Пример оценки земельного участка

Факторы	Характеристика земельного участка
Местоположение и окружение	участок входит в состав поселка индивидуальной жилой застройки
Транспортная доступность	юго-западная окраина
Площадь, м2
Физические характеристики	рельеф участка спокойный, имеет правильную прямоугольную форму со сторонами 37,5 * 40 * 37,5 * 40 (м)
Инженерно-геологические условия	без ограничений
Инженерная инфраструктура	возможность подключения к электроснабжению
Улучшения на участке	отсутствуют
Состояние окружающей среды	загрязнение воздушного бассейна в норме, загрязнение территории отсутствует
Особые условия	полностью отсутствует почвенный плодородный слой

Сравнительный подход

Метод сравнения продаж

Для определения рыночной стоимости земельных участков нами был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.

Для определения стоимости земельных участков необходимо рассчитать базовую (стандартную) стоимость свободного земельного участка. Для сравнения выбрано: один участок, проданный на местном рынке, два участка, выставленных на продажу – с таким же целевым назначением:

аналог № 1 – свободный земельный участок площадью 1 500 м², выставленный на продажу в январе 2003 г. за 40 000 рублей;

аналог № 2 – сделка купли-продажи земельного участка площадью 1 500 м² произошла в январе 2003 г. На участке имеется новое деревянное строение размерами 5x5 м (сруб). Цена сделки составила 40 000 рублей. Известно, что стоимость данного строения составляет 30 000 рублей;

аналог № 3 – по цене предложения выставлен на продажу земельный участок площадью 2 000 м² за 90 000 рублей. Поскольку это не фактическая цена продажи по уже осуществленной сделке, а цена предложения, которая предусматривает снижение цены (торг) при покупке, поэтому настоящую стоимость объекта уменьшаем на 10 000 рублей (5-10% скидка с цены предложения из анализа прошлых продаж). На участке имеется бревенчатый жилой дом площадью 40 м², бревенчатая баня площадью 9 м². Год постройки данных строений 1972 г. В итоге проведенных расчетов получили данные, представленные в табл. 7.

 

Таблица 7

Данные проведенных расчетов

Наименование улучшения	Восстановительная стоимость, руб.	Стоимость с учетом износа, руб.
Жилой дом	129 600
Баня		12 198
Итого восстановительная стоимость улучшений с учетом износа		61 724

 

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составила 18 276 р. (80 000 - 61 724 = 18 276). Для удобства расчетов стоимость земли принимаем с учетом округления 18300р.

Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 8.

После выбора аналогов вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным участком и аналогами (табл. 9).

 

Таблица 8

Характеристика сравниваемых объектов

 

Участок	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи и предложения, руб.	определяется
Размер участка, м2
Время продажи	февраль 2003	не выявлено	январь 2003	не выявлено
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Условия продажи	аукцион	купля-продажа	купля-продажа	купля-продажа
Функциональное использование	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуально е жилищное строительство
Местоположение	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное	п. Большое Голоустное
Физические характеристики	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный

Таблица 9

 

Поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным

участком и аналогами

 

Элементы сравнения	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи, руб.	определяется
Размер участка, м2
Цена за 1 м2	определяется	26,7	6,7	9,2
Корректировка на цену предложения, %		-10	-10
Скорректированная цена, р./м2	определяется	24,0	6,0	9,2
Корректировка на право собственности, %		-10	-10
Скорректированная цена, руб/кв.м.	определяется	21,6	5,4	9,2
Корректировка на время продажи, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	9,2
Корректировка на размер участка, %				-5
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Корректировка на местоположение, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Корректировка на физические (геологические) условия, %
Скорректированная цена, р./м2	определяется	21,6	5,4	8,7
Весовые коэффициенты		0,2	0,5	0,3
Итоговая скорректированная цена 1 м2	9,6	4,3	2,7	2,6

Описание вносимых поправок (экспертная величина)

Право собственности: по объему передаваемых прав (право собственности установлено) все аналоги объекта оценки имеют разные условия. У оцениваемого земельного участка право собственности не установлено. Для аналога № 1 и № 2 вносится понижающая поправка - 10% для каждого, так как право собственности на эти земельные участки установлено. Для аналога № 3 право собственности не установлено, поэтому корректировка не производилась. Аналоги № 1, № 3 выставлены на продажу, поэтому поправки не применялись.

Цена предложения: корректировка стоимости анализируемых участков в нашем примере производится исходя из следующей предпосылки: по значительной части анализируемых объектов известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами и в периодической печати. Указанные цены включают стоимость услуг агентств недвижимости, составляющие в среднем 5-15%. Учитывая вышесказанное, цены предложения земельных участков в настоящей работе уменьшаются при помощи процентной поправки на цену предложения (прибыль посредника), принимаемой в размере 10% для аналогов № 1, № 2.

