Роль реконструкции зданий в решении социально-экономических и градостроительных задач

ГЛАВА 1 ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ И КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ РЕКОНСТРУИРУЕМЫХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

Жилищный фонд городов и поселков городского типа России составляет 2,909 млрд. м² общей площади с населением более 70 % общего числа. Он характеризуется исключительным разнообразием застройки, типов зданий, квартир. Среди различных групп городов процентное распределение жилищного фонда составляет: крупные города (более 500тыс. жителей) - 35; большие (свыше 100 тыс. жителей) - 27; средние (свыше 50тыс. жителей) - 10; малые города - 28.

По периодам возведения жилой фонд распределяется следующим образом (%): дореволюционные постройки - 6;здания периода строительства 1917-1960 гг. - 24; постройки периода 1961 г. по настоящее время - 70.

Наибольшую значимость представляют жилые дома первых массовых серий, общая площадь которых составляет около 250 млн. м².

Высокий уровень морального и физического износа требует принятия незамедлительных мер по реконструкции этого фонда. Срок эксплуатации таких зданий составляет 25-40 лет.

Анализ конструктивно-технологических решений и их физического состояния позволяет выделить ряд серий, реконструкция которых экономически нецелесообразна (К-7,ОД, П-32, 1-ЛГ-507). Их объем составляет менее 5 %. Эти серии являются первыми шагами индустриального домостроения и обладают рядом конструктивно-технологических недостатков.

Наиболее массовыми являются крупнопанельные дома серии 1-464 (около 78 млн. м²), 1-335 (более 28млн. м²), здания с кирпичными стенами серии 1-447 (более 60 млн. м²)и др. Степень физического износа таких зданий позволяет выполнить объемы реконструктивных работ с минимальными затратами на восстановление несущей способности, ликвидировать моральный износ путем увеличения площадей за счет пристройки объемов, надстройки 1 - 2 этажами.

Таблица 1.1

Жилищный фонд Российской Федерации, размещенный в 4-, 5-этажных домах первых массовых серий

Серии типовых проектов	Общая площадь, тыс. м2
Всего	В том числе со сроком эксплуатации, лет
27-31	32-40
1-464(1-464 А)	77792,2	41018,0	36773,5
1-335	28211,9	12145,5	18066,4
1-468(1-468 БНЧ)	2735,5	1179,8	1551,9
1-438	929,9	576,7	353,2
1-439	13419,6	7402,2	6017,4
1-447	60947,7	31728,7	29219,0
1-467	8079,7	5672,2	2407,5
1-510	6723,3	3329,7	3393,6
1-511	12092,2	5079,0	7013,2
1-515	13924,3	7838,7	6085,6
К-7	3474,8	-	3474,8
ОД	952,6	-	952,6
П-32	1274,1	-	1274,1
Г(ГИ)	1750,0	-	1750,0
1-ЛГ-507	4502,6	1907,0	2595,6
Прочие	2906,9	979,0	1927,9
ИТОГО	229713,3	119957,0	120856,3

Ежегодно увеличивается ветхий и аварийный жилой фонд с износом, превышающим 50 %. На1995 г. он составлял более 37 млн. м², в 2001 г. - около 50 млн. м²,в 2007 - более 80 млн. м².

Около 2 % населения России проживают в жилых зданиях, подлежащих незамедлительному принятию решений по их восстановлению или сносу.

Распределение такого фонда по округам составляет*: Северо-Западный - 1,8 %, Центральный - 1,2 %, Приволжский- 1,7 %, Южный - 1,3 %, Уральский - 2,1 %, Сибирский - 2,7 %, Дальневосточный -3,8 %.

Зарубежный опыт показывает, что вопросам реконструкции зданий отводится первостепенное значение. Из общего объема финансирования доля на новое строительство составляет 20-30 %, тогда как оставшаяся часть идет на планомерную реконструкцию. При этом имеется в виду не только повышение капитальности зданий и восстановление их надежности, но и снижение фактора морального износа. По данным ЮНЕСКО, моральное устаревание жилых зданий происходит каждые 8 лет. Это обстоятельство диктует необходимость проведения реконструктивных работ именно с позиций морального износа и снижения уровня комфортности проживания.

Доля затрат на реконструктивные работы достаточно высока. Эти данные подтверждаются многолетним опытом Скандинавских стран (Швеция - 40 %, Финляндия - 51 %), Центральной Европы (Франция - до 60 %,Германия - 30-40 %, Великобритания - до 60 %). Центр тяжести затрат, как правило, переносится на жилищные объекты как наиболее массовые и в меньшей степени на здания общественного и административного назначения.

