Раскройте особенности строительной фазы девелоперского проекта

Строительная фаза проекта является, как правило, наиболее дорогой (затратной) и длительной и проектном цикле. Именно поэтому изучение строительной фазы проекта столь актуально для девелопера. Строительная фаза проекта начинается с проведения подрядных торгов.

Торги или тендеры являются одной из основных форм закупки ресурсов, услуг и исполнителей, необходимых для обеспечения разработки и реализации проекта. Основной их смысл заключается в выборе на конкурсной основе предложений, наиболее выгодных для организаторов торгов, руководителей проекта. Регламент проведения торгов регулируется Положением о подрядных торгах в РФ.

Подрядные торги – это способ закупки товаров, размещения заказов и выдачи подрядов, при котором выбор подрядчика (поставщика) производится на конкурсной основе. Объект торгов – производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предмет торгов – конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги.

В качестве предмета торгов могут выступать подряды на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий, сооружений производственного назначения и непроизводственного назначения, в том числе на условиях «под ключ»;

• выполнение комплексов строительных и монтажных работ и их отдельных видов;

• выполнение комплексов пуско-наладочных работ, инженерно-изыскательские работы;

• разработку технико-экономических обоснований (ТЭО);

• проектирование;

• управление проектом;

• поставку материально-технических ресурсов для проекта;

• поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях «под ключ»;

• прочие поставки и услуги, в том числе услуги консультантов.

Участник торгов – лицо, имеющее право принимать участие в торгах, в их подготовке, проведении и утверждении результатов торгов.

Основными участниками торгов являются:

􀀹 заказчик – лицо, для которого строится, реконструируется или оснащается объект торгов;

􀀹 организатор торгов – лицо, которому заказчик поручил проведение торгов;

􀀹 тендерный комитет – постоянный или временный орган, созданный заказчиком пли организатором для организации и проведения торгов;

􀀹 претендент – организация, фирма, консорциум (отечественный или международный), под чьим именем подана заявка;

􀀹 оферент – претендент, приславший тендерное предложение (оферту), подкрепленное банковской гарантией и содержащее его согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.

В отдельных процедурах торгов также могут принимать участие инженерно-консультационные фирмы, кредитно-фннансовые учреждения, межведомственная комиссия по подрядным торгам, Минстрой России и другие организации.

Тендерная документация – комплект документов, содержащий исходную информацию о технологических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Принятие решения о назначении и времени проведения подрядных торгов осуществляется заказчиком путем издания официального распорядительного документа: приказа, постановления, распоряжения и т.д.

В этом документе заказчик определяет подразделение своей организации,

которому поручается выполнение функций организатора торгов, и назначает лицо, ответственное за эту работу в качестве организатора торгов может выступать также любая специализированная фирма, имеющая лицензию на данный вид деятельности. В подобном случае заказчик заключает с ней договор, в котором определяются нрава и обязанности договаривающихся сторон и условия выполнения ими предмета договора.

С целью подготовки и проведения торгов заказчик (или организатор торгов) формирует тендерный комитет, привлекая собственных специалистов, представителей научно-исследовательских, проектных, инженерно-консультационных и других организаций, отдельных консультантов и экспертов на основании заключенных с ними договоров в соответствии с действующим законодательством.

Организатор торгов или по его поручению тендерный комитет подготавливает и публикует объявление о торгах. Объявление о торгах должно быть произведено за 2-6 месяцев до срока представления оферт.

Тендерный комитет определяет конкретный состав, порядок и другие условия подготовки тендерной документации в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов. Тендерная документация распространяется за определенную комитетом плату, при этом валюту платежа устанавливает тендерный комитет. Тендерная документация включает, как правило, следующие основные разделы:

• приглашение для участия в торгах;

• общие сведения об объеме и предмете торгов;

• техническую часть (проектную документацию) и коммерческую часть тендерной документации;

• инструкции оферентам;

• форму заявки претендента на участие в торгах;

• условия и порядок проведения торгов;

• проект договора.

Конкретный состав, порядок и формы представления информации, а также другие условия подготовки тендерной документации могут уточняться тендерным комитетом в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов.

Для участия в торгах претендент должен представить в тендерный комитет следующие документы:

• заявку на участие в подрядных торгах;

• временное поручительство в форме гарантии банка;

• копию платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка;

• справку о заключенных договорах за последние 12 месяцев с указанием основных условий договоров, с перечнем субподрядчиков, иностранных партнеров, если они имеются;

• оферту, разработанную в соответствии с требованиями и условиями, определенными в тендерной документации

Подрядные торги на объекты, расположенные на территории Российской Федерации, проводятся по месту нахождения организатора торгов.

Датой открытия торгов является;

• для открытых торгов – дата официальной публикации объявления в средствах массовой информации;

• для закрытых торгов – дата рассылки официальных приглашений участникам торгов по почте, телефаксу и т.д.

Тендерный комитет выбирает победителем торгов оферента, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации.

Результаты торгов тендерный комитет в форме протокола представляет организатору торгов для утверждения в трехдневный срок после принятия соответствующего решения. Организатор торгов в недельный срок рассматривает представленные документы и принимает решение об утверждении результатов торгов.

Последним этапом проведения торгов является подписание договора (контракта) с фирмой, выигравшей торги. Условия договоров, заключаемых по результатам торгов, практически мало или совсем не отличаются от условий обычных договоров.