Раскройте особенности стадии проектирования при выборе и оценки проекта девелопмента

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые от-ношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование.

Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Порядок организации и проведения тендера на проектные работы определяется инвестором (заказчиком) в соответствии с Положением о подрядных торгах в Российской Федерации и серией методических рекомендаций, утвержденных Межведомственной комиссией по подрядным торгам.

Для организации и проведения тендера на проектные работы создается временная комиссия – тендерный комитет. В состав тендерного комитета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета входят объявление тендера, организация подготовки и распространения среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации, организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискателей и их оценка.

Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые условия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представления требования соискателя) и техническую часть (задание на проектирование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономические критерии и требования).

Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (заказчика).

На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная

оценка. В крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере 4 вида смет с возрастающей степенью точности:

- предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта.

Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;

- первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15-25%;

- приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10-15%;

- окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5-6%.

Под экспертизой проекта понимается оценка предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической осуществимости, правовой допустимости, финансовой целесообразности и доступности и экономической (коммерческой) эффективности.

Оценка физической осуществимости проекта подразумевает под собой наличие физических возможностей для реализации проекта с учетом местоположения, состояния инфраструктуры, имеющихся строительных возможностей и влияния этих возможностей на возможные параметры проекта, затраты, сроки.

Оценка правовых возможностей реализации проекта предполагает определение возможностей достижения соглашений с собственниками земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, соответствия проекта правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение разрешения на производство работ, перспективы юридических споров с оппонентами.

Оценка финансовой целесообразности включает в себя определение потенциальной выручки от реализации предполагаемого объекта, возможного уровня доходности проекта, возможности привлечения внешних источников финансирования проекта, соотношение различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Для проектов девелопмента местоположения – это фактор, который влияет на издержки, а самое главное и на доходы, которые может принести создаваемый объект недвижимости. Практически местоположение оказывает влияние на две характеристики: количество потенциальных потребителей недвижимости; цена, которую покупатель готов заплатить за объект недвижимости. Поиск подходящего места в процессе девелопмента – это не только нахождения земельного участка, на котором можно физически осуществить проект. Но это также знание географических особенностей, градостроительных требований, социальных, политических и финансовых проблем окружающего этот участок пространства.

Преимущества и недостатки местоположения прямо связаны с функциональным предназначением недвижимости. То есть не бывает плохого местоположения – бывает неудачно выбранное местоположение.

При выборе возможного расположения, например, для торгового центра следует обратить внимание на следующие вопросы. Во-первых, доступность – имеются ли транспортные сети, доступные покупателю; является ли пешеходный поток мимо проектируемого объекта достаточным, каковы отношения между выбранным расположением, другими торговыми центрами и потенциальными покупателями. Во-вторых, конкуренция – есть ли прямые конкуренты у создаваемого торгового центра, и какую долю покупателей можно у них отобрать. В-третьих, какой текущий уровень обеспеченности торговыми площадями, сколько вновь созданных магазинов на территории. Следующее на что следует обратить внимание – потенциал: какова численность населения и тенденции занятости в данной местности; имеются ли еще какие-либо проекты. Для торговых центров существенной характеристикой местоположения является понятие «зоны притяжения» – территория, население которой полностью или частично полагается на торговый центр, чтобы с его помощью удовлетворить свои потребности в тех или иных товарах.

Особое внимание следует уделить наличию конкурирующих и дополняющих объектов. Но следует иметь в виду, что наличие объектов, оказывающих услуги, подобные тем, что планируются по объекту, еще не являются негативным фактором. Напротив, для товаров длительного пользования соседство с магазинами, предлагающими схожие, но отличающиеся по своим модификациям товары (торговым маркам, техническим характеристикам, цене), может быть фактором, способствующим успеху, так как наличие рядом магазинов одного направления способствует притоку покупателей.

Местоположение оказывает влияние и на издержки по созданию объектов недвижимости. Очень часто это связано с дополнительными затратами, возникающими при постройке в неосвоенных – новых районах, где отсутствуют необходимые инженерные сети.

Помимо местоположения большое значение для реализации проекта имеют правовые аспекты (передаваемый состав прав, имеющиеся ограничения и обременения), технические и экологические характеристики.

Одно из направлений деятельности девелопера – анализ земельного участка, предлагаемого для развития. Для этого необходимо определить достаточность его размера для реализации того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли и иных факторов производства (капитала, труда) в создаваемый объект недвижимости. Для определения этих соотношений используется такой показатель, как коэффициент использования территории (КИТ) (отношение площади здания к площади земельного участка). Так, для коммерческой недвижимости значения этого коэффициента составляют от 0,5 до 12. В связи с тем, что на успех девелоперского проекта влияет очень много факторов, то необходимо проводить их анализ.

Следует отметить, что перед проведением оценки девелоперу следует собрать и уточнить параметры, характеризующие проект, возможностии намерения девелопера. Основными из этих параметров являются: планируемый уровень арендной платы или продажной цены; закладываемая норма капитализации; затраты на подготовку участка; затраты на строительно-монтажные работы; затраты на оплату привлекаемых специалистов; затраты на финансовые мероприятия; затраты на маркетинг; затраты на землю; прибыль девелопера; время реализации проекта; непредвиденные расходы.