Неудовлетворительное состояние жилого фонда требует активного использования моделей с приоритетом на модернизацию и реконструкцию. На рис. 1.1 представлено прогнозируемое развитие нового строительства и реконструкции существующего жилого фонда в денежном выражении для стран Восточной и Западной Европы.

Рис. 1.1. Распределение затрат на реконструкцию и новое строительство в странах Восточной и Западной Европы

Основная тенденция развития жилищного строительства в Западной Европе состоит в переходе на малоэтажное строительство с жилыми домами на 1-2 семьи и максимальной поддержкой с помощью государственных субсидий. Преимущественное развитие приобретают модернизация и реконструкция. Для стран Восточной Европы преобладающей остается модель опережающего многоэтажного строительства и менее интенсивного процесса восстановления и доведения до современных требований эксплуатируемого жилого фонда*.

* Стратегия управления недвижимостью. Журнал «Недвижимость, Экономика, Управление», № 1, 2002.

Преимущественная инвестиция в области нового строительства обеспечивает максимально быстрое извлечение коммерческой прибыли. В то время как восстановление и повышение эксплуатационной надежности и энергоэффективности существующего жилого фонда являются менее привлекательными областями инвестиций. Ситуация усложняется тем,что в условиях сосуществования различных форм собственности на жилье система финансирования ремонтно-восстановительных и реконструктивных работ осуществлялась за счет средств местных бюджетов.

Основной причиной высокой степени износа жилищного фонда является несвоевременное проведение ремонтно-восстановительных работ, что является результатом ограниченных средств муниципальных бюджетов.

Вопросам реконструкции зданий в нашей стране уделялось недостаточно внимания. Так, основная масса финансирования преимущественно направляется на новое строительство и только 1,5-3 % средств выделяется на капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию. Требуемый ежегодный объем реконструктивных работ составляет более 700 млн. м².В то же время темпы восстановительных работ не превышают 4 % потребности.

Формирование фонда реформ ЖКХ,превышающего 350 млрд. руб., и программы ликвидации ветхого и аварийного жилья,принятой правительством РФ, позволит в кратчайшие сроки решить комплекс проблем по восстановлению жилого фонда и созданию инфраструктуры, отвечающей современным требованиям застройки.

Проблеме восстановления жилого фонда начали уделять должное внимание в Москве, Санкт-Петербурге, Архангельске,Екатеринбурге, Сургуте, Северодвинске, Казани и других крупных городах, где разработаны долговременные программы реконструкции застройки как жилых зданий старой постройки, так и жилого фонда первых массовых серий.

РААСН, Ленжилпроект, ЦНИИЭПЖилища,Мосжилниипроект, МИИТЭП, МГСУ и другие научные и проектные организации работают над проблемами реконструкции массовой застройки, что позволит разработать не только концепцию, но и наиболее рациональные организационно-технологические принципы реконструкции малоэтажных жилых домов.

Реконструкция жилого фонда заключается не только в его сохранении, но и в решении важных социальных и градостроительных задач.

Социальные аспекты данной проблемы наиболее остры и состоят в улучшении условий проживания населения и каждой семьи в отдельности, ликвидации коммунального заселения, снижении морального износа зданий, эксплуатационных расходов, формировании инфраструктуры, адаптированной к современным условиям **.

** В условиях реформы жилищно-коммунального хозяйства актуальность проведения комплексной реконструкции жилого фонда исключительно высока, т.к. способствует многократному снижению эксплуатационных расходов на тепло, электроэнергию,воду, техническое обслуживание и др.

Опыт реконструкции пилотных объектов показал реальную возможность обновления жилья без значительных материальных и финансовых затрат. При этом достигнута экономия тепла на 30-35 %, воды до 2-3 раз.

Комплексное решение проблемы реконструкции микрорайонов и кварталов застройки позволяет учесть современные требования по формированию социальной сферы, необходимой для нормальной жизнедеятельности граждан (зоны отдыха и творческой работы, игровые площадки,стоянки, гаражи и т.п.).

Особое место при реконструкции должно отводиться выполнению экологических требований, предъявляемых к строительным материалам и методам выполнения работ. Технология реконструктивных работ должна предусматривать утилизацию и вторичное использование элементов разборки, методы ведения работ, исключающие пыление, разброс материалов,повышенный шум и вибрацию.

