2017-11-01
158Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 255-ФЗ), вступивший в силу с 1 сентября 2014 г., установил необходимость получения лицензий управляющими организациями.
О том, что деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию, указывает и разд. X "Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами" ЖК РФ, введенный вышеназванным Законом. В ст. 192 ЖК РФ сказано, что деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии. При этом под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Управляющей организацией является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом, что следует из ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ.
|
|
|
В силу ч. 1 ст. 192 ЖК РФ лицензия выдается органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии. Отметим, что лицензионная комиссия - это постоянно действующий орган, созданный субъектом Российской Федерации, в которой не менее 1/3 членов являются представителями саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций, указанных в ч. 8 ст. 20 ЖК РФ (ст. 201 ЖК РФ).
Лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она выдана (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).
Обратите внимание! Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.
На основании ч. 5 ст. 192 ЖК РФ к отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (далее - Федеральный закон N 99-ФЗ) с учетом особенностей, установленных ЖК РФ.
Согласно ч. 6 ст. 192 ЖК РФ положения Закона N 99-ФЗ о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.
Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утверждает Правительство Российской Федерации (ч. 2 ст. 193 ЖК РФ). В настоящее время утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами".
|
|
|
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами в силу ч. 3 ст. 192 ЖК РФ включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля.
Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований ЖК РФ и Закона N 99-ФЗ к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч. 7 ст. 192 ЖК РФ).
Для получения лицензии соискателем лицензии должны быть соблюдены лицензионные требования, перечисленные в ст. 193 ЖК РФ.
Лицензионными требованиями являются:
1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
2) наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата;
3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
4) отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;
5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;
6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 ЖК РФ. То есть управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.
Обратите внимание! Вышеуказанное требование (требование п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ) должны соблюсти и соискатели лицензии, что следует из п. 2 ст. 7 Закона N 255-ФЗ, в котором сказано, что до 1 мая 2015 г. управляющие организации на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии должны соответствовать также лицензионному требованию, предусмотренному п. 6 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ.
Основанием для получения лицензии являются заявление соискателя лицензии о предоставлении лицензии и документы, перечисленные в ст. 13 Закона N 99-ФЗ.
Орган государственного жилищного надзора согласно ч. 1 ст. 194 ЖК РФ рассматривает заявление соискателя лицензии о предоставлении лицензии и прилагаемые к нему документы в порядке, установленном Законом N 99-ФЗ, в срок, не превышающий 30 рабочих дней со дня их приема. По результатам рассмотрения заявления орган государственного жилищного надзора осуществляет подготовку для лицензионной комиссии мотивированного предложения о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении.
Основанием для отказа соискателю лицензии в предоставлении лицензии в силу ч. 2 ст. 194 ЖК РФ является:
|
|
|
1) установленное в ходе проверки заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям;
2) наличие в представленных соискателем лицензии заявлении о предоставлении лицензии и (или) прилагаемых к нему документах недостоверной или искаженной информации.
Обратите внимание! Согласно п. 1 ст. 7 Закона N 255-ФЗ управляющие организации обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 г. После 1 мая 2015 г. осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.
Если в срок до 1 апреля 2015 г. управляющая организация на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии осуществляет управление многоквартирными домами и сведения о таких домах подлежат внесению в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, то собственники помещений должны быть проинформированы об обращении организации с заявлением о предоставлении лицензии в порядке, установленном ст. 197 ЖК РФ. В течение 1 месяца со дня информирования собственники помещений вправе принять на общем собрании решение о расторжении договора управления с соискателем лицензии и (или) выборе иного способа управления. Копия протокола общего собрания собственников помещений должна быть направлена в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении в течение трех рабочих дней со дня проведения собрания. В этом случае сведения о таком доме не вносятся в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 7 Закона N 255-ФЗ).
Если же в срок до 1 апреля 2015 г. управляющая организация не обратилась в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такой управляющей организации отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном ст. 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такая организация. В течение 15 дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ в течение 1 месяца со дня объявления о проведении этого конкурса (п. 4 ст. 7 Закона N 255-ФЗ).
|
|
|
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ, БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ
Управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который предлагает собственникам помещений в таком доме российское жилищное законодательство.
