2018-01-08
588
Выбор модели ден. потока.
1. Определение длительности прогнозного периода. Согласно методу ДДП, стоимость п/п основывается на будущих, а не на прошлых ден. потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза ден. потока (на основе прогн. отчетов о движении ден. средств) на какой-то будущий временной период, начиная с тек. года.
2. Выбор модели денежного потока
| Чистая прибыль после уплаты налогов | |
| + | амортизационные отчисления |
| + (-) | уменьшение (прирост) собств. оборотного капитала |
| + (-) | уменьшение (прирост) инвестиций в ОС |
| + (-) | прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности |
| = | денежный поток |
3.Расчет величины ден. потока для каждого года прогнозного периода
4.Определение ставки дисконта.
5. Расчет величины стоимости в прогноз. периоде
6. Расчет стоимости постпрогнозный периоде
7. определение рыночно стоимости бизнеса
Главное достоинство метода ДДП состоит в том, что это — единственный из известных методов оценки, который основан на прогнозах будущего развития рынка, а именно это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса.
|
|
|
28.Метод капитализации доходов (прибыли) в оценке бизнеса при доходном подходе
Капитализация дохода – это процесс определяющий взаимосвязь будущего доходов и текущей стоимости.
Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).
Следует отметить, что, в отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или ден. потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых п/п.
Сущность данного метода выражается формулой: Чистая прибыль / ставка капитализации = Оцененная стоимость
Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т. д.).
Что касается поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности, то порядок их применения подробно рассматривается ниже.
|
Метод дисконтированного денежного потока - весьма сложный, трудоемкий и многоэтапный метод оценки предприятия.
Применение этого метода требует от оценщика высокого уровня знаний и профессиональных навыков.
Главное достоинство метода ДДП состоит в том, что он единственный известных методов оценки, который основан на прогнозах будущего развития рынка, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса. Последнее относится к методу капитализации прибыли, хотя он применяется в оценке бизнеса значительно реже, в основном для оценки мелких предприятий.
|
|
|
29.Основные этапы оценки бизнеса методом избыточного дохода в доходном подходе
Капитализация дохода – это процесс определяющий взаимосвязь будущего доходов и текущей стоимости.
Метод используется для бизнеса приносящего в течение длительного периода времени примерно одинаковые доходы
1. Обоснование стабильности получения дохода. 2. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация (проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса) и трансформация (корректировка счетов для приведения к единым стандартам бух. учета) (при необходимости). При проведении корректировки фин. отчетов оценщику следует внимание уделять-ДЗ и КЗ, ТМЗ, начисленная амортизация, остат. ст-ть ОС. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года. |
4. определение величины капитализации дохода (в качестве величины каптал. дохода м.б. выбрана величина ден. потока, спрогнозир-я на 1 год после даты оценки и как средняя величина
ден.потока на основе ретроспектив.данных).
5. Расчет адекватной ставки капитализации (осущ-ся на основе средней по отрасли ставке или на основе ставки дисконтирования). Ставка капитализации для п/п обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегод. темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно, для одного и того же п/п ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.
Ставка капит-и — это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или ден. потока за один период времени в показатель стоимости.
Rk = Rg - q
Rk - ставка капитализации, Rg - ставка дисконта, q – долгоср.темпы роста прибыли или ден. потока
5. Определение предварительной величины стоимости. C= ДП/Rk
6. Проведение итоговых поправок. Что касается поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности, то порядок их применения подробно рассматривается ниже.
30.Метод капит-ии доходов в дох. подходе недвиж-ти. Виды капитал-го дохода от испол-я недвиж-ти
Метод капит-и доходов используется при оценке приносящей доход недв-сти. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой тек. и буд. поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недв-ти при ее продаже в будущем.
Результат по данному методу состоит как из ст-ти зданий, сооружений, так и из ст-тизем. участка.
Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. определение ожидаемого дохода при наилучшем использовании недвижимости. Существует уровни дохода:
- потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвиж-ти при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.
ПВД = S * А, где S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; А— арендная ставка за 1 кв. м.
|
|
|
- о ценив-ся предполагаемые потери от недоисп-я объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного вал. дохода (ДВД), к-й определяется ДВД = ПВД – потери+прочие доходы.
- чистый операц.доход (разница м/у валовым доходом и операц.асходами)
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом. Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.
Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал).
