Емфітемзіс, суперфіцій та заставне право

Емфітемзіс та суперфіцій - речові права довгострокового користування земельною ділянки. На відміну від сервітутіу мали право відчуджуватись і передаватись у спадщину. Ці права встановлювалась у зв'язку з виникненням великих приватних землеволоіднь. Зпершу право пересування чужими земельними ділняки виникли на підставі договорів-аренди ("вічна аренда"; укладались на дуже тривалий час і передавались у спадщину). Ці арендарі отримали захист - спеціальні позови, що перетворили договірну аренду землі в речове право користування чужою земельною ділянки.

Розрізняли 2 види речових прав:

- емфітемзіс (з лат. "насадження") - довгострокове, відчуджуване, успадковане право чужою землею сільськогосподарського призначення. Встановлювався на землі, спочатку, лише держ.власності, а згодом і на приватні.

Обов'язки суб'єкту (емфітемпта):

1) повинен був користуватись цієї землею як добрий хазяїн (добросовісно, не змінювати їїх сільськогосподарського призначення);

2) здійснювати обов'язкову аренду плату власнику;

3) повинен сплачувати держ.податки.

Права суб'єкту:

1) право користуватись землею без її погіршення;

2) право збирати урожай;

3) право закладати земельну ділянку;

4) право відчуджувати емфітемзіс (здійснювалось лише з дозволу власника, при цьому власник мав право переважної покупки протягом 2 місяців з дня проголошення продажу емфітемзіс. Якщо власник не погоджувався, то він погоджувався продати земельну ділянки, проте міг отримати 2% від суми);

5) право передати емфйітемзіс в спадщину

Емфітемзіс захищався здійсненням речових позовів, подачею вектигального позову. Суб'єкт користувався володільницьким інтердиктом.

Емфітемзіс встановлювався:

1) за згодою сторін;

2) за заповідальним розпорядженням (на підставі спадкування).

Припинявся:

1) нанесення значної шкоді земельній ділянці;

2) суб'єкт не сплачував арендну плату протягом 3 років;

3) порушення приписів про продаж;

4) поєднання емфітемзісу і права власності на земельну ділянку;

5) при відмові від емфітемзісу суб'єкта;

6) із закінчення строком;

7) загибель земельної ділянки.

- суперфіцій ("наземна частина будівлі", "те, що міцно пов'язане з землею") - довгострокове, відчуджуване, довгостракове право чужою землею для забудови.

Особи, які не мали земельною ділянки, могли побудувати будівлю на займаних землях. Будівництво здійснювалось за рахунок забудовника. Право власності на цю забудову належало власнику земельної ділянки. В Римі існувало правило "Все, що знах. над землею, належить власнику земельної ділянки". Власник зем.ділянки не мав права позбавити наймача право на цю забудівлю.

Права наймача:

1) володіти і користуватися будівлею на власний розсуд;

2) передавати цю будівлю в спадщину;

3) право розпорядження будинком.

Обов'язки:

1) повинен виплачувати власнику поземельну ренту;

2) сплачувати держ.податки.

Суперфіцій встановлювався і припинявся, і захищався на тих же підставах що і емфітемзіс.