Ипотека. Основные формы предоставления инвестиционного кредита

Основные формы предоставления инвестиционного кредита:

срочные ссуды — представляют собой ссуды, выдаваемые под определенную целевую потребность в средствах на конкретный срок;

возобновляемые ссуды, конвертируемые в срочные, — предполагают автоматическое предоставление и погашение кредита в рамках определенного лимита и периода времени (2—3 года) с последующим переоформлением в срочные ссуды;

кредитная линия, которая открывается надежным заемщикам. При выдаче кредита путем открытия кредитной линии заемщик получает право в течение срока ее действия пользоваться предоставляемыми банком средствами в рамках установленного лимита.

При оформлении инвестиционного кредита часто используется целевая (рамочная) кредитная линия, предполагающая предоставление средств на реализацию определенного проекта.

Важным условием выдачи кредита является его обеспечение. Основными видами обеспечения, применяемыми в банковской практике, выступают:

залог;

поручительство;

гарантия;

страхование кредитного риска.

Особое место среди залоговых форм финансирования занимают долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости, — ипотечный кредит.

Характерными чертами ипотечного кредита являются использование в качестве залога недвижимого имущества и длительный срок ссуды.

В мировой практике кредитования используются следующие системы ипотечного кредитования:

включающая элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства с постепенным предоставлением сумм кредита;

базирующаяся на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство;

предусматривающая смешанное финансирование, при котором наряду с банковским кредитом используются дополнительные источники финансирования (жилищные сертификаты; средства граждан, предприятий, муниципалитетов и др.);

предполагающая заключение контракта на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав на нее на срок нового строительства.

Ипотечное кредитование. В современных условиях ипотечное кредитование имеет важное значение, и в первую очередь, для выздоровления экономики России, но оно, к сожалению, находится только на пути становления, в то время как в развитых странах мира для ипотечного кредитования характерен высокий уровень развития и оно является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности.

Существуют два понятия: залог и ипотека.

Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека — разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения требований залогодержателя к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерно: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Становление ипотечного бизнеса в России, по сути, только началось. В 1993 г. были созданы Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультативной помощи ипотечным структурам и банкам России. Уже создана и определенная юридическая правовая база. Основополагающими нормативными актами для функционирования ипотеки являются Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., Закон РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992 г. и Закон РФ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. Особенно важное значение имеет последний закон, так как он открывает большие возможности для развития ипотечного кредитования жилищного строительства и активизации инвестиционной деятельности.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

ипотечный кредит - ссуда под строго определенный залог: большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение: они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты; в США они составляют более 60% всего объема ссуд под недвижимость;

ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 — 30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладнаяявляется специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов. Ипотека влияет на преодоление экономического кризиса путем:

развития ипотечного бизнеса, которое позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к приостановке спада производства в строительном комплексе, сельском хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

развития ипотечного кредитования, которое положительно влияет на преодоление социальной напряженности в обществе

Ипотечное кредитование считается относительно низко рискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора.