Земельные ресурсы

ПРИРОДНО-РЕСУРСНАЯ СФЕРА

Успешное социально-экономическое развитие нашей стра­ны в значительной степени зависит от существенного повыше­ния эффективности управления государственной собственно­стью в природно-ресурсных отраслях и усиления роли государ­ства как регулятора имущественных отношений в сфере земле-, недро-, лесо- и водопользования. Это объясняется тем, что государство владеет около 90% земель, а запасами недр, лесным и водным фондом практически полностью, и в обозри­мой перспективе остается крупнейшим собственником природ­ных ресурсов, составляющих основу национального богатства России. Вместе с тем в нашей стране не уделяют должного вни­мания проблемам повышения эффективности управления госу­дарственной собственностью в природно-ресурсном секторе экономики, в частности в недропользовании, где имеются ог­ромные заделы разведанных запасов и обустроенных место­рождений, а мировые цены на полезные ископаемые, в первую очередь нефть и газ, значительно превышают внутрироссийские. Однако по мере стабилизации рыночных отношений ста­новится очевидной необходимость усиления роли эффектив­ного управления объектами государственной собственности в природно-ресурсных отраслях. Это поможет ускорить темпы экономического роста, своевременно и успешно реализовать национальные социальные проекты.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ

Понятие «земельные ресурсы» отражает непосредственную связь земли с производственно-хозяйственной деятельностью людей. В состав земельных ресурсов входят земля и технологи­чески или функционально прочно связанные с ней объекты недвижимости (здания, сооружения, нефтяные и газовые скважины, стационарное горнодобывающее оборудование и др.), образующие так называемые земельно-имущественные комплексы. Земельные ресурсы, и прежде всего земля, обла­дают тремя фундаментальными свойствами, определяющи­ми их исключительную ценность и роль в сфере человечес­кой деятельности:

жизнеобеспечения — как части экологической системы, материальной основы жизни, места размещения жилища, коммунального, культурно-бытового обслуживания и отды­ха людей. Большое значение в этой сфере имеют простран­ственные и ландшафтные условия, пригодность территории

для освоения и строительства, возможность утилизации сто­ков и твердых отходов;

фактора производства — как необходимого условия произ­водственно-хозяйственной деятельности в добывающей и об­рабатывающей промышленности, строительстве, аграрном секторе, лесном хозяйстве, на транспорте;

гражданского оборота — земельно-имущественные отноше­ния, которые представляют собой правовое, административ­ное, экономическое и информационное взаимодействие субъектов собственности — государственных и муниципаль­ных органов власти, юридических и физических лиц по вопро­сам состояния, преобразования и передачи объектов собствен­ности — земельных участков и прочно связанной с ними не­движимости.

При рассмотрении земли как объекта управления с эконо­мических позиций следует учитывать, что она обладает стоимо­стью и представляет собой сквозной элемент на всех стадиях воспроизводственного процесса (производства, распределе­ния, обмена и потребления), один из определяющих факторов интенсификации инвестиционной деятельности, весьма при­влекательную сферу вложения и оборота капитала, фундамент рынка недвижимости, так как гражданский оборот зданий, со­оружений, обособленных водных объектов, лесов, многолет­них насаждений практически невозможен без проведения со­ответствующих операций с земельными участками.

Использование земельных ресурсов — необходимое условие любой производственно-хозяйственной деятельности. В добы­вающей промышленности земля является производственным операционным базисом и предметом труда, своеобразным хра­нилищем извлекаемых из нее полезных ископаемых. В обраба­тывающей промышленности и строительстве земля функцио­нирует как место совершения трудовых процессов и простран­ственный операционный базис. Для транспорта земля является материальным условием и местом размещения производствен­ных объектов (дороги, трубопроводы, линии электропередач, портовые сооружения и др.). В сельском хозяйстве практически вся деятельность непосредственно связана с землей и определяется ее почвенным плодородием, естественными биологически­ми процессами, технологиями возделывания культур. В этой отрасли земля выступает как предмет труда и средство производ­ства, необходимое для возделывания культурных растений.

Земля как товар — это объект купли — продажи, отличаю­щийся конкретными качественными и количественными пара­метрами (местоположение, размер, топография, состояние экологической среды и др.) и удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности. Рыночную цену земли, как и любого товара, определяет соотношение спроса и предложения. Ограниченное количество земельных участков на рынке обусловливает прямо пропорциональную зависи­мость изменения цен на землю от спроса на нее, который за­висит от уровня и динамики цен производимой на земле про­дукции. Характерной особенностью земли является нулевая эластичность ее предложения на рынке, то есть собственник будет предоставлять землю для использования по назначению за любую плату во избежание потери ренты.

