Расчет ставки дисконта

Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:

- число периодов;

- ставка процента.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием доходного подхода

В примере для определения рыночной стоимости объекта был применен метод прямой капитализации. Формула расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации аккумулирует в себе все будущие предположения инвестора о доходности приобретаемого актива. Метод прямой капитализации позволяет уйти от необходимости прогнозирования каких-либо сценариев изменения денежных потоков и норм дисконтирования в будущем. По технике исполнения он близок к методу рыночных сравнений.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта (V) по формуле:

где ЧОД – годовой чистый операционный доход;

R – общий коэффициент капитализации.

Определение чистого операционного дохода производится в несколько этапов.

1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД). Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

где S – площадь в м², сдаваемая в аренду;

C_а – арендная ставка за 1 м²;

В данном отчете площадь, сдаваемая в аренду, составляет 2845,3 м².

Арендная ставка за 1 м² определена в размере 80 р./м² в месяц.

2. Оценка недогрузки и потерь при сборе арендной платы. На основе произведенного анализа рынка коммерческой недвижимости, характера его динамики применительно к арендованной недвижимости оценка недогрузки и потерь при сборе арендной платы была определена в размере 0%.

3. Оценка действительного валового дохода, который определяется как предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

ДВД = ПВД – скидка на простой и неплатежи.

4. Оценка операционных расходов. Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из двух групп:

- постоянные расходы;

- переменные расходы.

Общая величина операционных расходов за год для данных объектов недвижимости составляет 30 % от потенциального валового дохода. В нашем случае чистый операционный доход определен на основании данных по эксплуатационным расходам и ставке арендной платы, предоставленных Заказчиком, а также полученных на основе анализа рынка аренды объектов недвижимости.

5. Оценка чистого операционного дохода была произведена как разница между действительным валовым доходом объекта собственности и операционными расходами, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов.

Коэффициент капитализации определен с использованием метода рыночной экстракции и равняется 18%.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации представлен в табл. 6.

Таблица 6

Расчет рыночной стоимости объектов оценки с использованием доходного подхода

Наименование объекта	Склады № 1 и № 2
Площадь, м²	2845,7
Арендная плата за месяц, р.
Потенциальный валовой доход
Эксплуатационные расходы (30%)
Чистый эксплуатационный доход, р.
Ставка капитализации, %
Рыночная стоимость, р.