При приобретении (создании)

Определение инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость - недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду и (или) получения доходов от увеличения стоимости капитала.

К инвестиционной недвижимости не могут относиться активы, предназначенные для использования в производстве, при оказании услуг, административных целей, а также предназначенные для продажи или используемые при поставке товаров. К объектам инвестиционной недвижимости могут относиться [1]:

- не предназначенные для реализации в ближайшее время земельные участки, удерживаемые для извлечения выгод от прироста капитала на долгосрочной перспективе;

- земельные участки, предназначение которых на дату составления отчетности не определено;

- здание, являющееся собственностью организации или полученное по договору финансовой аренды и переданное в аренду по договору операционной аренды;

- незанятое здание, предназначенное для передачи в аренду по договору операционной аренды;

- объекты недвижимости, создаваемые организацией и предназначенные для использования в качестве инвестиционной недвижимости [2].

Недвижимость - это земля и (или) здание либо часть здания

К объектам инвестиционной недвижимости не относятся:

- недвижимость, которая предназначена для реализации или находится в стадии подготовки к реализации и учитывается в соответствии с IAS 2 "Запасы";

- недвижимость, которая находится в процессе сооружения или развития по поручению других лиц и учитываемая в соответствии с IAS 11 "Договоры на строительство";

- недвижимость, переданная арендатору по договору финансовой аренды;

- недвижимость, эксплуатируемая владельцем;

- недвижимость, предназначенная для использования владельцем или находящаяся в процессе подготовки для использования владельцем;

- недвижимость, занимаемая владельцем, но в дальнейшем предназначенная для реализации;

- недвижимость, занимаемая наемными работниками организации по договору аренды.

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости

при приобретении (создании)

Затраты включаемые	Затраты невключаемые
Все затраты, необходимые для приобретения, установки, создания и доведения объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, в том числе: - покупная цена, невозмещаемые налоги; - затраты на доставку и установку; - расходы на демонтаж в конце срока полезного использования актива	Все затраты, напрямую не связанные с приобретением, установкой, созданием и доведением объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, в том числе: - административные и другие накладные расходы; - затраты на пусковые работы (за исключением случаев, когда они необходимы для доведения объекта до готовности к использованию)
- сырье, материалы, заработная плата в пределах норм; - капитализированные затраты по займам (IAS 23); - услуги профессиональных организаций; - прочие аналогичные затраты	- сверхнормативные потери сырья, материалов, труда; - операционные убытки по подготовке актива, например по поиску арендаторов; - торговые скидки; - прочие аналогичные затраты

Пример. Организация приобрела офисное помещение, предназначенное для сдачи в операционную аренду [3]. Стоимость объекта составила 20 млн руб. Затраты на юридическое сопровождение сделки составили 30 тыс. руб. Во время покупки объекта была привлечена организация, которая проводила мониторинг рынка по поиску надежных арендаторов. Затраты на поиск арендаторов составили 10 тыс. руб.

Приобретение инвестиционной недвижимости:

Д-т сч. "Инвестиционная недвижимость" (20 млн руб.)

К-т сч. "Кредиторская задолженность" (20 млн руб.).

Капитализация прямых затрат по приобретению объекта:

Д-т сч. "Инвестиционная недвижимость" (30 тыс. руб.)

К-т сч. "Кредиторская задолженность" (30 тыс. руб.).

Затраты на поиск надежных арендаторов:

Д-т сч. "Расходы периода" (10 тыс. руб.)

К-т сч. "Кредиторская задолженность" (10 тыс. руб.).

При отсрочке оплаты инвестиционной недвижимости при приобретении объект оценивается в сумме денежных средств, уплаченных изначально, без учета сумм отсрочки платежа. Сумма, относящаяся к отсрочке платежа, признается расходом на выплату процентов на период предоставления рассрочки [4].

После первоначального признания инвестиционной недвижимости возникает потребность в поддержании объекта в рабочем состоянии или улучшении его технических возможностей. Затраты, улучшающие технические параметры объекта сверх его первоначальных возможностей, капитализируются. К таким расходам могут относиться:

- расходы на модернизацию, увеличивающие срок полезного использования объекта;

- замещение частей объекта (крыши, внутренних стен, окон и т.п.);

- улучшение качества земельных участков (мелиорация и т.п.);

- прочие аналогичные расходы.

Организация не должна признавать в стоимости инвестиционной недвижимости затраты на повседневное ее обслуживание. Такие затраты относятся на расходы периода, в котором понесены. В основном такие расходы состоят из затрат на рабочую силу и расходные материалы. Как правило, такие расходы аккумулируются по статье "Ремонт и техническое обслуживание недвижимости". К таким расходам могут относиться:

- расходы на профилактические осмотры;

- расходы на текущий ремонт;

- расходы на приобретение комплектующих частей;

- затраты на рабочую силу и расходные материалы;

- прочие аналогичные расходы.

Организация имеет право самостоятельно выбрать модель учета инвестиционной недвижимости. В отличие от учета основных средств, по отношению к которым выбранная модель оценки применяется к классам (классификационным группам) основных средств, выбранная модель должна применяться ко всем объектам инвестиционной недвижимости за некоторыми исключениями.