2013-12-28
655
Итого $7615
Итого $11 423,75
Итого $91 000
Покупная цена 425 тысяча долларов
Я всё время был на правильном пути
Сейчас вы увидите, как сильно изменилась моя точка зрения. К этому Моменту я уже владел недвижимостью. В 1983 и 1984 году я купил в Стоктоне, штат Калифорния, две однокомнатные квартиры в кондоминиуме. Они стоили 30 и 50 тысяч долларов, и первый взнос за каждую из них мы заплатили наличными. В то время из-за отсутствия денег моя деятельность ограничивалась мелкими сделками.
Решив купить для себя дом побольше, мы сдали старый дом внаем. Но ни квартиры, ни дом не приносили нам положительного денежного потока (правда, они обеспечивали определенные налоговые льготы в виде вычета суммы начисленного износа).
Но после того как я начал читать книги Богатого Папы, мне стало ясно, что я могу перейти от мелких сделок к следующему уровню инвестиций в недвижимость. Многоэтажные жилые комплексы - крупные сделки - приносили гораздо больше прибыли. Я попробовал мыслить масштабнее и понял, что могу использовать нашу долю капитала в квартирах и в доме, который мы сдавали, с гораздо большей выгодой.
|
|
|
Продав всю нашу недвижимость (исключая дом, в котором мы жили), мы могли получить около 80 тысяч долларов для уплаты первых взносов.
Я начал искать варианты в Калифорнии, но пришел к выводу, что это не имеет смысла (слишком большие отрицательные денежные потоки). Тогда я переключился на Неваду (лучше) и Аризону (еще лучше). В конце концов я нашел через Интернет одну крупную фирму по управлению мультиплексами, штаб-квартира которой находилась в Далласе, штат Техас. У них в управлении находилось около 30 тысяч домов в южной части Соединенных Штатов (от Техаса до Оклахомы и от Айовы до Виргинии), и к тому же они занимались покупкой многоэтажных жилых домов.
Набрав номер менеджера, я попросил его назвать районы, где рынки находятся на подъеме, но цены не слишком высоки. Он назвал города Колледж - Стэйшн и Брайан в штате Техас, Джексон - в Миссисипи и Гальвестон - в Техасе, а потом дал мне номер агента по недвижимости в Колледж - Стэйшн. Все три моих дома расположены в этом районе.
Сначала мы купили 37-плекс в Брайане за 425 тысяч долларов. Хотя он выглядел не так привлекательно, как некоторые другие доходные дома по соседству (квартиры располагались в одном уровне, а не в двух, и он не был украшен балконами по фасаду), но низкая квартплата гарантировала стабильную заселенность. Все квартиры в нем были с одной спальней и имели одинаковую площадь - 36 м2.
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $85 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $6000
|
|
|
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход (325 × 37): $12 025
Потери от простоя (5%): $601,25
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество), страховка, коммунальные услуги,
уборка двора, вывоз мусора и ремонт: $4335
Комиссия за управление (5% от ренты) $571
Погашение кредита (на 25 лет под 8,375%) $2709
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($3808,75 × 12): $45 705
÷
Капитал, вложенный в собственность $91 000
Прибыль на вложенный капитал: 50,2%
В 2003 году эта собственность была оценена в 669 тысяч долларов,
Перестав бояться занимать деньги, я использовал кредиты под обеспечение жильем для покупки всех своих зданий. Две из трех сделанных мной к настоящему времени покупок я на 100 процентов финансировал сам.
В следующем году мы купили еще два дома в том же районе, доведя общее число квартир, которыми мы владеем, до 113. Их стоимость составляет около 3,5 миллионов долларов. Один из этих домов начал приносить доход сразу; другой вскоре будет рефинансирован, и тогда тоже станет генератором положительного денежного потока.
Я стараюсь следить за состоянием нашей собственности, приезжаю посмотреть на дома раз в 3-4 месяца и встречаюсь с управляющими, чтобы обсудить, что нужно сделать, обойти все пустующие квартиры и решить любые другие вопросы, касающиеся эксплуатации зданий.