3. расчет стоимости недвижимости С=ЧОД/Rk(ставка дисконта)
| 31. Расчет стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в доходном подходе Метод ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем тек. стоимость буд. доходов от этого бизнесаМетод дисконтированных денежных потоков (ДДП). Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа. Определяется текущая стоимость недвижимости исходя из стоимости прогнозируемых ден.потоков и остаточной стоимости. Алгоритм расчета стоимости методом ДДП 1. определение прогнозного периода (3-5 лет) 2. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости. 2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется. 3.расчет стоимости реверсии |
4. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
5. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.
|
|
|
| 32.Значение классификация и идентификации машин и оборудования в оценке Оценку машин и оборудования, как и другого им-ва, проводят в соот-и с общепринятыми понятиями и принципами, содержащ-ся в м/ународных и отеч-х стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приоб-и, продаже имущества как товара. Вместе с тем в отличие от др. видов активов машины и оборудование характ-тся след. отличит-ми чертами: -являются активной частью основных фондов; - м. б. перемещены в др. место без причинения физ.ущерба; - м. б. как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы; -оцениваются в основном сравнительным и затрат. подходом; возможности дох. подхода для оценки отдельных единиц обор-я ограничены; -тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании; -наличием специф-х видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная восстанов-ая стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.); -сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих; -тесной связью с оценкой произв. бизнеса в целом В зависимости от целей оценки объектом оценки м. выступать: -одна отдельно взятая машина или единица оборуд-я (типичный случай — определение страх. Ст-ти или рыночной стоимости при сделках купли-продажи); |
-множество условно независимых друг от друга
единиц машин и оборуд-я (н-р - переоценка ОС)
-производственно-технолог. системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производ.-технолог. связей (типичный случай - при ликвидации п\п, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).
При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве — об аналогичности.
При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:
-функциональное сходство (по области применения, назначению);
-конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и однородности элементов);
-параметрическое сходство (по значению главных ценобразующих параметров).
33. Методологические основы доходного подхода в оценке машин и оборудования
При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на 3 подхода: затратный, сравнительный, доходный.
 Поскольку в большинстве случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости за исключением восстановительной, необходимо стремиться к использованию всех 3-х вышеупомянутых подходов при проведении расчетных процедур.
|
Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производ.-имущественным комплексом (ПИК).
При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:
| 1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка). 2. Определение части дохода о эксплуатации зданий и зем.участка ДПзд=Сзд* Rk здания (ставка капитализации) ДПземли=Сз* Rkземли (ставка капитализации) 3. Определение ден. потока, относящегося к машин. Комплексу ДП м,об=ДП всей системы –ДП зд-ДП земли 4. Определение ст-ти машин и оборудования |
См,об= ДП м,об/ Rk
| 34. Основные методы доходного подхода к стоимости машин и оборудования Два метода: метод дисконтирования и метод капитализации. Капитализация дохода – это процесс определяющий взаимосвязь будущего доходов и текущей стоимости. Алгоритм капитализации прибыли 1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка). 2. Определение части дохода о эксплуатации зданий и зем.участка ДПзд=Сзд* Rk здания (ставка капитализации) ДПземли=Сз* Rkземли (ставка капитализации) 3. Определение ден. потока, относящегося к машин. Комплексу ДП м,об=ДП всей системы –ДП зд-ДП земли 4. Определение ст-ти машин и оборудования См,об= ДП м,об/ Rk Метод ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем тек. стоимость буд. доходов от этого бизнеса. Метод дисконтирования чистого оттока основан на ДДП всего производственного комплекса и определение стоимости машин и оборудования комплекса по остаточному принципу. 1. Определение средневзвешенной величины будущего дохода ДПср.=(ДПпос+4ДПвер+ДПопт)/6, где ДП пос – поссеместический вариант(прогноз) ДП вер – наиболее вероятный |
ДП опт- оптимистический вариант
| 2. Определение текущей стоимости производственной системы 3. Определение стоимости машинного комплекса |
См,об=Свс-Сзд-Сзем.