Товарищество собственников жилья, создаваемое в форме некоммерческой организации, является юридическим лицом и, как всякое юридическое лицо, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием, а одной из обязанностей правления товарищества является ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.
О бухгалтерском учете в товариществах собственников жилья мы и поговорим в этой статье.
Товариществом собственников жилья, согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, - имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Органами управления товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, что определено ст. 144 ЖК РФ, одной из обязанностей правления ТСЖ на основании п. 7 ст. 148 ЖК РФ является, как мы сказали в начале статьи, ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.
Основным документом, которым должно руководствоваться ТСЖ при ведении бухгалтерского учета, является Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Федеральный закон N 402-ФЗ).
Кроме вышеназванного документа вопросы бухгалтерского учета согласно ст. 21 Федерального закона N 402-ФЗ регулируются федеральными и отраслевыми стандартами, рекомендациями в области бухгалтерского учета, стандартами экономического субъекта.
Одним из таких стандартов на сегодняшний день является Положение по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" (ПБУ 1/2008), утвержденное Приказом Минфина России от 6 октября 2008 г. N 106н (далее - ПБУ 1/2008), которое применяется в части, не противоречащей Федеральному закону N 402-ФЗ. Формированием учетной политики занимается главный бухгалтер или иное лицо, на которого в соответствии с законодательством Российской Федерации возложено ведение бухгалтерского учета организации, что следует из п. 4 ПБУ 1/2008. Приказ (распоряжение) по учетной политике ТСЖ утверждается его руководителем.
Согласно ст. 5 Федерального закона N 402-ФЗ объектом бухгалтерского учета являются факты хозяйственной жизни, активы и обязательства, источники финансирования деятельности экономического субъекта, доходы и расходы, иные объекты в случае, если это установлено федеральными стандартами.
Бухгалтерский учет, в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона N 402-ФЗ, должен вестись непрерывно с даты государственной регистрации до даты прекращения деятельности в результате реорганизации или ликвидации.
Для отражения операций на счетах бухгалтерского учета следует руководствоваться Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н (далее - План счетов). Но План счетов содержит большое количество счетов, которые вряд ли будут использоваться ТСЖ в силу специфики его деятельности. Поэтому ТСЖ на основе предлагаемого Минфином Плана счетов следует разработать и утвердить свой рабочий план счетов, то есть выбрать те счета бухгалтерского учета, на которых будут отражаться осуществляемые ТСЖ хозяйственные операции. Рабочий план счетов следует утвердить приказом по учетной политике ТСЖ.
ПБУ 1/2008 содержит положение о том, что при формировании учетной политики должны быть утверждены формы первичных учетных документов, регистров бухгалтерского учета, документов для внутренней бухгалтерской отчетности, а также правила документооборота и технология обработки учетной информации (п. 4 ПБУ 1/2008). Первым этапом при разработке правил документооборота является определение видов первичной учетной документации, которая будет использоваться ТСЖ для документального подтверждения фактов хозяйственной деятельности.
Статьей 9 Федерального закона N 402-ФЗ установлено, что каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Формы первичных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению лица, на которого возложено ведение бухгалтерского учета. В аналогичном порядке утверждаются и формы регистров бухгалтерского учета, что следует из ст. 10 Федерального закона N 402-ФЗ.
Таким образом, ТСЖ могут разработать свои формы документов либо использовать унифицированные, разработанные Госкомстатом России. Если ТСЖ примет решение об использовании унифицированных форм документации, то это положение должно быть закреплено в учетной политике.
Не следует забывать о том, что ТСЖ, руководствуясь п. 1 ст. 29 Федерального закона N 402-ФЗ, обязаны хранить первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета, бухгалтерскую (финансовую) отчетность, аудиторские заключения о ней в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет после отчетного года.
Несколько слов следует сказать и о формах отчетности, которые должно представлять ТСЖ. Исходя из Информации Минфина России "Об особенностях формирования бухгалтерской отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2011)", при составлении бухгалтерской отчетности некоммерческие организации руководствуются:
- законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете;
- Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, утвержденным Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н, в части, не противоречащей Федеральному закону N 402-ФЗ;
- Положением по бухгалтерскому учету "Бухгалтерская отчетность организации" (ПБУ 4/99), утвержденным Приказом Минфина России от 6 июля 1999 г. N 43н, в части, не противоречащей Федеральному закону N 402-ФЗ;
- Планом счетов бухгалтерского учета, о котором мы упомянули выше;
- Приказом Минфина России от 2 июля 2010 г. N 66н "О формах бухгалтерской отчетности организаций";
- иными нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету.
