Для студентов-заочников специальности 21.02.05

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (МДК 04.01)

Методические указания и контрольные задания

для студентов-заочников специальности 21.02.05

«Земельно-имущественные отношения»

Иркутск

ОДОБРЕНО Цикловой методической комиссией «Бухгалтерский учет и ЗИО» Протокол № 1 от «15» сентября 20 15 г. Председатель цикловой методической комиссии _____________/Курташева О.В. Подпись Ф.И.О

Разработано на основе Федерального государственного образовательного стандарта по специальности среднего профессионального образования 21.02.05 Земельно-имущественные отношения


Автор: О.В. Курташева, преподаватель ФГОУ ВПО СКТиС ИрГУПС

Рецензент: В.М.Карцева, преподаватель высшей квалификационной категории

В методических указаниях приведены рекомендации по изучению программного материала, задания на контрольную работу и рекомендации по ее выполнению.

Предназначены для оказания помощи студентам-заочникам в организации их самостоятельной работы над изучением МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества».

1. Пояснительная записка

Программа МДК 04.01«Оценка недвижимого имущества» предназначена для реализации ФГОС СПО по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения (базовой подготовки) в части освоения основного вида профессиональной деятельности «Определение стоимости недвижимого имущества и соответствующих ему профессиональных компетенций (ПК):

1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам.

2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применяемых подходов и методов оценки.

3. Обобщать результаты, полученные подходами, и составлять обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.

4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.

5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией.

6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.

Программой МДК предусматривается изучение экономики недвижимости, методологии, технологии и организации процесса оценки недвижимости.

Преподавание МДК 04.01«Оценка недвижимого имущества» проводится в тесной взаимосвязи со специальными дисциплинами и другими МДК профессионального модуля ПМ.04. «Определение стоимости недвижимого имущества».

Для закрепления теоретических знаний и приобретения необходимых практических умений программой предусматриваются практические занятия. Студенты заочного отделения должны выполнить, оформить в соответствии с требованиями нормоконтроля и защитить одну самостоятельную контрольную работу согласно заданию.

С целью овладения указанным видом профессиональной деятельности и соответствующими профессиональными компетенциями обучающийся в результате освоения профессионального модуля должен:
иметь практический опыт:
- оценки недвижимого имущества;
уметь:
- оформлять договор с заказчиком и задание на оценку объекта оценки;
- собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичных объектах;
- производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;
- обобщать результаты, полученные подходами и делать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки;
- подготавливать отчет об оценке и сдавать его заказчику;
- определять стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки;
- руководствоваться при оценке недвижимости Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», федеральными стандартами оценки и стандартами оценки;
знать:
- механизм регулирования оценочной деятельности;
- признаки, классификацию недвижимости, а также виды стоимости применительно к оценке недвижимого имущества;
- права собственности на недвижимость;
- принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость;
- рынки недвижимого имущества, их классификацию, структуру, особенности рынков земли;
- подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества;

- права и обязанности оценщика, саморегулируемых организаций оценщиков.

2. Тематический план МДК 04.01. «Оценка недвижимого имущества»

№ раздела (темы)	Наименование раздела (темы)
1.	Экономика недвижимости
1.1.	Понятие, задачи и принципы оценки недвижимости
1.2.	Рынок недвижимости
1.3.	Регулирование оценочной деятельности в РФ
2.	Методология оценки недвижимости
2.1.	Затратный подход и его методы
2.2.	Сравнительный подход и его методы
2.3.	Временная оценка денежных потоков
2.4.	Доходный подход и его методы
2.5.	Обобщение результатов оценки недвижимости
2.6.	Массовая оценка недвижимости
3.	Технология и организация процесса оценки недвижимости
3.1.	Основные этапы процесса оценки, постановка задания на оценку
3.2.	Основания для проведения оценки
3.3.	Информационное обеспечение процесса оценки
3.4.	Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
3.5.	Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов
3.6.	Составление отчета об оценке

3. Содержание дисциплины

Раздел 1 Экономика недвижимости

Тема 1.1 Понятие, задачи и принципы оценки недвижимости

Субъекты оценочной деятельности. Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей (имущественный комплекс), составляющих имущество лица, в т.ч. определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия). Статус оценщика: внутренний оценщик, внешний оценщик, независимый оценщик.

Необходимые условия деятельности оценщика: профессиональная компетентность, страхование гражданской ответственности оценщика, членство в СРО оценщиков, отсутствие связи между размером платы за услуги оценщику и величиной стоимости объекта оценки. Права, обязанности и независимость оценщика.

