Ипотечный кредит

Ипотечный кредит – это особый тип экономических отношений по поводу предоставления кредитов под залог земли, недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

- это ссуда под строго определенный залог;

- большинство ипотечных кредитов имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования, приобретения и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, для освоения земельных участков;

- ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 – 30 лет. Длительный срок ссуды растягивает погашение основной суммы долга во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

Если иное не предусмотрено договором ипотеки, то до прекращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя.

Кредиторами могут являться коммерческие либо специализированные ипотечные банки. Заемщиками могут быть юридические или физические лица, но чаще физические, являющиеся собственниками объекта ипотеки. Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются закладные, векселя и другие ценные бумаги, которые, как и ипотечные облигации, могут котироваться на вторичном рынке. Закладная – это документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная в этом случае выступает в качестве основного обеспечения кредита. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Важнейшим вопросом для коммерческого банка, изучающего вопрос о предоставлении ипотечного кредита, является кредитоспособность заемщика. Последний должен иметь как возможность, так и твердое намерение платить по кредиту. Выдача кредитов под недвижимость вследствие их большого объема и более длительного срока по сравнению с краткосрочным или даже долгосрочным потребительским кредитом требует более тщательного изучения кредитоспособности.

Классификация ипотечного кредита:

1. В зависимости от способа обеспечения обязательств имуществом:

а) стандартная;

б) объединенная;

в) ипотека чужого имущества.

2. По срокам регистрации:

а) главная ипотека;

б) последующая.

3. По методам погашения:

а) типовая ипотека (заемщик получает от кредитора ссуду и погашает ее пропорционально равными взносами – например, каждый месяц);

б) с изменяющейся суммой выплат;

в) с переменной процентной ставкой;

г) с залоговым счетом (заемщик вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения оставшегося кредита);

д) с делением прироста стоимости имущества (согласно договору, стороны уславливаются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а заемщик уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки).

Развитие ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку позволяет увеличить рыночный оборот недвижимости, содействует мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов, способствует решению социальных проблем, создает условия для развития рынка ценных бумаг, расширяет перечень услуг кредитных организаций, дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков.

В то же время, выдача ипотечных кредитов требует от банков значительно большего объема технической и аналитической работы, что связано как со сложностью оценки недвижимости, так и с длительностью сроков ипотеки.