Сельскохозяйственного назначения в РФ

Современные аспекты проведения оценки земель

В современных условиях проведение земельно-оценочных работ (2000-2001 гг.) оценка получила название кадастровой в связи с внесением ее результатов в Государственный земельный кадастр.

Официальное признание получила методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий подготовленная РосНИИземпроектом совместно с ФКЦ «Земля» и ВНИЭТУСХ под руководством Госкомзема России.

В соответствии с методикой земельно-оценочные работы выполняются в 2 этапа:

а) первый этап (межрегиональная оценка земель) - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения кадастровой оценки в субъектах РФ;

б) второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья. Показатели качества угодий формируются из факторов плодородия и технологических свойств земли. Работы выполняются по единой технологии одновременно на всей территории РФ.

В основу методики положен рентный подход, базирующийся на установлении показателя ценности земель, как капитализированного ежегодного расчетного рентного дохода. Сроком капитализации признана величина 33 года. Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход рассчитывается как разница между показателями оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий и ценой производства в расчете на единицу площади. Цена производства представляет собой оценочные затраты, увеличенные на норматив рентабельности, установленный в размере 7%.

В случае получения отрицательного дифференциального рентного дохода он приравнивается к нулю. Абсолютный рентный доход принят в размере 12 ^руб./_га, что должно обеспечивать государству возврат средств, затрачиваемых на поддержание качества земель. Минимальная кадастровая стоимость на относительно худших сельскохозяйственных угодий составляет 396(12хЗЗ) рублей в расчете на один гектар.

Средняя стоимость сельскохозяйственных угодий по РФ равна около 11 тысяч рублей в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий в Красноярском крае - 7190 рублей.

Сложившаяся с 1992 года практика платежей за землю сельскохозяйственного назначения заключалась во взимании платежей только за сельскохозяйственные угодья, что противоречит установленному Земельным кодексом положению о платности землепользования. В соответствии с этим положением нужно взимать плату за все земли, входящие в состав категории земель сельскохозяйственного назначения, т.е. не только за сельскохозяйственные угодья, но и за земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, водоемами, замкнутыми водоемами, зданиями, сооружениями (ст. 77 Земельного кодекса).

Для кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на следующие частные объекты оценки - группы видов использования:

I группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

III группа - земли под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные и прочие земли (за исключением пригодных под оленьи пастбища).

К нарушенным землям относятся земли, на которых нарушен почвенный покров при проведении строительных работ, а также земли, находящиеся в стадии мелиоративного строительства или ином процессе восстановления почвенного плодородия. К прочим землям относятся земли под песками, оврагами, солончаками, зоны консервации земель, и иные земли, не учитываемые в составе сельскохозяйственных угодий.

V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Кадастровая стоимость 1 гектара земель II группы устанавливается на уровне стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки. Это объясняется тем, что под здания, строения и сооружения занимаются дренированные, продуктивные участки, под лесополосы - плодородные земли. Протяженные по всей территории землепользования, дороги, проезды, прогоны для скота занимают почвы, близкие к их среднему качеству по хозяйству. К тому же земли I и II групп взаимозаменяемы по виду использования.

Показатель кадастровой стоимости земель объекта оценки под замкнутыми водоемами (III группа) равен показателю стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по административному району. Пресные водоемы могут быть использованы для полива земель или промышленного рыбоводства. Однако результативность возможного или вероятного использования земель под замкнутыми водоемами нельзя (трудно) сопоставить с доходностью сельскохозяйственных угодий хозяйства по месту расположения водоемов. Более вероятна ее зависимость от экономических и климатических условий территории зоны, административного района.

Земли IV группы, как непродуктивные, не участвующие в сельскохозяйственном производстве, оцениваются на уровне минимальной кадастровой стоимости - 400 руб./га. Несельскохозяйственные угодья были переданы в пользование собственникам, землевладельцам до принятия Земельного кодекса, когда платными в составе земель сельскохозяйственного назначения были только сельскохозяйственные угодья. Однако в настоящее время в связи с кадастровой оценкой и налогообложением этих видов использования земель собственники, землевладельцы в праве отказаться от соленых и других неиспользуемых ими водоемов, болот, лесов и других земель. Эти "отказные" земли подлежат передачи, в установленном порядке, в государственные земельные фонды.

Кадастровая стоимость земель под лесами объекта оценки (V группа) определяется умножением показателя кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий объекта оценки на коэффициент соотношения среднего показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда субъекта РФ к средней стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ.

Кадастровая стоимость земель, пригодных под оленьи пастбища, устанавливается в соответствии с методикой ГКО оленьих пастбищ.

Итоговая оценка земель сельскохозяйственного назначения рассчитывается как средневзвешенная оценка сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий с учетом их площадей по видам использования.

Работы по оценке всех земель, входящих в категорию земель сельскохозяйственного назначения в Красноярском крае начаты в 2005 году, первые результаты еще не утверждены.