Задачи оценки. Экономические принципы оценки и их группы: принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями; принципы, связанные с рыночной средой; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Практические работы

Классификация объектов оценки

Тема 1.2 Рынок недвижимости

Объекты и субъекты рынка недвижимости. Особенности рынка недвижимости

Классификация рынков недвижимости. Факторы, влияющие на рынок недвижимости: политические, экономические, демографические, научно-технические, природно-климатические и др. Анализ рынка недвижимости для целей оценки

Практические работы

Анализ Иркутского рынка недвижимости по материалам периодической печати

Тема 1.3 Регулирование оценочной деятельности в РФ

Виды регулирования оценочной деятельности. Государственное регулирование и саморегулирование. Нормативно-правовая база процесса оценки. Стандартизация оценочной деятельности. Основные положения федеральных стандартов оценки.

Практические работы

Изучение Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Изучение Федеральных стандартов оценки №1-3. Тестирование по разделу.

Раздел 2 Методология оценки недвижимости

Тема 2.1 Затратный подход и его методы

Затратный подход. Методы оценки, применяемые в рамках затратного подхода. Рамки возможного применения затратного подхода. Технологические этапы и организация оценочных работ с использованием затратного подхода. Методы определения полной восстановительной стоимости. Физический, функциональный и внешний (экономический) износ объектов недвижимости. Случаи неприменимости затратного подхода.

Практические работы

Определение физического износа объекта оценки разными методами

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.

Тема 2.2 Сравнительный подход и его методы

Сравнительный подход, сущность и особенности применения. Виды поправок, способы их расчета. Методы оценки, применяемые в рамках сравнительного подхода. Условия, при которых нецелесообразно использовать сравнительный подход.

Практические работы

Определение стоимости объекта методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации

Определение стоимости объекта методом сравнительного анализа продаж

Тема 2.3 Временная оценка денежных потоков

Особенности инвестирования в недвижимость. Теория стоимости денег во времени. Шесть функций сложного процента, их взаимосвязь и практическое применение. Алгоритм работы с таблицами ШФСП.

Практические работы

Произвести финансовые расчеты с применением ШФСП («Текущая стоимость единицы». «Будущая стоимость единицы», «Текущая стоимость единичного аннуитета»).

Произвести финансовые расчеты с применением ШФСП («Взнос за амортизацию единицы», «Накопление единицы за период», «Фактор фонда возмещения»).

Тема 2.4 Доходный подход и его методы

Доходный подход, сущность и особенности применения. Методы оценки, применяемые в рамках доходного подхода. Ставка капитализации и ставка дисконтирования, методы их расчета. Организация работ и этапы оценки доходным подходом. Условия, ограничивающие область применения доходного подхода.

Практические работы

Расчет ставки дисконтирования. Определение видов доходов от недвижимости.

Определение стоимости объекта оценки доходным подходом (методом прямой капитализации)

Определение стоимости объекта оценки доходным подходом (методом дисконтирования денежных потоков).

Тема 2.5 Обобщение результатов оценки недвижимости

Анализ результатов расчетов, полученных после применения трех подходов оценки. Оценка достоверности и согласованности результатов. Определение стоимости объекта оценки на основании результатов, полученных различными подходами. Применение математических методов для обобщения результатов оценки, полученных в рамках различных подходов. Среднее значение, средневзвешенное, медианное значение. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Практические работы

Определение стоимости объектов оценки по результатам применения различных подходов к оценке (методом распределения весовых коэффициентов).

Тема 2.6 Массовая оценка недвижимости

Цели и задачи массовой оценки объектов недвижимости. Область применения результатов массовой оценки. Квалификационные требования к исполнителям работ по массовой оценке объектов. Правовое регулирование работ по массовой оценке объектов. Особенности организации оценочных работ для государственных и муниципальных нужд.

Практические работы

Составление плана организации работ по массовой оценке объектов для определенных целей.

Составление отчета о проведении работ по массовой оценке объектов.

Раздел 3 Технология и организация процесса оценки недвижимости

Тема 3.1 Основные этапы процесса оценки, постановка задания на оценку

Перечень основных этапов процесса оценки. Идентификация объекта оценки. Обследование объекта оценки. Состав оцениваемых прав, правовой статус объекта оценки.

Определение цели оценки, методологии проведения и базы оценки. Соответствие цели базе оценки, требованиям стандартов оценки. Установление вида оценочной стоимости (рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость). Ознакомление заказчика с ограничительными условиями оценки. Определение даты оценки. Типовая структура задания на оценку.

Практические работы

Составление задания на оценку

Тема 1.3.2 Основания для проведения оценки

Планирование оценочных работ. Основания для осуществления оценочной деятельности: договор между оценщиком и заказчиком, определение суда, решение уполномоченного органа. Обязательность проведения оценки. Договор на оценку. Требования законодательства Российской Федерации к договору на проведение оценки объекта оценки.

Практические работы

Изучение требований законодательства к договору на оценку. Изучение типовой структуры договора на оценку.

