Державний земельний кадастр і ціна землі

В окремих регіонах і господарствах України сільськогосподар­ські угіддя значно відрізняються за рівнем родючості, що впливає на ефективність їхнього використання і результати господарської діяльності. У зв'язку з цим у сільському господарстві однакові витрати виробництва об'єктивно дають різні результати. Оцінка земель за якістю характеризує потенціальні можливості їхнього ефективного використання в умовах певного розвитку продук­тивних сил. Для забезпечення наукового обґрунтування рівня ви­користання земельних ресурсів та регулювання земельних відно­син розробляється державний земельний кадастр, який с основою ефективного використання і збереження землі.

Державний земельний кадастр містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим земель­них ділянок, їхню оцінку, кількісну та якісну характеристику, роз­поділ серед власників землі та землекористувачів.

Земельний кадастр - це сукупність необхідних і обґрунтованих відомостей про природні властивості земель, їхній господарський і правовий стан.

Призначенням державного земельного кадастру є:

- регулювання земельних відносин з метою раціонального використання та охорони земель,

- визначення розміру плати за землю і цін­ності земель,

- контролю за використанням земель,

- економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів.

Державний земельний кадастр включає: державну реєстрацію земельних ділянок; облік кількості та якості земель; бонітування ґрунтів; економічну оцінку земель; грошову оцінку земельних ді­лянок.

Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин:

а) книги записів реєстрації державних актів на право власнос­ті на землю та на право постійного користування землею, догово­рів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

б) поземельної книги, яка містить відомості про земельну ді­лянку.

Облік кількості та якості земель. Облік кількості земель відо­бражає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. Кількісний і якісний облік земель перед­бачає системне ведення і оновлення даних за окремими категорія­ми власників земельних ділянок і землекористувачів про наявність у них земельного фонду і його розподіл за окремими видами сіль­ськогосподарських угідь.

Бонітування земель - це порівняльна оцінка ґрунтів за їхніми основними природними властивостями, які мають сталий харак­тер та суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умо­вах.

Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Ви­щим балом оцінюють ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність. За результатами якісної оцін­ки землі визначають ґрунтові відміни, здійснюють поділ ґрунтів на агровиробничі групи.

Бонітування землі дає змогу систематизувати ґрунти за ступе­нем їхньої родючості і господарської цінності, встановити межі розповсюдження і визначити їхні площі на території кожного гос­подарства.

Виявлені ґрунтові відміни та розподіл на агровиробничі групи земель є предметом економічної оцінки землі.

Економічна оцінка землі полягає у визначенні її відносної цін­ності як засобу виробництва в сільському господарстві. Вона є важливою частиною земельного кадастру і здійснюється у нероз­ривному зв'язку з економічними умовами сільськогосподарсько­го виробництва. Суть економічної оцінки полягає у встановленні відносної доходності земель залежно від їхньої якості і місцерозташування.

Відповідно до методики економічної оцінки землі насамперед треба встановити критерій оцінки окремих ґрунтових відмін і агровиробничих груп земель. В ННЦ «Інститут аграрної економіки» розроблена методика проведення земельнооцінних робіт, за якою критерієм економічної оцінки землі є окупність виробничих ви­трат, тобто вартість валової продукції рослинництва з розрахунку на 1 грн. витрат на її виробництво. При цьому вартість продукції рослинництва оцінюють в єдиних порівнянних цінах, а витрати на виробництво беруть фактичні.

В Україні у зв'язку з великою різноманітністю ґрунтових відмін і агровиробничих груп ґрунтів прийнята 100-бальна шкала оцінки землі. Тип ґрунту, що дає найбільшу кількість валової продукції рослинництва з розрахунку на 1 грн. виробничих витрат, оціню­ється 100 балами і вважається еталоном, з яким порівнюють інші землі. Бальну оцінку всіх інших агровиробничих груп ґрунтів ви­значають за співвідношенням абсолютного значення їхнього оці­ночного показника з еталонним.