Зарубежный опыт восстановления,модернизации и реконструкции зданий основан на использовании нескольких моделей жилищного хозяйства, например социально ориентированные (Швеция, Финляндия,Дания, США, страны Южной Европы и др.).

Особый интерес представляет опыт стран, находящихся в одинаковых с РФ природно-климатических условиях. Так, в Финляндии управление многоэтажным зданием, находящимся в собственности жильцов,осуществляется путем создания квартирного акционерного общества, которое несет ответственность за здание в целом, а жилец - за собственную квартиру. Правление акционерного общества, которое избирают жильцы, отвечает за качественное и рентабельное содержание здания. Владельцы квартиры выплачивают акционерному обществу ежемесячную плату за эксплуатационные расходы и плату за выполнение работ, связанных с капитальным ремонтом или реконструкцией. На выполнение данного вида работ акционерное общество берет банковский кредит с залогом в виде земельного участка и здания.

Решение о ремонте здания или реконструкции принимается большинством членов акционерного общества, что существенно упрощает дальнейшие процедуры финансирования, выбора исполнителей работ и т.п.

В арендных домах собственник несет всю полноту ответственности за техническое состояние всего здания,включая отдельные квартиры. Жильцы выплачивают арендную плату жилищному акционерному обществу.

Для социально ориентированного жилья, кредитование которого осуществляет государство, размер арендной платы включает сумму эксплуатационных и капитальных затрат.

Организация управления жилищным фондом в Финляндии базируется на постоянной информации о техническом состоянии конструктивных элементов, стенового ограждения и инженерных систем путем их периодической оценки.

Наибольшее внимание в процессе эксплуатации уделяется расходам на отопление (до 20 % эксплуатационных затрат),работы по содержанию (до 15 %), расходы на водоснабжение (до 13 %).

В результате проведения реконструктивных работ по утеплению зданий, замене светопрозрачных конструкций на более энергоэффективные, исключения теплопотерь за счет совершенствования вентиляционных систем достигнуто снижение расхода энергозатрат в 1,5-2 раза.

Замена сантехнического оборудования на более совершенное, а также введение поквартирного контроля расхода воды, управляемых режимов отопления и др. позволили сократить общие показатели и соответственно повысить экономию затрат на эксплуатационные расходы.

Для выполнения комплекса работ по повышению энергоэффективности жилого фонда используются заемные средства под достаточно низкий процент. При этом окупаемость затрат по утеплению зданий составляет 15-18 лет, замене оконных и балконных заполнителей - 4,5-5 лет;инженерного оборудования - 7-8 лет. Из условий окупаемости рассчитываются параметры кредитования, которые представляет государственный жилищный фонд.

Государственная поддержка состоит в получении компенсации по кредиту в размере 1,5-5,5 % годовых.

Финансовая поддержка государства в объеме 40-50 % осуществляется при устройстве лифтов в жилых домах высотой более 3 этажей. Кроме того, выделяются муниципальные средства в объеме до 10 %затрат. Такой подход свидетельствует о значимости повышения комфортности условий проживания граждан.

Законодательная база относительно жилого фонда построена таким образом, чтобы максимально продлить жилищный цикл зданий. Так, при сроке эксплуатации жилого дома более 50 лет ежегодная потребность в ремонтно-восстановительных работах составляет в пределах 2 % стоимости здания. Особенно подчеркивается необходимость ежегодного проведения работ, что существенно снижает уровень затрат по сравнению с эпизодическим ремонтом.

Опыт Германии в организации реконструкции и санации жилого фонда крупнопанельного домостроения наиболее приемлем к условиям РФ. Основной подход федеральных властей состоит в оказании государственной поддержки жилищно-строительным компаниям по проведению санации зданий в силу того, что параметры жилых квартир не соответствуют стандартам на жилье ФРГ. Правительством Германии была принята программа реконструкции,модернизации и санации зданий с предоставлением льготного кредита из расчета 50 DM на 1 м²общей площади. За период 1991 - 1997 гг. удовлетворено более 600,000 заявок на общую сумму 58,9 млрд. DM.Более 56 % этой суммы использовано на восстановление и приведение к действующим нормам строительной части зданий; 27 % - на работы по замене инженерного оборудования, около 8 % - на благоустройство примыкающих территорий.

В зависимости от градостроительной ситуации использовались методы реконструкции путем снижения высотности зданий (с 5 до 3 этажей), расчленения зданий с демонтажом промежуточных секций и снижением этажности.

