2017-12-14
1583
Відповідно до Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухомому майну, нерухомості) відносяться наступні матеріальні і нематеріальні об'єкти: окремі об’єкти; земельні ділянки; все, що пов’язано із землею: ліси, багатолітні насадження, будівлі, спорудження зрівнюванні з нерухомістю, що належать до державної реєстрації.
Підприємства в цілому як комплекс власника включає: земельні ділянки; будівлі та споруди; обладнання; сировину та продукцію; нематеріальні активи; інформація; інші ексклюзивні права.
У загальному випадку нерухомість —це земельні ділянки і все те, що з ними міцно зв'язане, переміщення яких без нерозмірного збитку їхньому призначенню неможливо. У той же час українські закони включають у нерухоме майно і прирівняні до нього цілком спонукувані речі (повітряні і морські судна й ін.) не по родових чи видових ознаках, що було б цілком зрозуміло, а по доцільності поширення на них спеціального правового режиму, установленого для дійсно нерухомих об'єктів.
З метою аналізу ринку та управління його створенням та розвитком об'єкти нерухомості необхідно структурувати, тобто виділити ті чи інші однорідні групи. В законодавчих, нормативних, методичних актах використовується класифікація об'єктів нерухомості за різними ознаками: за фізичним, юридичним статусом, призначенням, місцем розташування, розміром, формою власності.
Визначення поняття «нерухомість» вже передбачає виділення в її структурі двох складових (а саме, залежно від походження): природних та штучних об'єктів нерухомості.
Природні об'єкти — земельна ділянка, ліси і багаторічні насадження, ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще «нерухомістю за природою».
Штучні об'єкти складають дві категорії — житло та не житлові приміщення. Ця група об'єктів ще називається «нерухомістю за законом».
Поряд із таким поділом, нерухомість класифікується за рядом інших ознак, що сприяє більш вдалому дослідженню ринку нерухомості та полегшує розробку та застосування методів оцінки різних категорій нерухомості. Наведемо класифікацію нерухомості за ознаками,що зустрічаються найчастіше.
I. За характером використання виділяють:
житлові об'єкти нерухомості: будинки, котеджі, квартири. До житлової нерухомості відносять: малоповерхові будинки (до 3 поверхів), багатоповерхові будинки (4-9), будинки підвищеної поверховості (10-20 поверхів), висотні будинки (понад 20 поверхів).Об'єктом житлової нерухомості може бути також кондомініум, секція, під'їзд, квартира, кімната, дачний будинок;
нерухомість для комерційної та виробничої діяльності: готелі, офісні приміщення, ресторани, магазини, фабрики, заводи,склади;
об'єкти нерухомості для сільськогосподарських потреб: ферми, сади;
суспільні будинки та споруди:
лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки престарілих, санаторії);
навчально-виховні (дитячі садки, ясла, школи, інститути);
культосвітні (музеї, парки культури й відпочинку, театри,цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);
спеціальні будинки та споруди — адміністративні (міліція,суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;
інженерні споруди (меліоративні спорудження й дренаж,шахти, тунелі, греблі, естокади) та передавальні пристрої.
II. З метою володіння виділяють: нерухомість для ведення бізнесу;для проживання власника; для інвестицій; як товарний запас.
III. За формою власності: приватний, державний та муніципальний фонд.
IV. За ступенем спеціалізації:
спеціалізована нерухомість — нерухомість, яка в силу свого спеціалізованого характеру досить рідко, або ніколи не здається в оренду, не продається на відкритому ринку, окрім випадків, коли ця нерухомість реалізується як частина бізнесу, що її використовує (наприклад, нафтопереробні та хімічні заводи;електростанції; музеї; бібліотеки);
неспеціалізована — інша нерухомість, на яку існує попит на ринку для інвестування, використання з існуючою чи іншою аналогічною метою.
V. Залежно від готовності до експлуатації виділяють об'єкти нерухомості введені в експлуатацію; ті, що вимагають реконструкції чи капітального ремонту; а також недобудовані об'єкти. Недобудовані об'єкти — це об'єкти, для яких в установленому порядку не оформлені документи про їх прийняття в експлуатацію. Їх можна поділити на дві групи: об'єкти, на яких ведуться роботи, і ті, на яких роботи припинені з певних причин (консервація або повне припинення робіт).
VI. Залежно від можливості відтворення у натуральній формі виділяють: відтворювальні об'єкти нерухомості — будинки, споруди, багаторічні насадження та невідтворювальні — земельні ділянки.
VII. Щодо умов великих міст прийнято виділяти:
Житло високого ступеня комфортності (елітне житло).
Житло підвищеної комфортності.
Типове житло.
Житло низьких споживчих якостей.
Наведена класифікація враховує переваги цільових груп споживачів житла й рівень їхньої платоспроможності.
Агентства нерухомості в основу класифікації об'єктів житлової нерухомості закладають дві групи факторів:
з одного боку, це фактори, що характеризують житло: загальна площа, поверх, висота стель, вартість;
з іншого, це фактори, що характеризують місце розташування й оточення: зона, район, вулиця, близькість до ділового центру,транспортних зупинок.