Економічні показники, розраховані в балах по всіх ґрунтових відмінах і агровиробничих типах ґрунтів, становлять шкалу оцінки земель. На основі даних про бальну оцінку ґрунтових відмін та їх­ню площу в окремому господарстві визначають середньозважений оцінний бал шкали його земель. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельних ділянок. Економічна оцін­ка землі в грошовій формі характеризує відповідний рівень доходності різних земельних ділянок. Грошова оцінка землі є основою для поземельного оподаткування господарств, здійснення оренд­них відносин, оформленні купівлі і продажу земельних ділянок, одержання кредиту під їхню заставу, обчислення компенсації при вилученні землі з сільськогосподарського користування.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується КМ України. Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі.

Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцін­ка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок викорис­товується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського виробництва, економічного стимулюван­ня раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь проводиться окре­мо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, при­родними сіножатями і пасовищами. В основу розрахунку грошової оцінки земель закладено рентний дохід, який створюється при ви­робництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель.

Для визначення грошової оцінки земель розраховується диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у центнерах зерна). Диференціальний рентний дохід з гектара орних земель розраховується у центнерах зерна за економічною оцінкою по ви­робництву зернових культур за формулою:

Р_дн = (У * Ц – В – В * К_нр):Ц,

де Р_дн - диференціальний рентний дохід з 1 га орних земель, ц;

У - урожайність зернових культур, ц/га;

Ц - ціна реалізації і ц зерна, грн.;

В - виробничі витрати на І га посіву, грн;

К_нр - коефіцієнт норми рентабельності.

Коефіцієнт норми рентабельності встановлено на рівні 0,35.

Диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторіч­ними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розра­ховується на основі співвідношень диференціальних рентних до­ходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур.

Крім диференціального рентного доходу, в сільському госпо­дарстві створюється абсолютний рентний дохід. Для визначення грошової оцінки земель обчислюється загальний рентний дохід як сума диференціального та абсолютного рентних доходів. До дифе­ренціального рентного доходу з гектара орних земель, обчислено­го в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний дохід. Це постійна величини, встановлена по Україні на гектар угідь і дорівнює 1,6 ц зерна.

Грошова оцінка одного гектара орних земель, земель під бага­торічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу з 1га за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну капіталізації рентного доходу. Грошова оцінка од­ного гектара різних видів земель визначається за формулою:

Г_оз = Р_зд * Ц * Т_к,

де Г_оз, - грошова оцінка одного гектара земель, грн.;

Р_зд - загальний рентний дохід з 1 га відповідних видів земель­них угідь, ц;

Ц – ціна реалізації 1 ц зерна, грн.;

Т_к - термін капіталізації рентного доходу, років.

Термін капіталізації рентного доходу встановлюється на рівні 33 роки.

Розглянемо приклад грошової оцінки орних земель України. За­гальний рентний дохід з 1 га орних земель України в середньому становить 9 ц зерна. Ціна реалізації 1 ц зерна дорівнює 120 грн. Виходячи з цих даних грошова оцінка 1 га орних земель в серед­ньому становить 35,6 тис. грн. Водночас необхідно відзначити, що грошова оцінка земель, в різних регіонах і окремих сільськогос­подарських підприємствах суттєво відрізняється. Так, в агрофір­мі «Світанок» Васильківського району Київської області ціна 1 га орних земель становить понад 65 тис. грн.

Державний земельний кадастр призначений для забезпечення землевласників, землекористувачів і орендарів інформацією про стан земель з метою організації їхнього раціонального викорис­тання, вдосконалення управління земельними ресурсами, обґрун­тування розмірів плати за землю.

Земельний кадастрзабезпечує диференційований підхід до окремих господарств і регіонів, за його даними організовують ефективне використання і охорону земель, удосконалення розмі­щення і спеціалізацію сільськогосподарського виробництва, вста­новлюють більш обґрунтовані ціни на продукцію, визначають ціну земель в умовах ринкових відносин.

Нині визнано за доцільне визначати економічну оцінку землі в грошовій формі, що характеризуватиме відповідний рівень дохідності різних земельних ділянок. Грошова оцінка землі є ос­новою для поземельного оподаткування господарств, здійснення орендних відносин, оформленні купівлі і продажу земельних ді­лянок, одержання кредиту під їхню заставу, обчислення компенса­ції при вилученні землі з сільськогосподарського користування.