Вопрос 57. Оценка рыночной стоимости объекта. Подходы к оценке, их характеристика

Принципы оценки недвижимости группируются на четыре категории.

1. Принципы, основанныеe на представлениях пользователя, – полезности, замещения, ожидания – позволяютe определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгодыe владения объектом недвижимости.

2. Принципы, связанныеe с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением. Экономическаяe деятельность требует наличия четырех факторов производства: – труд, которыйe должен компенсироваться заработной платой;

– капитал, который долженe компенсироваться процентами, дивидендами;

– предпринимательскаяe деятельность, которая должна компенсироваться прибылью; – земля, котораяe компенсируется рентой.

3. Принципы, связанныеe с рыночной средой, – зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренцииe

4. Принцип наилучшегоe и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтезe принципов всех групп. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использованияe объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использоватьe для оценки

Существует три метода оценки e недвижимости.

Затратный метод оценки e недвижимости

– совокупныеe методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которыеe необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Рыночный метод оценки недвижимости – совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный метод оценки недвижимости – совокупные методыe оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов отe коммерческого использования оцениваемого имущества.