В Земельном кодексе РФ в качестве объектов земельных отношений выделены: земля как природный объект и природ­ный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Базовым понятием в системе земельно-имущественных отно­шений служит «земельный участок» — основной объект земле­пользования. Земельный участок является частью поверхнос­ти земли (в том числе почвенного слоя), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. К земель­ному участку относятся неразрывно связанные с ним недра, здания, постройки, инженерные коммуникации и т. п., вмес­те с землей представляющие собой единый объект недвижимо­сти. Все, что залегает ниже плодородного почвенного слоя, в со­ответствии с Федеральным законом «О недрах» является соб­ственностью государства, а принадлежность того, что находится над земной поверхностью, регламентируется Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом «Об использовании воздуш­ного пространства» и другими законодательными актами.

Инструментами государственного управления земельно-имущественными отношениями являются установленные законодательством правила, нормы и процедуры, применение которых обязательно при формировании, использовании и гражданском обороте земельных участков и тесно связанной с ними иной недвижимости, а также информационные техноло­гии и компьютерные средства их реализации. К таким инстру­ментам относятся:

с одной стороны, государственные земель­ный и градостроительный кадастры, кадастровая оценка и мо­ниторинг земель, техническая инвентаризация и учет объектов недвижимости, государственный контроль, территориальное и внутрихозяйственное землеустройство, межевание его объек­тов;

с другой стороны, планирование и организация исполь­зования и охраны земель на уровне Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, в том числе резер­вирование земель, их перевод из одной категории в другую, зонирование земель городов и других поселений, всемерное содействие становлению цивилизованного рынка земли и иной недвижимости.

Одним из важнейших механизмов государственного управле­ния земельно-имущественными отношениями является взима­ние земельного налога и арендной платы. В целях совершенство­вания действующей системы налогообложения земли и иной не­движимости необходимо устранить разнородность способов установления налоговой базы на земельные участки, здания и сооружения, урегулировать правовой статус объекта недвижимо­сти, сократить и упорядочить процесс возникновения права соб­ственности на занятые недвижимостью земельные участки.

К основным функциям государственного управления в сфе­ре земельно-имущественных отношений относятся:

-разработка законодательных и нормативных правовых актов,

- ведение Го­сударственного земельного кадастра,

-предоставление и изъятие земельных участков,

-планирование использования земель,

-землеустройство,

-техническая инвентаризация недвижимости, мониторинг земель, государственный контроль за использова­нием и охраной земель, организация рекультивации земель, решение земельных споров.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что земельное законо­дательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятель­ности народов, проживающих на соответствующей террито­рии.

Участниками и субъектами этих отношений являются:

♦ собственники земельных участков;

♦ землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочно­го) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

♦ землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся зе­мельными участками на праве пожизненного наследуе­мого владения;

♦ арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договорам аренды и субаренды;

♦ обладатели сервитута — лица, имеющие право ограни­ченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Земельный фонд Российской Федерации, который состав­ляет 1,71 млрд га, подразделяют на семь категорий по призна­ку целевого назначения земель (млн га):

сельскохозяйствен­ные _ 400,8 (23%),

лесного фонда - 1103,1 (64,5%),

водного фонда — 27,8 (1,6%),

промышленности, транспорта, связи, обороны и безопасности - 17,1 (1,0%),

особо охраняемых тер­риторий и объектов — 34,2 (2,9%),

поселений - 18,9 (1,1%), за­паса — 107,9 (6,3%).

Структура земельного фонда постоянно изменяется под воздействием: искусственного освоения зе­мель; выведения сельскохозяйственных угодий из оборота вследствие истощения, загрязнения, эрозии, опустынивания; перевода земель с высокими природным плодородием в земли населенных пунктов, промышленности, транспорта и связи; затопления искусственными водохранилищами площадей пашни и пастбищ. Особенно сокращаются площади земель сельскохозяйственного назначения, например, площади сель­скохозяйственных угодий изменились с 221,1 млн га в 2001 г. до 220,5 млн га в 2010 г., то есть на 600 тыс. га.

В Земельном кодексе РФ установлены принципы разграни­чения государственной собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными обра­зованиями и их конкретные полномочия в области регулиро­вания земельных отношений, в том числе по управлению и распоряжению находящимися в соответствующей собственно­сти земельными участками. В соответствии с требованиями Федерального закона «О разграничении государственной соб­ственности на землю» от 17.07.2001 № 101 ФЗ в собственность Российской Федерации и ее субъектов должны быть включены земельные участки:

♦ занятые недвижимым имуществом, находящимся в соот­ветствующей собственности;

♦ предоставленные соответствующим органам власти, а также созданным ими учреждениям, предприятиям, орга­низациям;

♦ занятые приватизированным из соответствующей соб­ственности имуществом;

♦ уже отнесенные к соответствующей собственности Феде­ральными законами;

♦ иные земельные участки, не находящиеся в частной соб­ственности, переходят в муниципальную собственность.