| 35. Теоретические основы сравнительного подхода в оценке бизнеса, сфера его применения Сравнительный подход к оценке бизнеса оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода компании. Сравнительный подходтакже оперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода, достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается на величину соотношения между ценой и доходом. Сравнит.подхд к оценки бизнеса предполагает, что наиболее верояныйст-ть оцениваемого п\п м.б. реальная цена продажи аналогич. п\п зафиксированная рынком. Суть сравнительного подхода к определению стоимости компании заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между рыночной ценой продажи предприятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называетсяценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой компании на расчетную величину ценового мультипликатора. В основе сравнит. похода лежит опред-е рыночного мультипликатора, связывающего ст-ть оценки объекта с важнейшими финн. параметрами. М=Са/ЧПа →Со=М*ЧПо, Где, М- мультипликатор, Са, Со – ст-ть аналога компании и оцениваемой компании |
ЧП – чистая прибыль, ден. Поток
| Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога |
| I этап. | Сбор необходимой информации. |
| II этап. | Сопоставление списка аналог. п/п. |
| III этап. | Финансовый анализ. |
| IV этап. | Расчет ценовых мультипликаторов. |
| V этап. | Выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании. |
| VI этап. | Определение итоговой величины стоимости, методом взвешивания промежуточных результатов. |
| VII этап. | Внесение итоговых корректировок. |
| 36. Основные методы оценки бизнеса при сравнительном подходе При сравнительном подходе исп-т: - метод рыночной привлекательности - метод капитализации - метод отраслевых коэффициентов 1 метод рыночной привлекательности – позволяет определить рыочную стоимость п\п на основе коф-та рыночной привлекательности Кпр= рыночная ст-ть акций (Са)/чистя прибыль на 1 акцию. Этапы: 1) формирование нормализованных ретроспективных балансов и отчетов 2) определение скоррект. Чистой прибыли оцениваемой компании 3) проведение отраслевой индификации компании 4) выбор аналога компании 5) сбор и обобщение инф-ции по компаниям –аналогам 6) расчет обобщенного показателя рын. привлекательности по компании-аналога. Кпр=1/n (СА/Да) 7) определение стоимости оцениваемой компании Сщ=Кпр*До 2. Метод капитализации- расчет бизнеса на основе норма- дивиденда (коф-т капитализации) Нg = Д9диведнты)/С(ст-ть компании) и потенциального диведента (часть чистой прибыли компании, к-ая выплачивается в виде диведента) Пg= Д(диведен)/ЧП Этапы: 1) выбор компании -аналогов открытого типа |
2) анализ ретроспективной инф-ии по компании
| 36. Основные методы оценки бизнеса при сравнительном подходе аналогов 3) расчет усредненного норма дивиденда и потенциал. дивиденда по аналогам 4) расчет показателя чистой прибыли нормы и потенц. дивиденда для оцениваемой компании До=ЧПо*Пgа 5) расчет ст-ти бизнеса Со=До/Нg 3. метод отраслевых коэффициентов –базируется на стоимости бзнеа на основе ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор – коэф-т рыночной ст-ти компании соотношение и результатами физ-хоз. Деят-ти. Рыночные мультипликаторы делятся на 2 группы: - интервальный мультипликатор (ст-ть/прибыль; ст-ть / выручка; ст-ть/ чистая прибыль) |
- моментный (стоимость с одной из хара-к имущества п\п)(ст-ть /собств.капитал, ст-ть/активы)
| 37. Особенности применения сравнит.подхода к оценке недвижимости. Классиф. и суть поправок Сравнит.подход позволяет определить ст-ть недвижимости на основе цен сделок с аналог. Объектами. Исходной предпосылкой к применению сравнит подхода связан с развитым рынком недвижимости. Данный подход базир-ся на принципе: замещения и вклада. Этапы к оценки недвижимости: - изучение рынка недвижимости и выбор объектов недвиж-ти-аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопост. продаж. - внесение поправок в цены продаж, сопоставимых аналогов - определение рыночной стоим-ти оценив. недвижимости Поправками называются корректировки, к-е вводятся в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующиххар-к к хар-кам оцениваемого объекта. Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: - процентные;- денежные:- денежные относительные;- денежные абсолютные. Существуют следующие основные методы расчета поправок: -метод, связанный с анализом парных продаж; - метод прямого анализа характеристик; - экспертный метод расчета. |
1) Парной продажей - продажа 2-х объектов идентичных почти во всем за исключением
одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.
2) Метод экспертный внесения относительных поправок - в основе данного метода лежит субъективное мнение оценщика, который оценивает объектов зависимости от его составления в % от ст-ти аналога.