Составление договора на оценку объекта недвижимости

Тема 3.3 Информационное обеспечение процесса оценки

Перечень необходимой информации (по данному объекту оценки, по аналогичным объектам, по факторам, влияющим на стоимость оцениваемого объекта). Источники получения данных, необходимых для проведения оценки применительно к выбранному методу. Специальные данные: документы на право владения имуществом, данные о государственной регистрации прав собственности, описание состава и физических параметров имущества.

Проверка полноты и достоверности собранной информации на предмет ее актуальности, сопоставимости данных, избыточности сведений. Обработка данных и подготовка их к дальнейшему использованию.

Практические работы

Установление источников и объема данных, необходимых для оценки различных объектов. Сбор и обработка информации об объектах недвижимости из материалов периодической печати.

Тема 3.4 Анализ наиболее эффективного использования недвижимости

Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Рассмотрение вариантов альтернативного использования собственности с позиции достижения максимальной эффективности. Применение математических методов при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Практические работы

Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Тема 3.5 Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

Преимущества и недостатки трех подходов к оценке недвижимости (затратного, сравнительного и доходного). Определение итоговой стоимости объекта оценки на основании результатов, полученных различными подходами.

Практические работы

Определение стоимости объекта недвижимости на основе применения различных подходов к оценке.

Согласование результатов оценки. Применение математических методов для обобщения результатов оценки.

Тема 3.6 Составление отчета об оценке

Виды отчетов: устный отчет, отчет в виде письма, краткий отчет, полный отчет. Состав полного отчета об оценке.

Приложения к отчету и их состав. Документы, использованные при проведении оценки. Требования к оформлению отчета.

Практические работы

Изучение состава и содержания полного отчета об оценке (на основе Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», ФСО №3 и реальных отчетов об оценке).

Подготовка отчета об оценке объекта недвижимого имущества.

5. Самостоятельная работа студентов

№ раздела	Содержание работы
	1. Изучение теоретического материала по тематике раздела. 2.Изучение и конспектирование квалификационного справочника должностей (оценщик), федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (Права, обязанности и независимость оценщика) 3.Оформление результатов анализа рынка недвижимости 4. Подготовка отчета о посещении Ярмарки недвижимости 5. Анализ проблемных ситуаций по теме «Рынок недвижимости»
	1. Изучение теоретического материала по тематике раздела. 2.Изучение и конспектирование ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» 3.Оформление расчетных работ: - «Определение стоимости объекта оценки затратным подходом». - «Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом». - «Определение стоимости объекта оценки доходным подходом». - «Согласование результатов оценки и определение рыночной стоимости объекта» 4. Оформление экономического словаря и изучение оценочных терминов
	1.Изучение теоретического материала по тематике раздела. 2.Изучение и конспектирование ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» 3.Оформление расчетных работ: - «Определение стоимости объекта недвижимости на основе применения различных подходов к оценке»; - «Согласование результатов оценки»; - «Составление отчета об оценке».

6. Рекомендуемая литература

Основные источники:

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник / В. А. Горемыкин. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2008.

1. Иванов В. В. Управление недвижимостью: практическое руководство / В. В. Иванов, О. К. Хан. - М.: ИНФРА-М, 2009.

2. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Иванова; ред. М. А. Федотова. - М.: КноРус, 2008.

3. Кожухар В. М. Экспертиза и управление недвижимостью: введение в специальность / В. М. Кожухар. - М.: Дашков и К°, 2008.

4. Наназашвили И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: справочное издание / И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко, В. И. Наназашвили. - М.: Высш. шк., 2009.

5. Оценка недвижимости: учебник / ред. А. Г. Грязновой,М.А. Федотовой- 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.

6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В.И.Петров; под ред. М.А. Федотовой. –2-е изд.- М.: КНОРУС,2010.

7. Фокин С.В., Шпортько О.Н. Земельно-имущественные отношения: Учебное пособие / С.В. Фокин, О.Н. Шпортько. - ил., (Гриф) переплет, 272 с. 2015 г.

Дополнительные источники:

Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2007.
Маховикова Г.А. Экономика недвижимости.- СПб: Вектор, 2006.
Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие – М.: Архитектура-С, 2005.
Тепман Л.Н.Оценка недвижимости: Учеб. пособие/Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд, перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.
Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций/ Д.А.Шевчук – Ростов н/Д: Феникс, 2007.

Нормативно-законодательные акты:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 135-ФЗ от 16 июля 1998 г. (с изм. и доп.)

2. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»»

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»»

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»»

6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»»

7. Методические указания по выполнению контрольной работы

Контрольная работа включает ответ на два теоретических вопроса и решение задачи согласно своему варианту (см. табл. 1). Оформление контрольной работы производится по требованиям нормоконтроля.

Таблица 1- Данные по вариантам

№ варианта	Данные для решения задачи: стоимость объекта оценки (тыс. руб.), определенная	№ теоретических вопросов
затратным подходом	доходным подходом	рыночным подходом
			1,11
			2,12
			3,13
			4,14
			5,15
			6,16
			7,17
			8,18
			9,19
			10,20