Государство как собственник должно иметь в своем распоряжении только земли, обеспечива­ющие его стратегические нужды, а также земли, которые не представляют интереса для муниципальных образований и ча­стного сектора. Земельные участки и иное недвижимое имуще­ство, не предназначенное для реализации государством или му­ниципальными образованиями установленных функций (ком­мерческая недвижимость), должны быть приватизированы.

Основными направлениями единой государственной полити­ки в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются: подготовка и реализация законодательных и норма­тивных правовых актов, совершенствование структуры и меха­низмов государственного управления, реформирование систе­мы налогообложения, стимулирование развития земельного рынка, институциональные преобразования.

Особое значение имеет юридическое оформление права собственности на застроенный земельный участок как единый объект недвижимости. Без этого затруднена рыночная оценка недвижимого имущества и невозможен его полноценный хо­зяйственный оборот. Включение в собственность Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований зе­мель, находящихся под принадлежащими им зданиями и со­оружениями, позволит приватизировать земельный участок и недвижимое имущество как единый объект, что обеспечит це­лостное управление и распоряжение ими. Применительно к федеральной собственности это, как правило, земельные уча­стки под крупными предприятиями. В результате, с одной сто­роны, будет завершен приватизационный процесс и созданы условия для повышения инвестиционной привлекательности их активов. С другой стороны, даже при относительно невысо­ких, доступных для инвесторов ценах, продажа этих земельных участков, масштабность данного процесса позволят привлечь в бюджет Российской Федерации значительные доходы.

Любое использование земли в нашей стране платное, за исключением случаев, установленных федеральными закона­ми и законами субъектов Федерации. В соответствии с Земель­ным кодексом РФ, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, которые выполняют раз­личные функции (налог — индивидуальный безвозмездный платеж, арендная плата — существенное условие договора аренды), и поэтому регулируются, соответственно, налоговым и гражданским законодательством.

Налоговой базой по зе­мельному налогу является кадастровая стоимость земельных участков, которую устанавливают по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель с использовани­ем методов массовой оценки ее рыночной стоимости. Результаты кадастровой оценки заносят в Государственный земель­ный кадастр, и они являются основой для установления нало­га на землю.

Земельный налог и арендная плата за находящиеся в госу­дарственной или муниципальной собственности земли близки по экономической сущности, поскольку они представляют собой изъятие части создаваемой земельным участком природной ренты в доход государства и определяются исходя из рыноч­ной стоимости земельного участка, которая зависит от ожи­даемой величины, срока и вероятности получения земельной ренты, а также влияния внешних факторов и изменяется при разделении имущественных прав на него.

Арендную плату за земельные участки определяют на осно­ве ее базовых размеров, устанавливаемых органами власти субъектов Федерации или местного самоуправления. Их рас­считывают на основе ставок земельного налога с учетом коэф­фициентов, отражающих вид использования земель и катего­рию арендаторов, без учета рентной природы данного платежа, что ставит арендаторов в неравные экономические условия. Установление арендной платы за принадлежащие муниципаль­ному образованию земельные участки на рыночной основе позволит им изымать земельную ренту как часть дохода арен­датора, которая не зависит от результатов его предпринима­тельской деятельности.

Для сбора, обработки, систематизации и представления различным участникам земельно-имущественных отношений всеобъемлющей информации о характеристиках объектов не­движимости проводят государственный кадастровый учет зе­мельных участков и техническую инвентаризацию иных объек­тов недвижимого имущества. Земельный кадастр содержит упорядоченную совокупность сведений о правовом, экологи­ческом, социальном и экономическом положении и инженер­ной инфраструктуре объектов недвижимости во времени.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом ре­жиме земель в Российской Федерации, кадастровой стоимос­ти, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, а также о субъектах прав на земельные участки. Данные Государствен­ного земельного кадастра предназначены для: характеристики земель и иной недвижимости с целью определения порядка и размеров налогообложения (фискальный аспект), защиты прав владельцев и собственников недвижимости (правовой аспект), решения правовых, экономических, социальных, экологичес­ких и управленческих задач (многоцелевой аспект). В процес­се ведения Государственного земельного кадастра необходимо обеспечить качество, полноту, достоверность и оперативность получения информации, непрерывность его ведения и сопос­тавимость с другими видами кадастров (территориальными, ведомственными и др.). Получение, обработку, хранение и пре­доставление пользователям соответствующих данных следует выполнять на основе компьютерных технологий, позволяю­щих оперативно получать объективную и достоверную земель­но-кадастровую информацию.