Х – сто-тьобъета оценки недвиж-ти
1 – цена продажи сопостовим. Аналога
Если оценщик считает, что ст-ть оцениваемого объекта лучше аналога на 15%, то ст-ть оцениваемого объекта
Х = С*(1+0,15)
Если наоборот
Х= С*(1-0,15)
Если аналог лучше
Х=(1/(1+0,15))*С
Если наоборот
Х=(1/(1-0,15))*С
38. Оценка недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи в сравнительно подходе
Эта оценка на основе мультипликатора. В качестве мультип-ра м. представлять:
- валовой рентный мультипликатор (отношение продажной цены к потенциальной (действ) валовому доходу) ВМр = С/ДВД
Для применения данного мультипл-ра определяется рыночный доход., приносимый объектами недвижимости выбранного в качестве аналога. Расчет стоим-ти оценив. Недвижимости Со= ВРМ*ДВДо
- общий коэф-т капитализации. Определяется как усредненное занчение чистого операц. Дохода приходящегося на 1 ед. ст-ти проданного аналога
Кк= 1/nсумма ЧОДа/Кк
Применяется для расчета рыночной ст-ти недвижимости
Со=ЧОДо/Кк
| 39.Основные положения по оценке оборудования при сравнительном подходе. Выбор аналогов, элементов и единиц сравнения Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудованияпредставлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство. Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов. 1.Нахождение объекта-аналога. 2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов: - коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент; - поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле: |
где Vанал — цена объекта-аналога;
К1, К2, К3, Кm — корректирующие коэф-нты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;
Vдоп — цена дополнит. устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются дифференциальные корректировки, а потом — поправочные.
| Наиболее распространенными источниками информации о ценах служат: 1) прайс-листы предприятий-изготовителей и дилерских компаний; 2) бюллетени коммерческой информации о товарах и ценах, 3) таблицы цен, публикуемые в некоторых журналах, таких, 4) договоры о поставках и заключенных сделках, если они разрешены к раскрытию участниками сделки; |
5) ценовая информация торгующих организаций и изготовителей на сайтах ИНТЕРНЕТ
40.Оценка оборудования методом прямого сравнения и статистического моделирования цены в сравн. подходе
Метод прямого сравнения с идентичным объектом Идентичный объект – это объект той же модели, что и оцен-ый объект, у него нет никаких отличий от оценив-го объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам. Цена идентичного объекта служит базой для назначения ст-ти оценив-го объекта. Полная ст-ть замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так назыв-х коммерческих корректировок (поправок).
Метод прямого сравнения с аналогичным объектом. В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия. На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производ от машины — объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:
Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:
1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.
2. Поправки на дополнительные устройства.
3. Поправка на вспомогательные параметры
4. Коэффиц-я поправка на главные параметры.
Метод прямого сравнения с аналог объектами с внесением направленных качеств-х корректировок. Метод м. б. применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение м/у двумя аналогами.Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.
Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям. Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе. Описанные выше методы сравнит. подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной инфор-ой базы о ценах и параметрах аналог-х образцов машин и оборудования.
Методы сравнит.подхода имеют и свои минусы:
• Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;
• Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;
• Трудоёмкость множественных оценок;
| 41. Теоретические основы затратного подхода в оценке бизнеса и сфера его применения Затратный подход — способ оценки, при котором оценка проводиться на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Этот подход основан на принципе замещения, сбалансированности и экономич. разделении Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной с/с изготовления объекта и др. затрат, которые несет изготовитель и продавец. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведен ных издержек и получения достаточной прибыли. Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и анализируется информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта. |
В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический
износ объекта.
Объекты оценки:
– активы и обязательства п/п, отражаемые в балансе,
– обременение активов предприятия,
– деловая репутация п/п и прочие НМА, не отраженные в балансе;
– вещные, прочие права предприятия;
– обязанности, связанные с обеспечением исполнения обязательств;
– другие активы, права, обязательства и обязанности, не отраженные в бух. балансе.
В случае если стоимость актива, права, обязательства или обязанности является незначительной, возможно не осуществлять их оценку.
Условия проведения оценки бизнеса методами затратного подхода:
– При использовании данных бух. баланса необходимо удостовериться, что на дату оценки не существует активов и обязательств, не учтенных в бухгалтерском балансе.
