Принципы, связанные с рыночной средой

Это:

— принцип зависимости;

— принцип соответствия;

— принцип спроса и предложения;

— принцип конкуренции;

— принцип изменения.

Принцип зависимости.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным об­разом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, эколо­гические, юридические и иные факторы.

♦ Особое значение имеют экономические факторы — близость объекта к транс­портным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя.

Зависимость ценности объекта для его пользователя от его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в таком понятии, как «экономическое ме­стоположение недвижимости».

В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объек­та влияют разные факторы. Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектам социальной инфра­структуры; для торговых предприятий — близость к пассажиропотокам и пр.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местополо­жение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования мо­жет быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, можно отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия.

Характеристики объекта недвижимости — архитектурно-планировочные реше­ния, уровень удобств и услуг — должны соответствовать друг другу и отвечать по­требностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определе­нии требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предпола­гает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

♦ Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки жилых объектов элитной категории (например, мрамора для ван­ной комнаты) оправдано, но использование этого материала при строитель­стве объектов, рассчитанных на представителей среднего класса, не имеет смысла и даже экономически убыточно.

Именно этот тезис и лежит в основе уже упоминавшейся формуле: «цена = каче­ству — потребителю».

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка — брокер, девелопер — понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какиеизменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на сто­имость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриот­раслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвы­сокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее сниже­нию до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщи­ком.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщи­ком при определении стоимости недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ): ННЭИ — такой вариант использования объекта, выбранный из возмож­ных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осу­ществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие:

♦ физическая возможность;

♦ юридическая правомочность;

♦ финансовая осуществимость;

♦ экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых зе­мельных участков.

Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

1. Определение наилучшего варианта землепользования.

2. Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.