Наиболее массовой технологией является санация жилых домов, в которую входят: замена светопрозрачных заполнений (окна и балконные двери) на более эффективные; производство отделочных работ и замена сантехнического и другого инженерного оборудования;утепление фасадов стен, чердачных и подвальных перекрытий, замена кровли;электротехнические работы по замене электропроводки и подводящих систем;установка инвентарных входных дверей и тамбуров; звукоизоляция стен лестничных клеток; модернизация балконов, лоджий и др. работы.

Использование типовых конструкций, организация восстановительных работ с минимальными сроками их выполнения в каждой квартире позволили за короткие сроки освоить объемы работ,превышающие 11 млн. м².

При реконструкции,восстановлении и новом строительстве во Франции существуют две формы бюджетного финансирования социального жилищного сектора: субсидирование генеральных заказчиков,которые строят, реконструируют или ремонтируют жилой фонд; финансовая помощь гражданам в зависимости от уровня доходов с целью облегчения выплаты квартплаты или погашения кредита.

Финансовая помощь инвесторам состоит в снижении налога на добавленную стоимость с 20,6 до 5,5 %.

Кроме того, депозитно-сохранная касса представляет местным властям и организациям социального жилищного строительства кредиты под низкие проценты. Для финансирования кредитов используются средства, отложенные гражданами на доходные сберегательные книжки.Доходы по этому вкладу не облагаются налогом.

Помощь на улучшение жилищных условий включает три формы финансирования.

- Единовременная помощь выплачивается владельцам, проживающим в принадлежащем им жилье, построенном более 20 лет назад, при условии, что их доходы не превышают определенный уровень.

- Размер помощи составляет 20 %затрат на проведение ремонтно-восстановительных работ.

- Субсидии на улучшение жилищных условий в домах, не отвечающих санитарно-гигиеническим нормам, выделяются владельцам, проживающим не менее двух лет в принадлежащем им жилье, при условии, если их доход не превышает определенного уровня.

- Беспроцентная ссуда, которая составляет не более 20 % стоимости приобретаемого жилья и вычисляется в зависимости от доходов и состава семьи.

- Для лиц со средними доходами срок возмещения ссуды обратно пропорционален уровню доходов и составляет от 17до 7 лет.

Проводятся широкомасштабные программы по реконструкции жилых домов с умеренной квартирной платой. Основные технологии реконструкции включают комплекс восстановительных работ по обновлению фасадов зданий, замене инженерного оборудования, кровельного покрытия, технических решений по снижению морального и физического износа строительных конструкций и оборудования.

Одной из форм обеспечения жильем слоев населения с низким уровнем доходов является адаптация промышленных зданий и сооружений под жилье. Примером таких решений является перепрофилирование корпусов ткацких фабрик, зданий вокзалов бывших местных железнодорожных линий,сельскохозяйственных построек (складов, конюшен и др.).

Для условий РФ реконструкция и восстановление жилищного фонда являются одними из приоритетных направлений в области жилищно-коммунального хозяйства страны. При реконструкции происходит прирост фонда за счет надстройки зданий, увеличения в плане. «Омоложение» фонда достигается за счет сноса ветхих домов и строительства на их месте новых зданий.

В связи с принятием Жилищного кодекса РФ законодательно установлена компетенция органов государственной власти, субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в области жилищных отношений. В качестве территориального нормативного правового,регламентирующего отношения по защите прав физических и юридических лиц в сфере реконструкции и ремонта жилищного фонда является положение статьи 14 ЖК о согласовании переустройства и перепланировки жилых помещений, признании жилого фонда непригодным для проживания и др. положения.

Предусматривается государственный учет жилого фонда с технической инвентаризацией и технической паспортизацией.

Управление жилым фондом многоквартирных домов осуществляется некоммерческими организациями«Товарищества собственников жилья». Они имеют право заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, определять смету доходов-расходов,затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, получать заемные средства и др.

Наиболее важным, с точки зрения реконструкции зданий, является то, что это решение принимается общим собранием,большинством не менее ² /₃голосов собственников жилья. Кроме того, дается право получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства. Это положение законодательно разрешает не только надстройку зданий, уширение корпусов, но и возведение жилых домов в виде«вставок», торцевых пристроек и т.п.

Для жильцов домов, находящихся в муниципальном жилищном фонде, решение о проведении реконструкции или капитального ремонта принимается муниципалитетом. При этом поименное согласие жителей не требуется.