Условия финансирования: корректировка на условия финансирования не производилась.

Время продажи: основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Аналог № 2 был продан в январе 2003 г. к нему не применялись никакие поправки, поскольку роста цен не было зафиксировано за январь месяц.

Размер участка: размер аналога №3 имеет большую площадь, чем размер оцениваемого участка, поэтому введена понижающая поправка в размере 5%. Аналоги №1 и №2 имеют одинаковые площади с оцениваемым участком, поэтому корректировка для них не производилась.

Местоположение: поправки на местоположение были определены исходя из сложившихся цен спроса на земельные участки, как объекты-аналоги, так и оцениваемый земельный участок. Поскольку оцениваемый участок и объекты-аналоги представлены одинаковым местоположением, поправка не применялась.

Физические характеристики: существенных различий в физических характеристиках оцениваемого и сравниваемых земельных участков не выявлено, поэтому отсутствуют причины внесения поправок.

Скорректированная стоимость 1 м² земельного участка определена как средневзвешенное значение и составляет 9,6 р. / 1 м². Удельные веса приняты экспертным путем:

- для аналога № 1 весовой коэффициент 0,2 (это цена предложения);

- для аналога № 2 коэффициент 0,5 (это фактически состоявшаяся сделка);

- для аналога № 3 коэффициент 0,3 (продаются усадьбы подобные по схожим ценам).

Таким образом, по сравнительному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м², определенная методом сравнения продаж равна:14 400 рублей (Четырнадцать тысяч четыреста) рублей.

Доходный подход

Метод капитализации земельной ренты

Определение стоимости земельных участков с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельных участков представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемая из анализа рынка.

Ставка земельного налога на 2002 г. за земли под индивидуальное жилищное строительство в черте сельских населенных пунктов составляет 0,216 руб./м². Арендная плата с земель под индивидуальным жилищным строительством рассчитывается как размер ставки земельного налога кратный двум с половиной.

Согласно статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» от 24 июля 2002 г. № 110-ФЗ размер арендной платы на 2003 г. за земли, находящиеся в муниципальной собственности применяется коэффициент 1,8.

Коэффициент увеличения ставки земельного налога с учетом благоприятных условий размещения земельных участков для сельского округа равен 1,6. Земельная рента (годовая) Р = 0,216 * 2,5 * 1,8 * 1,6 = 1,56 р./м².

Ставка капитализации посчитана методом суммирования. Как показатель доходности безрисковых операций, была выбрана ставка по депозитным валютным вкладам наиболее надежных Российских банков. Данные по ставкам основных банков приведены в табл.10.

Таблица 10

 

Данные по ставкам основных банков

 

Наименование банка	Длительность вклада	Ставка, % в год
Сбербанк РФ	1 год
КБ «Альфа банк»	1 год	7,5
Среднеарифметическое значение		6.5

 

Таким образом, чистый процент (безрисковая ставка) принимается равной 6,75%. Следующим этапом в определении ставки капитализации является определение поправки за риск, влияющей на объекты недвижимости (табл. 11).

 

Таблица 11

 

Факторы риска

 

Наименование риска	Категория риска
Ухудшение экономической ситуации				X
Увеличение числа конкурирующих участков					X
Изменение федерального или местного законодательств			X
Неполучение арендных платежей					X
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма
Количество факторов
Средневзвешенное значение	4,25

 

Поправка на риск вложения в объект недвижимости принимаем 4,25%.

Поправка за низкую ликвидность принимаем равной 3%, так как активный рынок продаж подобных земельных участков еще не сформировался.

Определим значение процентной ставки (табл. 12).

 

Таблица 12

 

Значение процентной ставки

 

Наименование компонентов ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	6,75
Поправка за риск	4,25
Поправка за низкую ликвидность
Итого:	14,0

 

Суммарная ставка капитализации будет равна:

 

К_зем = 14,0% = 0,14

 

Стоимость оцениваемых участков земли в поселке сельского округа, рассчитанная доходным подходом методом капитализации земельной ренты, равна:

 

 

где С_зем – стоимость земли;

Р – годовая рента;

К_зем – коэффициент капитализации для земли.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, приведена в табл. 13.

 

Таблица 13

 

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации

земельной ренты

 

№/п	Адрес	Площадь, м2	Стоимость, р.
	Объект оценки

 

Таким образом, по доходному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м², определенная методом капитализации земельной ренты с учетом округления равна: 16 700 р. (шестнадцать тысяч семьсот) рублей.