Право застройки чужого земельного участка, принадлежащее субъектам прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования

Право застройки — вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока действия права оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки. Подобное целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют его сущность.

Основным предназначением правового института застройки является решение жилищной проблемы малообеспеченных слоев населения.

В российском обществе институт застройки может стать действенным правовым инструментом реализации национальной программы обеспечения населения доступным жильем. Важно заметить, что законодательство о праве застройки не содержит публично-правовых норм и высокая эффективность цивилистической конструкции, позволяющей частноправовыми методами способствовать выполнению публичных (в том числе социальных) задач, образует одну из значимых особенностей рассматриваемого института.

Сфера применения института застройки не исчерпывается жилищным строительством, конструкция права застройки также в равной мере может быть применена как при возведении и (или) эксплуатации офисных и торговых зданий, так и для организации промышленных площадок. Получение права длительного использования земельного участка под застройку без единовременной компенсации его рыночной стоимости обеспечит повышенную востребованность института застройки у предпринимателей на первоначальном этапе развития бизнеса, особенно малого и среднего. Возможность сохранения права собственности на земельные участки под застройку имеет важнейшее значение для субъектов государственной и муниципальной земельной собственности — публично-правовых образований. В городах в связи с дефицитом площадей под застройку и необходимостью долгосрочного планирования развития территории право застройки является идеальным правовым решением вопросов организации строительства.

Многогранность решаемых институтом застройки задач требует четкого законодательного регулирования, создающего стабильные правоотношения и гарантирующего интересы сторон в течение всего длительного срока действия права. Только в этом случае преимущества института могут выгодно использоваться как российским средним классом, так и при допущении незначительных законодательных преференций категориями населения с менее высоким уровнем дохода, например молодыми семьями для решения собственной жилищной проблемы.

В российском законодательстве право застройки появилось впервые в Законе Российской империи «О праве застройки» от 23 июня 1912 г.; в советском праве институту застройки была посвящена отдельная глава II раздела «Вещное право» ГК РСФСР 1922 г. (ст. ст. 71 — 84), и институт применялся до 1949 г.

Концепцией развития гражданского законодательства (далее — Концепция) предложено ввести в современное российское законодательство институт застройки как институт «владения и пользования земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями». Потребность российского иммобилиарного оборота в наличии вещного права, оформляющего владение постройкой как объектом недвижимости на чужой земле, очевидна.

Глава 6 «Право застройки и право постоянного владения и пользования» раздела IV «Законодательство о вещных правах» Концепции позволяет выделить в качестве основной цели введения института застройки совершенствование правового регулирования отношений иммобилиарной собственности на чужой земле, в том числе исключение возможности приобретения собственности на возведенную постройку как на недвижимое имущество арендатором земельного участка. Также общей целью для всего вещного права согласно Концепции является нормативное оформление модели единого объекта недвижимости.

Проектом изменений в разд. II Гражданского кодекса РФ (далее — проект) (гл. 20.1 проекта) установлены законодательные основы регулирования института застройки российского типа; они позволяют сделать вывод о принципиальных отличиях предлагаемой конструкции права застройки от доктринального содержания цивилистического института застройки, а также моделей права застройки, существовавших в российском дореволюционном и советском праве и действующих в настоящее время в наиболее близких российскому правопорядках германской группы.[5]

Понятие права застройки. Со времен пандектистики содержание права застройки составляет возможность обладать строением (иметь строение) на поверхности либо под поверхностью чужого земельного участка. Г. Дернбург определяет суперфиций — Platzrecht, Erbbaurecht — как «наследственное и отчуждаемое право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или какое-либо другое сооружение». В германском Законе о наследственном праве застройки право определяется еще более конкретно: «Земельный участок может быть обременен таким образом, что лицу, в пользу которого установлено обременение, принадлежит отчуждаемое и наследуемое право иметь постройку на поверхности или под поверхностью земельного участка (наследственное право застройки)». По российскому Закону о праве застройки от 23 июня 1912 г. (ст. 2 в совокупности со ст. 1) право застройки — долгосрочное вещное право пользования и владения за известное вознаграждение чужим земельным участком с определенной ограниченной целью — воздвигать и сохранять строения и сооружения как на поверхности этого земельного участка, так и под его поверхностью.

Определение права застройки, предлагаемое в проекте, является чрезвычайно узким по своему объему: «Право застройки есть право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке» (п. 1 ст. 300 проекта), и не раскрывает сущностные признаки института застройки как ограниченного вещного права пользования чужим земельным участком.

Ипотека

Залог и ипотека. [6]

Предмет залога.

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность заложить любое имущество, за исключением вещей, изъятых из оборота (ст. 336). Таким образом, основные средства производства и предприятия впервые стало возможным заложить.

Залог охватывает вещи, их принадлежности, неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором. Отделимые плоды включаются в предмет залога в случаях и пределах, обусловленных законом или договором.

Залог распространяется и на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ).

Следовательно, можно получить в банке ссуду на выкуп квартиры под залог этой квартиры, которая станет собственностью залогодателя только после ее выкупа. Однако если квартира является совместной собственностью супругов или других граждан, требуется согласие всех собственников на ее залог. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть дано в залог лишь с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п. 2 ст. 246 ГК).

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре. При этом остается в силе предусмотренное гражданским законодательством правило: в случае реализации своей доли одним собственником другие собственники сохраняют право преимущественного приобретения этой доли на равных условиях с другими покупателями.

Гражданский кодекс предусматривает залог ценных бумаг. Залог ордерных векселей осуществляется путем совершения передаточной надписи - индоссамента. Индоссированная ценная бумага вручается залогодержателю. Залог ценной бумаги, не передаваемой с помощью индоссамента, совершается, если иное не предусмотрено законом или договором, путем вручения бумаги залогодержателю. Залогодателю при этом выдается залоговое свидетельство. По соглашению сторон заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы (п. 4 ст. 338 ГК). Доходы с ценных бумаг, являющихся предметом залога, принадлежат залогодателю, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Закон о залоге Республики Казахстан выделяет как самостоятельный предмет залога денежные средства (ст. 31). Анализ Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что и в России возможен залог денежных средств.

В тех случаях, когда залогом выступают денежные средства, находящиеся в банке, а не непосредственно у залогодателя, предметом залога становится право требования. Гражданский кодекс России допускает залог имущественных прав <*>. Залог прав является новым элементом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года, который устанавливал, что предметом залога могут быть только вещи.

В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом залога, к примеру, право автора на имя. Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК).