Модели оценки инвестиционной недвижимости

После ее признания

По первоначальной стоимости (себестоимости)	По справедливой стоимости
Оценивается по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.	Оценивается по справедливой стоимости.

IAS 40 "Инвестиционное имущество" допускает изменение модели оценки инвестиционной недвижимости. Однако отмечено, что добровольное изменение учетной политики должно привести к более значимому и достоверному представлению учетной информации. Вряд ли переход с модели оценки по переоцененной стоимости к модели по первоначальной стоимости предоставит пользователю более достоверную информацию [5]. В качестве приоритетной модели стандартом рекомендуется модель оценки по справедливой стоимости.

Если организация выбрала модель оценки по первоначальной стоимости, то в балансе инвестиционная недвижимость будет отражаться по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. В этом случае необходимо соблюдать порядок учета, предусмотренный IAS 16 "Основные средства" [6]. При этом необходимо отдельно выделить группу недвижимости, которая отвечает критериям признания как предназначенная для продажи. Инвестиционная недвижимость, предназначенная для продажи, будет оцениваться в соответствии с IFRS 5 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращаемая деятельность". Такие объекты оцениваются по наименьшей из двух величин: балансовой стоимости или справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу.

 

Пример. Организация владеет земельным участком, признанным инвестиционной недвижимостью. Балансовая стоимость недвижимости составляет 7 млн руб., учет ведется по первоначальной стоимости за вычетом убытков на обесценение. Земельный участок не относится к амортизируемому объекту. По истечении первого года было определено, что стоимость объекта снизилась на 1 млн руб. По истечении второго года было определено, что стоимость недвижимости увеличилась на 2 млн руб.

Признание убытка от обесценения за 1-й год:

Д-т сч. "Убыток от обесценения инвестиционной недвижимости" (2 млн руб.)

К-т сч. "Инвестиционная недвижимость" (2 млн руб.).

Компенсация убытка от обесценения за 2-й год:

Д-т сч. "Инвестиционная недвижимость" (1 млн руб.)

К-т сч. "Доход от компенсации убытка" (1 млн руб.).

Если организация после первоначального признания инвестиционной недвижимости выбрала модель оценки по справедливой стоимости, то эта модель должна применяться ко всей инвестиционной недвижимости, за исключением случаев, когда невозможно достоверно определить справедливую стоимость на постоянной основе [7].

Справедливой стоимостью инвестиционной недвижимости признается сумма, на которую можно обменять инвестиционную недвижимость в сделке между хорошо осведомленными, желающими ее совершить сторонами. Следует отличать справедливую стоимость за вычетом затрат на продажу от справедливой стоимости. При определении справедливой стоимости не проводится уменьшение на сумму затрат, которые могут быть произведены при реализации сделки. Также справедливая стоимость отличается от ценности от использования объекта в соответствии с IAS 36 "Обесценение активов". Ценность от использования определяется исходя из конкретного случая и влияния факторов, присущих только определенному объекту в данной организации. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости не увеличивается на ожидаемые экономические выгоды и не уменьшается на произведенные затраты для целей ее обновления.

Пример. Организация владеет инвестиционной недвижимостью (офис), которая оценивается в 30 млн руб. Было принято решение о проведении капитального ремонта помещения, затраты на который оцениваются в 1 млн руб. Предполагается, что в результате проведенного ремонта справедливая стоимость офиса увеличится до 36 млн руб. На балансе объект будет отражаться в стоимости 30 млн руб. Переоценить стоимость офиса можно только после того, как расходы будут фактически произведены.

Справедливая стоимость наиболее достоверно определяется из договоров купли-продажи на такие же или аналогичные объекты и предполагает их оценку осведомленными и желающими совершить сделку сторонами.

При применении модели оценки по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости важно не допустить двойного учета активов и обязательств, которые могут быть признаны как отдельные объекты учета [8].

Раскрытие информации

Организация должна раскрыть следующую информацию:

- применяемая модель учета - по справедливой стоимости или себестоимости;

- основание признания инвестиционной недвижимостью прав на недвижимость по договорам операционной аренды;

- условия разграничения инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, при спорных случаях классификации;

- условия определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, такие как рыночные данные, особые факторы, повлиявшие на определение;

- указание на мнение профессионального оценщика или факт отсутствия подобной оценки в отношении инвестиционного актива;

- все суммы, признанные как прибыль или убыток в отношении использования, обслуживания и переоценки инвестиционной недвижимости [9].

Дополнительно при применении модели учета по справедливой стоимости:

- сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода с указанием причин изменения величины статьи;

- условия, на основании которых объект инвестиционной недвижимости, который должен учитываться по справедливой стоимости, оценивается по первоначальной стоимости. Также описание такого объекта, возможный диапазон справедливой стоимости в стоимостном выражении.

Сравнительная характеристика «Ias 40 "Инвестиционная недвижимость" и его российских аналогов

Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности.

Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, предлагаемой МСФО 40 [10]. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательном не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Заключение

Подводя итог всему вышеизложенному, важно отметить, что расхождения между российской системой бухгалтерского учета и МСФО приводят к значительным различиям между отчетностью, составляемой в РФ и в западных странах. При этом отчетность, составленная по международным стандартам, позволяет получить более точную картину положения дел в компании. Поэтому инвесторы и финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные и лизинговые компании) используют для оценки финансового состояния российских организаций финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с МСФО. Таким образом, государство заинтересовано в таком переходе, поскольку заинтересовано в притоке иностранных инвестиции, повышении прозрачности учета российских компаний и соответствия стандартов бухгалтерского учета требованиям рыночной экономики.

 

 

Список литературы

1. Антилл, Ник Оценка компаний. Анализ и прогнозирование с использованием отчетности по МСФО / Ник Антилл, Кеннет Ли. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 442 c.

2. МСФО. Точка зрения КПМГ. Практическое руководство по Международным стандартам финансовой отчетности (комплект из 2 книг). - М.: Альпина Паблишер, 2016. -357 c.

3. МСФО. Точка зрения КПМГ. Практическое руководство по Международным стандартам финансовой отчетности. 2009/2010 (комплект из 2 книг). - М.: Альпина Паблишер, 2016. -259 c.

4. Медведев, В. Ю. МСФО. Переводы на человеческий. IAS 8. Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки. Выпуск 1 / В.Ю. Медведев. - М.: ДМК Пресс, 2016. -676 c.

5. Миллер, Мария Анализ финансовых результатов в условиях применения МСФО / Мария Миллер. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2016. -769 c.

6. Новые МСФО по консолидации и оценке справедливой стоимости. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 408 c.

7. Пантелеев, А. С. МСФО. Что нужно знать бухгалтеру: моногр. / А.С. Пантелеев, А.Л. Звездин. - М.: Омега-Л, 2016. - 168 c.

8. Первое применение МСФО. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 448 c.

9. Ремизова, Е. Ю. МСФО. Учет и отчетность / Е.Ю. Ремизова, Е.С. Султанова. - М.: Омега-Л, 2016. - 144 c.

10. Шуклов, Л. В. Постановка международного учета МСФО. Алгоритм действий / Л.В. Шуклов. - М.: Либроком, 2016. - 304 c.