– При корректировке статей баланса до рыночной стоимости не должно возникать двойного счета с другими статьями баланса.
| 42. Характеристика основных (балансовых) методов затратного подхода к оценке бизнеса Затратный подход— способ оценки, при котором оценка проводиться на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Метод чистых активов (метод накопления активов) применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованнаяуверенность относительно функционирования предприятия в будущем. В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода. Метод активов является довольно трудоемким в применении, но часто он является единственно возможным (когда у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности, когда деятельность предприятия в значительной степени зависит от контрактов (строительные организации), у предприятия отсутствуют постоянные заказчики, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.)). Метод ликвидационной стоимостиприменяется в случае, если у оценщика имеются обоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем. |
При определении ликвидационной стоимости активов оценщик определяет стоимость активов с учетом ограниченного срока экспозиции при их продаже за вычетом затрат, связанных с ликвидацией предприятия.
Обязательства принимаются к расчету по рыночной стоимости.
При определении ликвидационной стоимости бизнеса стоимость деловой репутации и нематериальных активов, связанных с получением доходов в будущем, обесценивается и принимается равной нулю.
В отношении прочих процедур метода ликвидационной стоимости применяются общие правила оценки бизнеса, установленные для затратного подхода.
Чистая выручка, получаемая после ликвидации активов предприятия и выплат его задолженности, приводится к текущей стоимости.
Кроме того, при ликвидации (продаже) активов п/п платит комиссионные посредникам, несет расходы на демонтаж, а также вынуждено снижать цену ниже рын-й для обеспечения ликвидности. Из стоимости проданных активов вычитается стоимость обязательств, издержки п/п (в т.ч. на содержание управленческого персонала), комиссионные посредникам, налоги на продажу имущества. Все доходы и издержки должны быть дисконтированы.
Условия проведения оценки бизнеса методами затратного подхода:
– При использовании данных бухгалтерского баланса необходимо удостовериться, что на дату оценки не существует активов и обязательств, не учтенных в бухгалтерском балансе.
– При корректировке статей баланса до рыночной стоимости не должно возникать двойного счета с другими статьями баланса.
43. Метод ликвидационной стоимости в затратном подходе оценки стоимости бизнеса
Затратный подход — способ оценки, при котором оценка проводиться на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.
Метод ликвидационной стоимости применяется в случае, если у оценщика имеются обоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем.
При определении ликвидационной стоимости активов оценщик определяет стоимость активов с учетом ограниченного срока экспозиции при их продаже за вычетом затрат, связанных с ликвидацией предприятия.
Обязательства принимаются к расчету по рыночной стоимости.
При определении ликвидационной стоимости бизнеса стоимость деловой репутации и нематериальных активов, связанных с получением доходов в будущем, обесценивается и принимается равной нулю.
В отношении прочих процедур метода ликвидационной стоимости применяются общие правила оценки бизнеса, установленные для затратного подхода.
Чистая выручка, получаемая после ликвидации активов предприятия и выплат его задолженности, приводится к текущей стоимости.
Кроме того, при ликвидации (продаже) активов предприятие платит комиссионные посредникам, несет расходы на демонтаж, а также вынуждено снижать цену ниже рыночной для обеспечения
| ликвидности. Из стоимости проданных активов вычитается стоимость обязательств, издержки предприятия (в т.ч. на содержание управленческого персонала), комиссионные посредникам, налоги на продажу имущества. Все доходы и издержки должны быть дисконтированы. Условия проведения оценки бизнеса методами затратного подхода: – При использовании данных бухгалтерского баланса необходимо удостовериться, что на дату оценки не существует активов и обязательств, не учтенных в бухгалтерском балансе. |
– При корректировке статей баланса до рыночной стоимости не должно возникать двойного счета с другими статьями баланса.
| 44. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости, сфера его применения. Полная восстановительная стоимость строений Затратный подход— способ оценки, при котором оценка проводиться на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Этот подход включает несколько этапов: 1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. 2. Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную дату оценки. Под восстанов-ной ст-тью подразумевается стоимость строительства в тек. ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения. |
Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.
Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения должно быть отражено в отчете, причем выбор должен быть ясно обоснован для предупреждения неправильного понимания.
