Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае подвергается оценке судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно. Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

Например: Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.

В последние годы для бизнеса в Российской Федерации сложились условия, ухудшающие положение как на мировом рынке, так и внутри государства. Такое явление принято называть кризисом. Но суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны. В качестве примеров можно привести следующие судебные акты:

В зависимости от существенного изменения курса иностранной валюты по отношению к рублю [7]; утрату стороной экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом [4]; увеличение стоимости аренды в результате инфляции [5].

В отдельных случаях требования арендодателей о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств все же удовлетворяются. «Довод ответчика о том, что он занимается иной (помимо разработки гравийных карьеров) деятельностью, в связи с чем он вправе использовать предоставленный ему участок в соответствующих целях, суд отклонил. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением недопустимо (ст 7, 42 ЗК РФ)» [6].

Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре.

Если первые два пункта можно отнести к расторжению договора в судебном порядке, то этот пункт скорее относится как раз к указанным в договоре условиям, которые могут предусматривать расторжение договора без обращения в суд. В договоре можно указать основания для досрочного расторжения договора, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма ВАС РФ [2].

Например, условие может быть таким: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре.

Примечания

1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года. Доступ из СПС «Консультант Плюс».

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Доступ из СПС «Консультант Плюс».

3. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.02.2016 N Ф01-401/2016 по делу N А43-5989/2015 Доступ из СПС «Консультант Плюс».

4. Постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012 Доступ из СПС «Консультант Плюс»

5. Постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009 Доступ из СПС «Консультант Плюс».

6. Постановление ФАС Уральского округа от 13 апреля 2010 г. № Ф09-2349/10-С6 по делу № А47-2285/2009 Доступ из СПС «Консультант Плюс».

7. Постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09 Доступ из СПС «Консультант Плюс».