В соответствии с Федеральным законом N 402-ФЗ бухгалтерская отчетность некоммерческой организации, а значит, и ТСЖ, в общем случае состоит из бухгалтерского баланса, отчета о целевом использовании средств и приложений к ним. На это же указывает Минфин России в Письме от 13 августа 2013 г. N 07-01-12/32729.
Вместе с тем, как следует из Письма Минфина России от 27 декабря 2013 г. N 07-01-06/57795 "Об упрощенных способах ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность", некоммерческие организации, указанные в пп. 2 п. 4 ст. 6 Федерального закона N 402-ФЗ, вправе применять упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, то есть применять только бухгалтерский баланс и отчет о целевом использовании средств.
Поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, оно вправе вести упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.
В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимость, расположенная внутри или за пределами многоквартирного дома. Из ст. 151 ЖК РФ вытекает, что средства ТСЖ состоят из:
- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества. На основании решения общего собрания ТСЖ доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ);
- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
- прочих поступлений.
Поскольку в рамках одной статьи рассмотреть порядок отражения в бухгалтерском учете всех возможных хозяйственных операций, осуществляемых ТСЖ, не представляется возможным, остановимся на некоторых из них.
Обязательные платежи, вступительные и иные взносы
членов ТСЖ, суммы поступившего бюджетного финансирования
Поступления платежей от членов товарищества не признаются доходом ТСЖ и отражаются в учете в качестве средств целевого финансирования. Планом счетов для учета средств целевого финансирования предназначен балансовый счет 86 "Целевое финансирование". Причем Инструкцией к счету 86 "Целевое финансирование" определено, что он предназначен для обобщения информации о движении средств, предназначенных для осуществления мероприятий целевого назначения, средств, поступивших от других организаций и лиц, бюджетных средств и других.
Поступившие от членов ТСЖ средства отражаются записью по дебету счетов 50 "Касса", 51 "Расчетные счета" в корреспонденции с кредитом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
Бюджетные средства могут быть получены ТСЖ только на определенные цели. В бухгалтерском учете такие финансовые ресурсы получили название средств целевого финансирования. Еще в 1997 г. Приказом Госстроя от 14 июля 1997 г. N 17-45 "Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья" были утверждены Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья. В Рекомендациях сказано, что средства целевого финансирования ТСЖ образуются, в частности, из целевых взносов домовладельцев и средств бюджетного финансирования, в том числе по предоставлению льгот отдельным категориям граждан, субсидий, предоставленных гражданам при оплате жилья и коммунальных услуг.
К счету, на котором учитывается целевое финансирование, можно открыть следующие субсчета:
86-1 "Целевые взносы собственников жилья";
86-2 "Компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг";
86-3 "Дотации из местного бюджета";
86-4 "Скидки льготным категориям населения";
86-5 "Поступления от предпринимательской (хозяйственной) деятельности";
86-6 "Прочие целевые поступления".
Так, например, если ТСЖ продажа товаров (работ, услуг) осуществляется с учетом льгот, то в качестве целевого финансирования им будут учитываться суммы бюджетных средств, получаемых им на компенсацию расходов, связанных с реализацией товаров (работ, услуг), с учетом льгот.
Средства бюджетного финансирования на компенсацию квартплаты отражаются по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". При получении таких средств из бюджета следует сделать запись по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ
В начале статьи мы сказали о том, что ТСЖ - это некоммерческая организация, то есть организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая прибыль между участниками. Тем не менее ТСЖ как некоммерческая организация может осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено ее уставом, лишь постольку, поскольку это служит достижению цели, ради которых она создана, и если это соответствует такой цели. Такое право дает ТСЖ п. 4 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если ТСЖ осуществляет приносящую доход деятельность, например выполняет работы и оказывает услуги собственникам помещений в многоквартирном доме, не связанные с общим имуществом собственников, то ТСЖ обязано вести учет доходов и расходов от приносящей доход деятельности. Раздельный учет доходов и расходов следует вести еще и потому, что в его отсутствие ТСЖ не будет иметь права не облагать налогом на прибыль организаций целевые поступления собственников помещений.
