2017-12-14
726
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення взаємних прав та обов’язків з приводу будь-яких операцій з нерухомість.
На ринку нерухомості договір виконує низку функцій:
Загального характеру: ініціативна; координаційна; гарантійна; захисна; інформаційна; волевиявлення; забезпечення зобов'язань; критерію оцінки управління нерухомістю; забезпечення свободи підприємництва.
Специфічні: реалізації підприємницького проекту; отримання податкових й амортизаційних пільг; закріплення відносин сторін у формі обов'язків; погодження інтересів і дій сторін; введення санкцій; реалізації прав на нерухоме майно.
У практиці погодження умов взаємовідносин сторін на ринку нерухомості слід виділити такі види договорів:
Публічний договір. Публічним є договір, в якому одна сторона — підприємець взяла на себе обов'язок здійснювати продаж об'єктів нерухомості, виконання будівельно-монтажних робіт зі зведення об'єкту нерухомості або надання послуг кожному, хто до неї звернеться. Умови публічного договору встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом: надані відповідні пільги.
Договір приєднання. Договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише через приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору.
Договір приєднання може бути змінений або розірваний на вимогу сторони, яка приєдналася, якщо вона позбавляється прав, які звичайно мала, а також якщо договір виключає чи обмежує відповідальність другої сторони за порушення зобов’язання або містить інші умови, явно обтяжливі, для сторони, яка приєдналася.
Попередній договір. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
Оренда торговельної нерухомості.
Оренда — наймання, тимчасове користування будівлями, земельною ділянкою, обладнанням, виробничими площами, машинами і т. ін. на договірних засадах. Мета договору оренди - забезпечити передачу майна у тимчасове користування. Предмет договору - будь-яка тілесна не споживна річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання.
В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі.
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК).
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна.
Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості і т. п.), якщо інше не передбачено договором.
Орендар - це особа, зацікавлена в отриманні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон не висуває.
Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном (орендну плату). Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У разі, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови та терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
Припинення договору оренди (у тому числі його дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбаченими главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617, 619 і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів).
Цивільний кодекс КМДА проводить розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна. Види договору оренди - це ті найбільш значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в параграфах 2 - 6 глави 34 ЦК. Виділяють 5 видів договору оренди.
Договір прокату. Договір прокату є договір оренди, за яким орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння та користування за плату.
Оренда транспортних засобів. Договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу - цивільно-правовий договір, за яким орендарю за плату надається транспортний засіб у тимчасове володіння та користування.
Оренда будинків та споруд. За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.
Оренда підприємств. Договір оренди підприємств - різновид договору оренди нерухомості. З самої назви договору випливає, що його предметом є підприємство в цілому як майновий комплекс, який повинен бути використаний у підприємницькій діяльності. Крім цього, до складу підприємства можуть входити основні та оборотні кошти, а також виключні права, право вимоги і навіть боргові зобов'язання.
Договір фінансової оренди (лізинг) - Для деяких підприємств вступ в орендні правовідносини є основним джерелом прибутку. Внаслідок розвитку підприємницької діяльності договір оренди зазнає правові нововведення. Одним з них є договір фінансової оренди, званий також договором лізингу.
За лізингом визнається сукупність економічних правовідносин, які виникають внаслідок реалізації договору фінансової оренди, в тому числі придбання предмета договору.
За договором фінансової оренди одна сторона (орендар) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування. Вигідним для обох сторін договір буде в тому випадку, коли сума орендної плати буде близькою до вартості переданого в оренду майна.
Договір фінансової оренди може бути довгостроковим (термін - більше 3 років), середньостроковим (від 1,5 до 3 років) і короткостроковим (до 1,5 років).
Законодавством передбачені наступні види лізингу:
1. Фінансовий - предмет договору вибирає лізингоодержувач, а купує його лізингодавець; після закінчення терміну договору предмет лізингу переходить у власність лізингоодержувача.
2. Оперативний - предмет договору фінансової оренди при його покупці вибирає лізингодавець, право власності у лізингоодержувача не виникає, поступка ним своїх прав третій особі не допускається.
3. Поворотний - власник майна продає його лізинговій компанії на умови, що остання буде здавати його в оренду тільки йому.
Девелепмент -це будь-яка підприємницька діяльність, пов'язана з реконструкцією або зміною існуючої будівлі або земельної ділянки, приводить до збільшення їх вартості.
Девелопер — підприємець, що займається створенням об'єктів нерухомості і організацією відповідних процесів.
Інвестиційні, нормативно-правові та соціально-економічні умови, що склалися, визначили провідне місце на вітчизняному ринку нерухомості операціям з житловою нерухомістю та операціям на вторинному ринку житла серед основних видів підприємницької діяльності. Однак з розвитком ринку нерухомості починає формуватися більш розгорнена структура підприємницької діяльності, шляхом виділення нових видів професійної діяльності на ринку нерухомості: девелепментська та редевелепмерська, управління нерухомістю, діяльність по розробці та впровадженню інформаційних технологій, юридичний супровід об’єктів нерухомості.
Сьогодні майже всі будівельні організації, що займаються житловим будівництвом, називають себе девелеперами, оскільки, в більшості своїй земельні ділянки, на яких можна вести будівництво, абсолютно не підготовлені: відсутнє їх юридичне оформлення, інженерні мережі. Якщо розглядати девелепмент як підприємницьку діяльність, пов'язану з будівництвом житлових будинків, будівель, споруд тощо, то, безумовно, поняття «девелепер» ширше, ніж поняття «забудовник».
Девелепмент як форма підприємницької діяльності виражається в інвестиційному процесі розвитку (створення) об'єктів нерухомості, що включає підбір команди учасників проекту, дослідження ринку, маркетинг, проектування, будівництво, фінансування, бухгалтерський облік, управління майном та ін. Ця сфера діяльності вимагає досить великих інвестицій з тривалим циклом, і об'єкти нерухомості протягом тривалого часу можуть створювати регулярні потоки грошових коштів. Таким чином, девелепмент є одним із різновидів інвестиційних проектів.
До обов’язків девелепера входять: вибір і визначення концептуальної комерційної ідеї проекту, вибір майданчика, оптимально відповідної концептуальній ідеї і придбання прав на неї, маркетинг, пошук механізмів залучення інвесторів (в тому числі через розвиток схем колективного інвестування, зміцнення зв'язків з фінансовим ринком), організація фінансування проекту, організація і управління проектуванням, будівництвом, здача завершеного об'єкта в оренду з подальшою експлуатацією або продаж об'єкта. У залежності від функціональної спрямованості розрізнюють офісний, торговий, житловий, готельний, спортивний, розважальний, рекреаційний та комбінований девелепмент.
