставщиком" договора об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, а платежный агент - платежный субагент (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) - на основании заключенного с оператором по приему платежей договора об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц. Этот Закон допускает использование для приема платежным агентом от плательщиков наличных денежных средств платежных терминалов. На проведение расчетов за жилое помещение и коммунальные услуги, осуществляемых в безналичном порядке, указанный Закон не распространяется. Положения этого Закона не применяются к отношениям, связанным с деятельностью по проведению расчетов, осуществляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными и специализированными потребительскими кооперативами, за жилое помещение и коммунальные услуги непосредственно с физическими лицами, за исключением расчетов, связанных со взиманием платежным агентом вознаграждения с плательщика. Согласно рассматриваемому Закону вознаграждение платежному агенту выплачивается нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений, а не управляющими организациями, товариществами и кооперативами.

На основании Федерального закона от 27 июня 2011 г. N 162-ФЗ с 29 сентября 2011 г. утратила силу ст. 13.1 Закона о банках и банковской деятельности. Согласно ч. 2 ст. 4 Закона о национальной платежной системе банковские платежные агенты участвуют в оказании услуг по переводу платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключаемых с операторами по переводу денежных средств (Банк России, кредитные организации, имеющие право на осуществление перевода денежных средств, Внешэкономбанк), а банковские платежные субагенты - на основании договоров, заключаемых соответственно с банковскими платежными агентами. Каждый из операторов по переводу денежных средств действует в соответствии со специальным законом, регулирующим его банковскую деятельность. В свою очередь, оператор по переводу денежных средств осуществляет перевод денежных средств по распоряжению клиента (плательщика или получателя средств) (ч. 1 ст. 5 Закона о национальной платежной системе).

Из требований ЖК РФ и других федеральных законов вытекает, что в платежных документах никогда не могут указываться банковские счета расчетно-кассовых или информационно-расчетных центров независимо от того, какие решения по этому вопросу приняты общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Действие норм ч. ч. 6.1, 6.3, 7, 7.1 и 15 комментируемой статьи не может быть отменено решением указанных лиц, органов или собраний.

Из ч. 4 ст. 37 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом обязательства нанимателя или собственника жилого помещения по оплате работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг перед исполнителем таких работ и услуг считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента выплаты наличных денежных средств соответственно исполнителю, либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту, осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

Комментарий к статье 156

1. Комментируемая статья регулирует определение размера двух составляющих платы за жилое помещение, установленных ст. 154 ЖК РФ, - платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за пользование жилым помещением (платы за наем). В статье содержатся требования к установлению размеров платежей, входящих в структуру платы за жилое помещение, в зависимости от категорий вносящих их граждан и способа управления многоквартирным домом, а также указывается, кем устанавливаются размеры таких платежей.

2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает правило, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие состояния многоквартирного дома обязательным требованиям законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Указанное положение не зависит от реализуемого способа управления многоквартирным домом и не содержит конкретного перечня требований к состоянию такого имущества, а отсылает к предписаниям действующего законодательства. Требования законодательства к содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме содержатся в ч. ч. 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ (см. комментарий к указанным частям).

3. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к исключительной компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (п. 2 ст. 12 ЖК). Такие требования устанавливаются законодательством о техническом регулировании (в частности, Федеральными законами от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании", от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений") и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК). В п. 10 Правил содержания общего имущества, в частности, указывается на необходимость соответствия общего имущества в многоквартирном доме требованиям законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании и защите прав потребителей. Этот перечень является открытым и дополняется иными обязательными требованиями, устанавливаемыми на федеральном уровне (ст. ст. 2, 4, 12 - 14, 17 ЖК).

4. Часть 2 комментируемой статьи посвящена установлению требований к площади жилых помещений для определения размера платы за жилое помещение нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. При пользовании гражданами отдельными комнатами в общежитиях плата за жилое помещение определяется исходя из площади этих комнат (жилой площади).

5. Использование в ЖК РФ понятия общей площади жилого помещения является новым по сравнению с ЖК РСФСР, в котором использовалось лишь понятие жилой площади. Порядок определения общей площади жилого помещения устанавливается ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Следует подчеркнуть, что оплачиваемые исходя из общей площади жилого помещения (или площади комнат в общежитии) работы и услуги физически не привязаны к этой площади и в части содержания и ремонта жилого помещения направлены на содержание и ремонт только общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи касается только о