Как показывает практика, ТСЖ осуществляет приносящую доход деятельность, когда в его штате есть, например, слесари, электрики, сантехники. Стоимость дополнительных работ и услуг определяется ТСЖ и оформляется каким-либо внутренним документом (прайс-листом).
В статье мы также говорили, что ТСЖ должен быть разработан рабочий план счетов. И если осуществляемые расходы учитываются ТСЖ на счете 20 "Основное производство", то к этому счету следует открыть субсчета для учета расходов на ведение уставной деятельности товарищества и для учета расходов на выполнение (оказание) дополнительных работ (услуг).
Выручка от выполнения работ, оказания услуг признается доходом от обычных видов деятельности в сумме, согласованной сторонами, что следует из п. п. 5, 6.1, 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н.
Доходы от приносящей доход деятельности следует отражать по кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка", предусмотренном для этих целей Планом счетов бухгалтерского учета, в корреспонденции со счетом 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (либо на отдельном субсчете к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", в зависимости от учетной политики ТСЖ).
Не следует забывать о том, что выполнение работ и оказание услуг на территории Российской Федерации являются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость, что следует из пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации. Следовательно, со стоимости дополнительных работ (услуг) следует исчислить НДС к уплате в бюджет.
Как правило, собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают оказываемые им дополнительные услуги, внося денежные средства в кассу ТСЖ. Поступление денежных средств отражается записью по дебету счета 50 "Касса" и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" (76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами").
Предположим, что слесарем ТСЖ были выполнены работы на внутриквартирном имуществе члена ТСЖ из материалов, приобретенных заказчиком. Слесарю была начислена заработная плата согласно установленным сдельным расценкам. Оплата заказчиком произведена в день выполнения работ.
Данные хозяйственные операции, связанные с приносящей доход деятельностью ТСЖ, будут отражены в учете следующим образом с применением счетов:
20-2 "Затраты на ведение предпринимательской деятельности";
50 "Касса";
62 "Расчеты с покупателями и заказчиками";
68 "Расчеты по налогам и сборам";
69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению";
70 "Расчеты с персоналом по оплате труда";
90-1 "Прочие доходы";
90-2 "Прочие расходы";
90-3 "Налог на добавленную стоимость";
90-9 "Сальдо прочих доходов и расходов";
99 "Прибыли и убытки":
Дебет 50 Кредит 62
- получена оплата от заказчика работ;
Дебет 62 Кредит 90-1
- признан доход от выполнения работ;
Дебет 90-3 Кредит 68
- начислен НДС со стоимости выполненных работ;
Дебет 20-2 Кредит 70
- начислена заработная плата слесарю за выполненные работы;
Дебет 20-2 Кредит 69
- начислены страховые взносы на сумму оплаты труда;
Дебет 90-2 Кредит 20-2
- списана себестоимость выполненных работ;
Дебет 90-9 Кредит 99
- отражен финансовый результат от выполнения работ (прибыль).
Ремонт общего имущества многоквартирного дома
Собственник помещения в многоквартирном доме согласно ст. 158 ЖК РФ обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы на содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Решение о проведении капитального ремонта принимается общим собранием членов ТСЖ. Напомним, что ТСЖ, руководствуясь ст. 137 ЖК РФ, вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома. ТСЖ вправе устанавливать на основе сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Поступление взносов от членов ТСЖ на капитальный ремонт дома отражается в учете записью по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Взносы на капитальный ремонт также не являются доходом ТСЖ, поскольку включаются в состав целевого финансирования:
Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Кредит 86 "Целевое финансирование"
- создан резервный фонд на проведение капитального ремонта многоквартирного дома на основании решения общего собрания членов ТСЖ;
Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"
- поступили денежные средства от членов ТСЖ на проведение капитального ремонта дома.
Ремонт общего имущества многоквартирного дома может быть выполнен как собственными силами ТСЖ, так и с привлечением подрядных организаций.
