Особенности применения доходного подхода

Согласно проведенным исследованиям все более растет роль доходного подхода в оценке стоимости транспорта и оборудования. В основе данного подхода к оценке производственных объектов, как правило, лежит методология оценки бизнеса. Как известно, доходный подход при оценке любого имущества в качестве основного критерия стоимости использует чистую величину дохода (прибыль), которую владелец объекта может извлечь из него при разумной эксплуатации. Рассчитывается чистый доход от работы всей производственной системы (например, компании в целом), затем на его основе либо, определяют стоимость и из нее выделяют стоимость машин и оборудования, других объектов оценки, либо определяют доход от всей системы и из него выделяют доход, полученный с помощью производственных машин и оборудования, других объектов оценки, а уже затем на основе этой части дохода определяют стоимость производственных машин и оборудования, других объектов оценки.

Методы доходного подхода основаны на принципах ожидания, учета производственных факторов, НЭИ, а также принципе вклада. Применение доходного подхода ограничено при оценке отдельных единиц оборудования по причине сложности, а порой и невозможности выделения дохода, приносимого ими. Однако методы доходного подхода позволяют получить системную оценку комплекса машин и оборудования, объединенных единым производственно-технологическим циклом, что достаточно близко к оценке производственного бизнеса в целом.

32. основные этапы доходного подхода. Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости

Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.