| 45. Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений Существуют и применяются следующие 3 вида расчета полной восстановительной стоимости: 1) метод сравнительной единицы 2) метод разбивки по компонентам 3) метод расчета стоимости строительства Метод сравнительной единицы - этот метод предполагает расчет строительства в сравнительной единицы аналогичного здания. В качестве таких сравнительных единиц применяются либо м², либо м³. Спв = Сср*Soo,где Сср –стоимость строительства сравнит. единицы Soo – объемный показатель оцен. недвижимости Как правило сравнительная единица отличается от объекта оценки, поэтому в эту формулу вводится ряд поправочных коэффициентов: Кп – коэффициент, учитывающий несоотв-ие данных технич. паспорта оцениваемой недвижимости, аналогичных данным сравнительной единицы; Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие оцениваемой недвижимости выбранному аналогу из справочника; Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости строит.-монтажных работ во времени. Метод разбивки по компонентам – смысл содержания этого метода аналогично методу сравнит-й единицы. Однако, оценщик не всегда м. найти сравнительную единицу соотв-ую объекту оценки. В этой ситуации он разбивает оцениваемую недвижимость на основные компоненты. Таковыми компонентами являются: |
1) фундамент, 2) стены 3) перекрытия
4) лестничные пролеты 5) лифтовые шахты
6) кровля 7) инженерная инфраструктура здания
По каждому из выделенных компонент оценщик подбирает сравнит. единицу и в этом случае полная восстанов-ая стоимость объекта оценки равна:
Спв = ∑Сср * Sоо
Источником информации для каждого компонента м. служить различные справочники и издания. Это означает, что какому-то из компонентов оценщиком м. б. применена вся совокупность поправочных коэффициентов, а к какому то вообще не применяться.
Метод расчета стоимости строительства – этот метод считается наиболее точным и наиболее соответствующим рынку. Ограниченность его применения обусловлена тем, что применяется он в основном к относительно недавно построенным зданиям. Недавно это 2000 год. К другим ограничивающим факторам применения этого метода является отсутствие проектно-сметной документации. В основе данного метода лежит расчет так называемой сметной стоимости строительства. Базой для расчета этой стоимости является:
1) проект
2) действующие сметные нормы и расценки
3) отельные решения государственных и контролирующих органов к объекту оценки
46.Физический износ и методы его оценки
Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается с/с оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физ., функц-ный и внешний.
Физ. износ – отнесение физич износа к устранимому или неустранимому определяется либо путем проведения соответ-х расчетов, либо на основании мнения экспертов. Проведение расчетов подразумевает:
1) составление дефектной ведомости по износу объектов или износу к.-л его сост. элементов
2) состав-ие сметы на устран-е и провед-е ремонта
3) сопоставление затрат на проведение ремонтных работ с потенциальным доходом, который ожидается к получению после проведения ремонта
В тех случаях, когда проведение вышеназванных расчетов невозможно или по каким-либо причинам затруднительно решение принимается на основании мнения экспертов.
Физ. износ машин и оборуд-я измеряется:
- методом срока жизни (% физ. износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эф-го возраста к сроку экон. жизни);
- методом укрупненной оценки техн. состояния (Целесообразно использовать спец.оцен. шкалы).
- нормативный (предполагает использование различных нормативных инструкций
| межотраслевого и отраслевого уровня. Принцип применения инструкций подобного рода заключается в след.: в них даются величины износа различных конструк-х элементов, применяя к-е оценщик рассчитывает износ.Иф=сумма Ифi*di/100 Ифi – физ. износ в % i-гоконструк-го элемента Di – доля конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости объекта 1) На основании нормат-х документов оценщик разбивает недвижимость на основные конструктивные элементы. Такая разбивка существует в этих нормат-х элементах или берется из технич. паспорта на эту недвижимость. 2) На основании этой разбивки оценщик определяет износ каждого из этих элементов. |
- стоимостной (в основе этого метода лежит сопоставление затрат необходимых на проведение рем. работ, устраняющихповреждения конструкций, отд. элементов здания и иных работ с целью достижения недвижимости полной восстановительной стоимости. С этой целью оценщиком или главными специалистами заказчика проводится работа по выявлению дефектов конструктивных элементов недвижимости. На основании результатов этой работы составляется такназываемая дефектовочная ведомость. Далее эта ведомость осмечивается и тем самым определяется стоимость рем. работ. Полученный итог и есть величина физ. износа недвижимости. В зависимости от текущей задачи оценщика этот физ. износ, полученный стоимостным методом м. б. либо сразу рассчитан в стоимостном выражении, либо рассчитан в %.)
47.Функциональный износ и методы его оценки
Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов..
Функц-й износ – устранение функционального износа так же как и физ. устранения измеряется величиной стоимости затрат на устранение этого вида износа. Как правило, устраненный функциональный износ вызывается:
1) недостатками, требующими добавления или модернизации существующих конструктивных элементов недвижимости
2) так называемыми сверх улучшениями
Расчет функц-го износа - оценщик определяя износ по какому-либо элементу недвижимости д. четко разделить и отделить функциональный износ от физ. и величина функционального износа б. равна стоимости затрат до введения элемента недвижимости до современных требований и стандартов. стоимость функц-го износа м. б. определена в виде потерь в арендной плате, либо избыточными характеристиками.