Если ремонт выполняют работники ТСЖ, то затраты на проведение ремонта будут учитываться по дебету счета 20 "Основное производство" и кредиту счетов 10 "Материалы", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда", 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению" и других счетов.
По окончании ремонтных работ затраты, учтенные на счете 20 "Основное производство", должны быть списаны за счет средств целевого финансирования, то есть следует составить корреспонденцию по дебету счета 86 "Целевое финансирование" и кредиту счета 20 "Основное производство".
Если ремонт многоквартирного дома будет выполняться с привлечением специализированных подрядных организаций, то корреспондировать с дебетом счета 20 "Основное производство" будет счет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Погашение задолженности перед подрядной организацией при расчетах денежными средствами отразится записью по дебету счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" и кредиту счета 51 "Расчетные счета". Списание затрат на ремонт, отраженных на счете 20 "Основное производство", как и в предыдущем случае, будет произведено за счет средств целевого финансирования.
Учет объектов основных средств
Основным документом, устанавливающим правила учета основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н (далее - ПБУ 6/01). Правила ПБУ 6/01 применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (далее - Методические указания N 91н). Напомним, что и ПБУ 6/01, и Методические указания N 91н применяются в части, не противоречащей Федеральному закону N 402-ФЗ.
Условия, которые одновременно должны выполняться для того, чтобы актив мог быть принят к учету в составе основных средств, перечислены в п. 4 ПБУ 6/01. Эти условия не содержат стоимостного критерия отнесения имущества к объектам ОС, тем не менее если лимит стоимости актива, закрепленный в учетной политике ТСЖ, не превышает 40 000 руб. за единицу, то активы, удовлетворяющие условиям п. 4 ПБУ 6/01, могут отражаться в составе материально-производственных запасов.
Объект принимается на учет в качестве основного средства, если он отвечает необходимым условиям и приведен в состояние, пригодное для использования.
Под сроком полезного использования понимается период времени, в течение которого использование объекта способно приносить экономическую выгоду (доходы) организации. Для определения срока полезного использования основного средства в бухгалтерском учете разрешено применять Классификацию основных средств, утвержденную Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. N 1 "О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы".
Единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект, определяемый в соответствии с п. 6 ПБУ 6/01.
Основные средства на основании п. 7 ПБУ 6/01 принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой установлен п. п. 8 - 12 ПБУ 6/01 и зависит от способа поступления основного средства в организацию. Независимо от формы поступления основных средств в организацию первоначальная стоимость формируется с учетом затрат на доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.
Первоначальная стоимость основных средств, по которой они приняты к бухгалтерскому учету, в дальнейшем изменению не подлежит. Исключение составляют случаи достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.
Если в общем случае стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации, то по объектам основных средств некоммерческих организаций, а именно таковой является ТСЖ, амортизация не начисляется. По ним на забалансовом счете производится обобщение информации о суммах износа, начисляемого линейным способом. Такой порядок установлен п. 17 ПБУ 6/01. Но если основное средство будет приобретено за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности, и для ведения этой деятельности будет использоваться, то амортизацию по нему следует начислять в общем порядке.
Затраты на восстановление объекта основных средств отражаются в бухгалтерском учете отчетного периода, к которому они относятся. Затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств после их окончания увеличивают первоначальную стоимость такого объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и тому подобное) объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01).
Стоимость выбывающих основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета. Доходы и расходы от списания отражаются в учете в том отчетном периоде, к которому они относятся, и подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов, что определено п. 31 ПБУ 6/01.
Основные средства, принадлежащие организации на праве собственности, учитываются на счете 01 "Основные средства". Принятие к бухгалтерскому учету основных средств, а также изменение их первоначальной стоимости при достройке, дооборудовании и реконструкции отражаются по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Допустим, что ТСЖ за счет целевых поступлений приобрело офисную технику, которая будет использоваться для ведения уставной деятельности. На счетах бухгалтерского учета ТСЖ должны быть отражены следующие записи с применением счетов:
01 "Основные средства";
08-4 "Приобретение объектов основных средств";
19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении объектов основных средств";
51 "Расчетные счета";
60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками";
83 "Добавочный капитал";
86 "Целевое финансирование";
010 "Износ основных средств":
Дебет 51 Кредит 60
- произведена оплата поставщику за офисную технику;
Дебет 08-4 Кредит 60
- поступившая оргтехника отражена в составе вложений во внеоборотные активы;
Дебет 19-1 Кредит 60
- отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком;
Дебет 08-4 Кредит 19-1
- учтена в составе вложений во внеоборотные активы предъявленная поставщиком сумма НДС;
Дебет 01 Кредит 08-4
- отражена в составе объектов основных средств приобретенная оргтехника по первоначальной стоимости;
Дебет 86 Кредит 83
- отражено использование средств целевых поступлений;
Дебет 010
- начислен износ по приобретенному основному средству (ежемесячно в течение установленного срока полезного использования).
