Задачи №3 по экономике недвижимости

9. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у. е., и от оценивае­мого объекта он имеет пять основных отличий:

1) уступает оцениваемому на 5%;

2) лучше оцениваемого на 7%;

3) лучше оцениваемого на 4%;

4) лучше оцениваемого на 2%;

5) уступает оцениваемому на 10%.

Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния и имеют взаимное влияние.

11. Объект оценки — коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 у. е. Сопоставимый объект имеет на 50 м² большую пло­щадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража — 100 000 у. е., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует по­правке в 8 000 у. е. Определить стоимость коттеджа:

а) 1250000;

б) 850 000;

в) 750 000;

г) 800000.

24. Имеется земельный участок 100 х 100 м. Схема зонирования разре­шает использовать участок одним из 4 способов:

• строительство многоквартирного дома;

• разбивка на участки под строительство коттеджей;

• размещение на участке склада стройматериалов;

• организация на участке уличной торговли.

Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя

из имеющейся информации:

• многоквартирный дом на 65 квартир, 12 000 у. е. за квартиру;

минус 580 000 у. е. на строительство;

• раздел на участки под жилищную застройку — 5000 у. е. за уча­сток при количестве возможных участков 25; минус 25 000 у. е. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участ­ков;

• склад — 30 у. е. за м² — чистый доход от продажи (площадь скла­да составит 9500 м²) минус 60 000 у. е. на строительство забора;

• организация розничной торговли — 1100 у. е. за фронтальный метр.

30. Срок службы летнего кафе 10 лет, его стоимость строительства 500 000 у. е:, доходность таких объектов составляет 17%, а получа­емый чистый операционный доход 167 328 у. е. Определить сто­имость земельного участка, используя метод остатка (возврат ка­питала производится равными выплатами).

34. Односемейный жилой дом, расположенный у оживленной магист­рали, сдается в аренду за плату на 50 000 у. е. в месяц меньше, чем похожие дома на более тихих улицах в том же жилом массиве. Ме­сячный валовой рентный множитель в этом массиве составляет 120. Каков размер денежной корректировки на местоположение?

36. Объект продажи — дом. Имеется 4 сопоставимых объекта.

Объект
Площадь, м2
Спальных комнат
Балкон	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи

Определить:

1) корректировку на разницу в площади;

2) корректировку на разницу в количестве спален;

3) корректировку на наличие балкона.

38. Имеется информация:

Объект
Площадь
Ванные комнаты
Гараж	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи	428 000		433 000	430 000

Определить:

1) корректировку на дополнительную площадь в 40 м²;

2) корректировку на наличие гаража;

3) корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты.

48. Здание с участком продано за 80 000 у. е. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость 20 000 у. е. Анализ зат­рат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания со­ставляет 75 000 у. е. Определить общий накопленный износ здания.

57. Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м², по­строено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные пере­крытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с мо­мента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном рай­оне, в основном, покрыты железом. Сантехника и освещение нахо­дятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соот­ветствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские влас­ти организовали одностороннее движение транспорта на прилега­ющей улице, что затруднило подъезд к зданию.

Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 550 000 у. е. Специалисты по строительству дали следующую информацию:

• Износ кирпичной кладки оценивается как: Износ к. = 0,006 х Т х W, где: Т — возраст здания (лет), W — сметная стоимость.

• Износ потолочных перекрытий оценивается как: Износ п. -= (0,002 х Т + (S/N) х 0,0002) х W, где: Т - возраст здания (лет), S — площадь здания (м²), N — количество этажей, W — сметная стоимость.

• Износ рам и дверей оценивается как: Износ р. = 0,03 х Т х Wp, где: Т — возраст здания (лет), Wp — стоимость монтажа рам и дверей.

• Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 22 000 у. е. Кры­ша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценива­ется в 30 000 у. е.

• Замена сантехники и освещения оценивается в 22 000 у. е. Из-за плохой планировки арендная плата за 1 м² в данном здании на 4 у. е. в месяц меньше, чем в соседних. Значение месячного валового рентного множителя в данном райо­не равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения дви­жения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 18 000 у. е. Определить:

а) величину устранимого физического износа;

б) величину неустранимого физического износа;

в) величину устранимого функционального устаревания;

г) величину неустранимого функционального устаревания;

д) величину экономического устаревания (устаревание по место­положению).

70. Оцените размер корректировки на права собственности при наличии следующих данных. Объект-аналог, приобретенный за 1000 000 руб., обременен договором аренды сроком на 4 года. Ставка аренды 80 руб. за м². Площадь объекта 80 м². Рыночная ставка 110 руб. Норма от­дачи на капитал 20% годовых.

80. Найти величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов по следующим данным:

	Остаточная восста­новительная стоимость (руб.)	Действитель­ный возраст (лет)	Срок экономи­ческой жизни (лет)
Кровля
Покрытие полов
Окраска стен
Побелка потолков
Оборудование инженерных коммуникаций:
- сантехническое
- электротехническое