Практическое задание. Оценка стоимости имущества предприятий

Оценить рыночную стоимость автомобильной заправочной станции (АЗС). Строительство АЗС признано одним из альтернативных способов вложения средств. В комплексе АЗС, кроме непосредственных функций заправки топливом, могут быть предусмотрены магазин, кафе, СТО, автостоянка, небольшой отель. Доля услуг в комплексе АЗС может достигать 10%.

Месторасположение будущей АЗС определено на окраине областного центра, на земельном участке площадью 0,3 га. В помещении общей площадью 180м² планируется разместить операторную и магазин. Заправка топливом будет выполняться с помощью 4 топливораздаточных колонок (ТРК). ТРК будут размещаться под навесом площадью 300 м². Топливо хранится в 4 резервуарах емкостью 50 м³ каждый.

Дополнительно – стоимость отдельных элементов АЗС, усл. ед.:

– Операторная и магазин с оборудованием, 1м² – 800;

– Навес над ТРК, 1м² – 2 **;

– Резервуар с оборудованием – 3000;

– Внутренние сети освещения ТРК – 7000;

– Система управления, 1м² – **.

Экспертная оценка земельного участка определилась как вероятная цена, по которой на дату оценки могло быть достигнуто соглашение о смене собственника, условия владения или использовании собственности. Стоимость права владения участком составила 3000 у.е.

По данным прошлых лет прогнозные объемы продаж бензина равны примерно 2 млн. литров горючего в год, при этом структура его по маркам выглядит так:

1 год: ДТ – 28% 2 год: ДТ – 27% 3 год: ДТ – 36% 4 год: ДТ – 26% 5 год: ДТ – 38%

А76 – 32% А76 – 23% А76 – 19% А76 – 24% А76 – 27%

А92 – 18% А92 – 35% А92 – 33% А92 – 22% А92 – 21%

А95 – 22% А95 – 15% А95 – 12% А95 – 28% А95 – 14%

Учитывая, что АЗС относится к специализированной недвижимости, для которой не существует открытого рынка купли–продажи, стоимость аналога для сравнения составляет 500000 у.е.

Рассчитать стоимость АЗС затратным, доходным и сравнительным методами. Сравнить результаты. Проанализировать риски, присущие отрасли, сделать соответствующие поправки.

Ставку дисконтирования принять на уровне **%.

** – номер варианта.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ЗАДАНИЯ

Оценка стоимости имущества АЗС может быть выполнена с помощью трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Сущность доходного метода заключается в том, что стоимость имущества предприятия рассчитывается как дисконтированная сумма доходов, которые могут быть получены путем продажи бензина за определенный период времени:

, (17)

где СИ – стоимость имущества;

k –ставка дисконтирования;

Д_і – доходы от продажи бензина в i–м году.

Методика затратного подхода заключается в следующем: стоимость имущества складывается из затрат, связанных с его строительством. В данном случае это стоимость участка, навеса, резервуаров, сетей освещения и тому подобное.

Сравнительный подход к оценке имущества применяется в том случае, когда существует аналогичный объект недвижимости, а стоимость исследуемого объекта недвижимости устанавливается путем корректировки стоимости аналога на коэффициенты, отражающие различия между объектами.