Мы рассмотрели учет основных средств, являющихся собственностью самого ТСЖ как некоммерческой организации. Но ТСЖ может приобретать и объекты основных средств, которые будут являться общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Такие объекты отражать на своем балансе ТСЖ не вправе. Их учет ведется на забалансовом счете, например 014 "Объекты общего имущества".
На счетах бухгалтерского учета приобретение объектов основных средств, являющихся общим имуществом собственников помещений, будет отражено следующими записями:
Дебет 20 "Основное производство", 26 "Общехозяйственные расходы" Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
- приобретены объекты основных средств - общее имущество;
Дебет 86 "Целевое финансирование" Кредит 20 "Основное производство", 26 "Общехозяйственные расходы"
- отражено использование средств целевого финансирования;
Дебет 014 "Объекты общего имущества"
- отражено общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ, НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Гражданский кодекс Российской Федерации подразделяет все организации на коммерческие и некоммерческие. Первые ставят основной целью своей деятельности извлечение прибыли, вторые предоставляют социальные услуги, содействуют развитию культуры, образования, осуществляют другие общественно полезные цели.
Одним из видов некоммерческих организаций являются товарищества собственников жилья, которые как форма управления многоквартирным домом в настоящее время привлекают к себе все больше внимания собственников помещений в многоквартирных домах.
О том, как осуществляется налогообложение товариществ собственников жилья, мы и поговорим далее в этой статье.
Итак, как мы только что сказали, товарищество собственников жилья является одной из форм некоммерческих организаций. Некоммерческой организацией, как следует из п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Деятельность товариществ собственников жилья регулируется ГК РФ, а также Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Обратите внимание! В ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 99-ФЗ), вступившие в силу с 1 сентября 2014 г.
Согласно этим изменениям все юридические лица, в том числе некоммерческие организации, создаются только в организационно-правовых формах, предусмотренных гл. 4 ГК РФ. При этом организации, созданные ранее, должны привести свои наименования и учредительные документы в соответствие с новыми требованиями при первом изменении учредительных документов.
С 1 сентября 2014 г. к товариществам собственников жилья применяются нормы о товариществах собственников недвижимости (ст. ст. 123.12 - 123.14 ГК РФ), что следует из пп. 6 п. 8 ст. 3 Закона N 99-ФЗ.
Исходя из ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) признаются некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, создаваемые с целью:
- совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, - имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;
- обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;
- осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества;
- предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;
- осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
ТСЖ, наряду с управляющими организациями, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, относятся к организациям жилищно-коммунального хозяйства, что следует из п. 5.11 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы", утвержденных Приказом Росстата от 31 января 2013 г. N 41.
Обратите внимание! В соответствии с разд. X "Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами" ЖК РФ, введенным Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 255-ФЗ), деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии со ст. 7 Закона N 255-ФЗ, юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 г. После 1 мая 2015 г. осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.
Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в этом доме на общем собрании, что следует из ст. 136 ЖК РФ. В то же время необходимо знать, что решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
ТСЖ является юридическим лицом, создаваемым, как мы уже отметили, в форме некоммерческой организации, и считается созданным с момента его государственной регистрации. С этого же момента оно приобретает права, соответствующие целям его деятельности, и несет связанные с этой деятельностью обязанности. Как всякое юридическое лицо, товарищество имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием. Создается ТСЖ без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено его уставом).