Ринок нерухомості має численні особливості (рис. 1), які дають підставу характеризувати його як складову частину ринкового простору.
 |
Рис. 1. Ринок нерухомості як специфічний сектор економіки
Класифікація ринку нерухомості за видами об'єктів нерухомості: ринок землі та інших природних ресурсів; ринок комерційної нерухомості – будівель і споруд невиробничого призначення; ринок промислової нерухомості – виробничих будівель і споруд; ринок житла. Види ринкової нерухомості поділяються на первинні та вторинні. Так, первинний ринок житла пов'язаний із будівництвом і продажем нових будівель. Вторинний ринок житла – операції, пов'язані з купівлею-продажем наявних житлових будівель. Кожний із ринків має свої об'єкти, суб'єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище, джерела фінансування, які відображають ступінь соціально-економічного розвитку країни, її національні, географічні, кліматичні особливості, спосіб і якість життя населення. Найбільш розвинутими в Україні є ринки земельних ділянок, житлової та комерційної нерухомості. Класифікацію ринків нерухомості наведено на рис. 2.
Класифікаційна схема ринків нерухомості в Україні
 |
Рис. 2. Класифікація ринків нерухомості
Суб'єктами ринку нерухомості є покупці, продавці та професійні учасники. Професійні учасники, у свою чергу, поділяються на: інституціональних, що представляють інтереси держави й діють від свого імені, і не інституціональних учасників, що працюють на комерційній основі (підприємці, брокери, оцінювачі об'єктів нерухомості, фінансисти, девелопери, управителі нерухомістю та інші).
Основними економічними категоріями ринку нерухомості є попит, пропозиція, оренда, земельна рента, ціна землі, житла. При цьому враховується, що попит і пропозиція на об'єкти нерухомості, а саме на житлові будівлі, формується під впливом економічних, соціальних, демографічних, естетичних, природно-кліматичних факторів. У класичному вимірі співвідношення пропозиції та попиту на ринку нерухомості визначає ринкову ціну об’єкта нерухомості.
До основних функцій ринку нерухомості належать:
- інформація про ціну, попит і пропозицію;
- встановлення зв'язків між споживачами, попитом та пропозицією;
- формування ціни на нерухомість та захист прав власника;
- перерозподіл інвестицій між об'єктами нерухомості;
- забезпечення свободи підприємництва;
- ефективність вирішення соціальних програм [9, с. 12].
Формування структури ринку нерухомості, у тому числі ринку житла, полягає в комплексності методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного, соціального підходів. З точки зору методологічного підходу структура ринку нерухомості – це механізм підтримки економічної системи, базових ринкових принципів функціонування процесів утворення та споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості.
Однією із особливостей ринку нерухомості є трансакційні витрати, пов'язані зі здійсненням угод з об'єктами нерухомості. З точки зору трансакційного підходу структура ринку нерухомості – це механізми доступу учасників ринку нерухомості до його ресурсів з найменшими затратами. Він полягає у формуванні професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що призводять до зменшення витрат на всіх етапах.
Формування структури ринку нерухомості з точки зору інженерно-технологічного підходу, полягає в розробці та впровадженні стандартів об'єктів нерухомості всіх видів з метою їх купівлі-продажу, створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його прозорості, забезпечення законодавчого врегулювання діяльності на ринку нерухомості. Відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості – це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживання корисних властивостей нерухомості.
Усі ринки нерухомості, у тому числі й ринок житла, мають загальну вихідну економічну сутність. Іншими словами, відношення попиту та пропозиції визначають ціну нерухомості, у свою чергу, розмір ціни визначає попит та пропозицію. Попит – це кількість об'єктів нерухомості та права на них, які покупці готові придбати за певний період часу. В умовах трансформації соціально-економічних відносин в Україні, незважаючи на погіршення демографічної ситуації, попит на житло постійно зростає. Про збільшення попиту на первинному ринку житла свідчить черга на його отримання. На даний час в Україні у зв'язку з недостатнім рівнем доходів більшої частини громадян, високою вартістю одного квадратного метра житла, великим розміром першого внеску при стандартному іпотечному кредиті та високою відсотковою ставкою житлового кредитування спостерігається збільшення
Пропозиція – це кількість об'єктів нерухомості, які власники готові продати за певний проміжок часу та за певну ціну. Характерним показником пропозиції є вартість 1 м2 житла, яка залежить від регіональних особливостей та ринкових умов. Відповідно вартість 1 м2 загальної площі у нових житлових будинках (в залежності від матеріалів стін) по регіонах різна. На ринку нерухомості у зв'язку з великим терміном виробництва кінцевої продукції, порівняно з сільськогосподарським та промисловим ринками, складніше зменшити або збільшити пропозицію. У будівництві житла задіяні організації, що зацікавлені у використанні своїх потужностей та ресурсів, тому зупинити чи значно збільшити обсяги будівництва в короткий термін часу неможливо. Для цього необхідно місяці й навіть роки. Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичною в короткостроковому періоді. Вона не може формуватися пише відповідно до попиту, в зв'язку з чим виникає незбалансованість ринку житла.
Ринки нерухомості підлягають регулюванню. Так, ринок житла регулюється шляхам контролю та обмежень на відведення земельних ділянок під будівництво, шляхом дотримання певної поверховості будівництва, встановленням опосередкованої вартості 1 м2 при будівництві соціального житла та житла за державними програмами, на стадії експлуатації будівлі – контроль за рівнем квартирної плати і т.д. Права володіння, користування й розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності та зачіпають інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб, тому всі операції з об'єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов'язані з певними процедурами – державною реєстрацією прав на нерухоме майно, покликаними забезпечити облік інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості. Об'єкти нерухомості є одним з небагатьох товарів, вартість яких з часом має тенденцію до поступового зростання. Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме – ліквідність. Високоліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову, і навпаки. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуються в середньому протягом 1-1,5 місяця, на ринку комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості.
