2017-11-30
337
Potapova E.A.
s tudent of the 1st year of the magistracy in the Business Lawyer direction
Volgo-Vyatsky Institute (branch) of Moscow State
University of Law named after O.E. Kutafin (MSAL), Kirov
Annotation:
Often, one of the parties, connected by a lease-Tenant and Lessor, may need to terminate the lease ahead of schedule. In this article, types of early termination of lease agreements will be considered by the lessor.
Key words: lease, contract, judicial practice, termination, litigation.
Правовое регулирование договора аренды зданий или сооружения регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), в частности ст. ст. 651, 655 ГК РФ [1].
Представляется, что все основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя можно подразделить на две группы:
1. основания для добровольного расторжения договора (по соглашению сторон);
2. основания для досрочного расторжения договора в принудительном порядке.
Причин для расторжения договора аренды может быть много, например, ими являются нарушения условий договора со стороны арендатора (арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества, арендатор причиняет ущерб арендованному имуществу в процессе его эксплуатации, нарушает сроки и порядок оплаты установленной договором арендной платы и др.) либо личная инициатива, желание арендодателя (у него появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях).
Добровольное расторжение договора аренды (по соглашению сторон).
Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды без каких-либо претензий к арендодателю, то необходимо лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении и акт приема-передачи. Хотелось бы отметить, что предусмотренная законом письменная форма соглашения о расторжении и акта приема-передачи не всегда является обязательной для сторон. В частности: при прекращении договора арендатор в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязуется освободить помещение и передать его арендодателю. По общему правилу, передача осуществляется посредством подписания акта приема-передачи. Его отсутствие расценивается судами по-разному. Например: Отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании либо иного документа о передаче может свидетельствовать о неисполнении арендодателем (арендатором) обязательств по передаче (возврату) имущества. «…В отсутствие надлежащим образом оформленного акта приема-передачи ссылка заявителя на фактическое освобождение помещений в феврале 2015 года не имеет существенного значения для дела, поскольку до возврата имущества арендатору в установленном порядке не освобождает Общество-2 от внесения предусмотренных платежей...» [3].
Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами [1].
Расторжение договора аренды в принудительном порядке.
В большинстве случаев, как показывает практика, договоры аренды расторгаются в принудительном порядке, то есть без согласованной воли обеих сторон. Следует подразделить принудительное расторжение договора аренды на два вида: в судебном порядке, и в случаях, указанных в договоре, без обращения в суд.
Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:
