Понятие недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В современной России понятие недвижимости появилось в 1990 году. Затем это понятие было закреплено в указе президента в 1993 году «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Окончательно этот термин был закреплен Гражданским Кодексом в 1994 году. В ГК статьей 130 определяются отдельно стоящие объекты недвижимости, к которым относят участки земли, здания и сооружения, многолетние насаждения, леса, обособленные водные объекты. По законодательству относят и вполне движимые объекты: речные, морские, воздушные суда, требующие государственной регистрации, космические объекты.

Недвижимость – это земельные участки и все, что прочно связано с землей, перемещение чего невозможно без нанесения объектам несоразмерного ущерба.

Кроме отдельно стоящих (простых) объектов, в ГК РФ статьей 132 определяются, так называемые, «сложные» объекты: предприятия, как имущественные комплексы, которые включают в себя участки земли, здания, сооружения, оборудование, сырье, материалы, готовую продукцию, нематериальные активы, информацию, долги, права требования и т.д.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом, первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе – обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

В состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности структура понятия «недвижимость» представлена в таблице 12.1

Таблица 12.1

Сервитут - установленное законом или договором право пользования чужим имуществом в определенных пределах: право проезда, запрет возводить строения и т.д.

Существуют «пограничные» понятия недвижимости, которым в России не найдены специальные термины:

- фиксчерсы – вполне движимые предметы, прикрепленные к земле, либо к зданию так, что они становятся его неотъемлемой частью (отопление, водопровод, электропроводка)

- чэтл – это такой набор прав, который не составляет полного права собственности на объект недвижимости (аренда, право управления и распоряжения и т.д.)