Далее оценщик либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних специалистов определяет стоимость устранения этих недостатков и полученную стоимость сопоставляет с ожидаемыми доходами.
Другим методом определения функционального износа является прямой расчет его устранения. Например, в офисном помещении
| имеется система кондиционирования воздуха, которая не соответствует современным требованиям и стандартам; стоимость замены этой системы кондиционирования на современную по расчетам составляет 30000 рублей. Именно эти 30000 рублей и будут составлять величину функционального износа. Как правило, на практике для исчисления величины функционального износа применяются сочетание различных методик. В этом случае величина функционального износа будет равна сумме результатов по каждой из методик. |
48.Внешний (экономический) износ и методы его оценки
Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технолог-и, социально-эконом-ми, экологическими и политическими изменениями, которые накладывают ограничения на использование потенциала оцениваемых объектов
Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (эконом.) износ
Выбор какого либо из методов определяется оценщиком в зависимости от конкр-й ситуации.
1 ) Метод потерь в арендной плате - недвижимость существенно подверженная воздействию внешнего износа приносит доходы в виде арендной платы в размере меньшем, чем аналог. здания не подверженные этому износу.
2.)Метод сравнения продаж основан на анализе, имеющейся информации о недавно проданном аналогичном объекте. Непременным условием этого метода является то, что недавно проданные объекты отличаются друг от друга только выявленным износом.
3.) Метод срока экономич-й жизни позволяет рассчитать величину внешнего износа исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания в связи с его ликвидацией
| 49.Особенности оценки машин и оборудования и сфера его применения Оценку машин и оборудования, как и другого им-ва, проводят в соот-и с общепринятыми понятиями и принципами, содержащ-ся в м/ународных и отеч-х стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приоб-и, продаже имущества как товара. Вместе с тем в отличие от др. видов активов машины и оборудование характ-тся след. отличит-ми чертами: -являются активной частью основных фондов; - м. б. перемещены в др. место без причинения физ.ущерба; - м. б. как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы; -оцениваются в основном сравнительным и затрат. подходом; возможности дох. подхода для оценки отдельных единиц обор-я ограничены; -тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании; -наличием специф-х видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная восстанов-ая стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.); -сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих; -тесной связью с оценкой произв. бизнеса в целом В зависимости от целей оценки объектом оценки м. выступать: |
-одна отдельно взятая машина или единица оборуд-я (типичный случай — определение страх. Ст-ти или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);
-множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборуд-я (н-р - переоценка ОС)
-производственно-технолог. системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производ.-технолог. связей (типичный случай - при ликвидации п\п, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).
При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве — об аналогичности.
При установлении сходства машин и оборудования выделяют три уровня:
-функциональное сходство (по области применения, назначению);
-конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и однородности элементов);
-параметрическое сходство (по значению главных ценобразующих параметров).
50.Осн. методы затрат. подхода к оценке оборуд-я
При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный, доходный.
Поскольку в большинстве случаев расчету подлежит рыночная стоимость, являющаяся базой для расчета любого вида оценочной стоимости за исключением восстановительной, необходимо стремиться к использованию всех трех вышеупомянутых подходов при проведении расчетных процедур.
Затратный метод в оценке машин и оборудования опирается в теорет. плане на трудовую теорию стоимости, а из оценочных принципов основывается на принципе замещения, к-й гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналог. объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.
Затр. подход — подход к оценке, который определяет текущую стоимость оборудования путём расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физ, функциональным, экономическим: Соб.тек. = ВС - О; где Соб.тек. — текущая стоимость оборудования (на дату оценки); ВС –восстанов-я стоимость, определение к-й базируется на расчете стоимости воспроизв-ва (Своспр.) или стоимости замещения (Сзам.); О - обесценение, вызванное выявленными
| элементами совокупного износа: физическим, функциональным, экономическим. ВС — рассчитываемая в текущих ценах стоимость оцениваемого оборудования как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость м. рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. |
Стоимость воспроизводства представляет собой текущие затраты на производство или приобретение нового оборудования, полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.
Стоимость замещения — это минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного оборудования, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому.