ТСЖ наделяется определенными правами и обязанностями, в частности, на основании ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе:
- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
- определять смету доходов и расходов на год. При этом ТСЖ неправомочны устанавливать налоги и сборы, обладающие признаками, предусмотренными п. 2 ст. 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), а также взыскивать налоги и сборы, установленные законодательством о налогах и сборах, на что обращено внимание в Письме Минфина России от 23 марта 2009 г. N 03-02-08/18;
- устанавливать на основе сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу собственников жилья.
Обязанности ТСЖ перечислены в ст. 138 ЖК РФ.
Органами управления ТСЖ являются общее собрание товарищества и правление товарищества, что установлено ст. 144 ЖК РФ. Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания ТСЖ, определены ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, обязанности правления ТСЖ - ст. 148 ЖК РФ.
Налог на добавленную стоимость (НДС)
Не подлежит налогообложению НДС на территории Российской Федерации реализация коммунальных услуг, предоставляемых, в частности, ТСЖ при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение. Такая норма установлена пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Применяя указанную норму, следует руководствоваться ч. 4 ст. 154 ЖК РФ. Напомним, что указанной частью установлено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Таким образом, услуги, указанные в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, предоставляемые товариществами собственников жилья, освобождаются от налогообложения НДС при условии, если данные коммунальные услуги приобретаются ими у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение.
В то же время коммунальные услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями товариществам собственников жилья, в перечень операций, освобождаемых от налогообложения НДС, не включены, в связи с чем такие услуги подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке, о чем сказано в Письме Минфина России от 18 января 2012 г. N 03-07-14/06. Указанная позиция подтверждена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2011 г. N 12552/10.
Таким образом, от налогообложения НДС освобождается предоставление коммунальных услуг товариществами собственников жилья по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих коммунальных услуг, в том числе с учетом НДС, у организаций коммунального комплекса, что подтверждают и Письма Минфина России от 21 ноября 2011 г. N 03-07-14/112, от 19 марта 2014 г. N 06-05-17/11844.
Аналогичный порядок применения освобождения от налогообложения НДС установлен и пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ по работам (услугам) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с названным подпунктом не подлежит налогообложению на территории Российской Федерации реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) товариществами собственников жилья, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
Согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
Поскольку понятие "содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме" НК РФ не предусмотрено, при определении данного понятия следует руководствоваться п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491), которым установлен перечень услуг по содержанию общего имущества. На это указывает Минфин России в Письме от 26 августа 2014 г. N 03-07-11/42608.
В силу п. 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил N 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
- поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
- организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV классов опасности;
- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. "а" - "д" п. 2 Правил N 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
- проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
- обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и так далее).
Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации вышеперечисленных работ (услуг) по содержанию, а также ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые товариществами собственников жилья по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
При этом работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые товариществам собственников жилья организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены, на что обращено внимание в Письме Минфина России от 23 декабря 2009 г. N 03-07-15/169.
Также в Письме отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполняемых (оказываемых) собственными силами ТСЖ.
Не следует забывать о том, что налогоплательщики, осуществляющие операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие налогообложению НДС, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право предоставлено налогоплательщикам п. 5 ст. 149 НК РФ, и для его реализации следует представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В этом случае налогообложение и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, следует производить в общеустановленном порядке.
Согласно п. 3 ст. 162 НК РФ в налоговую базу по НДС не включаются, в частности, денежные средства, полученные ТСЖ на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом освобождение от налогообложения НДС стоимости ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено, на что обращено внимание в Письме Минфина России от 4 октября 2012 г. N 03-07-11/399. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме ФНС России от 12 мая 2014 г. N ГД-4-3/8909@.
Налог на прибыль
Еще раз обратимся к ЖК РФ и напомним, что ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством Российской Федерации договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в доме, договоры, а также выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги (ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).
На членов ТСЖ, в свою очередь, возложена обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Если в соответствии с уставом ТСЖ на товарищество возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; предоставлению коммунальных услуг, по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений, капитальному ремонту и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) и при этом действует от своего имени, а не от имени членов ТСЖ, то есть не является посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ соответствующие работы, услуги, и на членов ТСЖ возложены обязанности по оплате данной деятельности ТСЖ, то налогообложение средств, поступающих на счет ТСЖ, осуществляется в порядке, рассмотренном в Письме Минфина России от 26 февраля 2007 г. N 03-07-15/24.
Объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, на основании ст. 247 НК РФ являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ.
Определяя налоговую базу, следует помнить о том, что ст. 251 НК РФ содержит перечень доходов, не учитываемых при налогообложении, причем перечень этих доходов является исчерпывающим. Пунктом 2 ст. 251 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях взносы учредителей (участников, членов), а также отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья их членами.
В Письме Минфина России от 26 февраля 2007 г. N 03-07-15/24 указано, что ЖК РФ аккумулирование членских взносов членами ТСЖ не предусмотрено. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ, что установлено ч. 5 ст. 155 ЖК РФ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием.
Таким образом, средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями, по мнению Минфина, не являются.
Плата членов ТСЖ за работы (услуги) по обеспечению надлежащего состояния жилого дома и придомовой территории, по содержанию и ремонту нежилых помещений, по капитальному ремонту дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, учитывается ТСЖ при исчислении налога на прибыль. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям ст. 252 НК РФ. Такая же позиция высказана в Письмах Минфина России от 27 ноября 2007 г. N 03-03-07/23, от 12 февраля 2008 г. N 03-03-06/4/7, от 17 декабря 2008 г. N 03-03-06/4/97, от 26 июня 2012 г. N 03-03-07/29, в Письме ФНС России от 9 августа 2010 г. N ШС-37-3/8663@ "О налогообложении товариществ собственников жилья". В этих Письмах сказано, в частности, о том, что обязательные платежи, поступающие ТСЖ от их членов, в соответствии с общеустановленным порядком включаются в налоговую базу по налогу на прибыль организаций. При этом коммунальные платежи, например такие, как плата за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и тому подобное, одновременно в отражением в доходной части ТСЖ учитываются в составе расходов, так как должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги, и тем самым под налогообложение не подпадают.
Если же в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ вышеперечисленные услуги), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, то есть только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.
Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина России от 25 октября 2010 г. N 03-07-14/77.
Следует отметить, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиками в рамках целевого финансирования, что следует из пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. При этом налогоплательщики должны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных и произведенных в рамках целевого финансирования. При отсутствии раздельного учета полученные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами:
- в виде средств бюджетов, выделяемых осуществляющим управление многоквартирными домами ТСЖ на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 185-ФЗ);
- в виде средств бюджетов, выделяемых на долевое финансирование проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с ЖК РФ товариществам собственников жилья;
- в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Таким образом, денежные средства, полученные ТСЖ из бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации Федерального закона N 185-ФЗ, не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль. На это же указывает Минфин России в Письме от 3 июня 2013 г. N 03-03-06/4/200113.
Не подлежат налогообложению также бюджетные средства, выделяемые ТСЖ в соответствии с ЖК РФ на долевое финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Иными словами, в налоговую базу не включаются даже те денежные средства, которые получены ТСЖ вне рамок реализации Федерального закона N 185-ФЗ.
Кроме того, не подлежат налогообложению средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета ТСЖ на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Организации, помимо общей системы налогообложения, могут применять и специальные налоговые режимы, в частности упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), порядок определения доходов и расходов при которой регулируется гл. 26.2 НК РФ.
В Письме ФНС России от 22 апреля 2011 г. N КЕ-4-3/6526@ "О налогообложении товариществ собственников жилья" отмечено, что согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при применении УСН в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ. При этом доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются.
На основании пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ товарищества собственников жилья, применяющие УСН, при определении налоговой базы не учитывают вступительные взносы, членские взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами.
Учет других платежей, поступающих ТСЖ от его членов, в составе доходов будет зависеть от договорных отношений ТСЖ и его членов.
Так, если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов товарищества, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных работ (услуг) и при этом действует от своего имени, а не от имени членов ТСЖ (то есть исходя из договорных обязательств не является посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ указанные услуги) и на членов ТСЖ возложены обязанности по оплате данной деятельности ТСЖ, то в соответствии со ст. 249 НК РФ суммы платежей членов ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет организации, являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, должны учитываться ТСЖ в составе ее доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
При этом если ТСЖ применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то оно вправе для целей налогообложения учитывать расходы, отвечающие требов
