Четвертый этап: определение стоимости земельного участка

Третий этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.

Метод срока жизни.

Второй этап: определение износа здания.

Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения перво­начальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчи­танным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины износа:

♦ метод разделения;

♦ метод срока жизни;

♦ рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

♦ физический износ;

♦ функциональный износ;

♦ внешний износ.

Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.

Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точ­ки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устарев­шая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).

Внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с из­менением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустрани­мый.

Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

. ♦ Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастет на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ.

Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответ­ствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.

Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Оче­видно, что он учитывается в размере износа.

Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоя­нию здания на момент оценки.

Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффек­тивный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой основе — степень его износа:

Износ = эффективный возраст / срок экономической жизни.

, Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

Корректировка производится по простой формуле:

ТС = СЗ-И,

где ТС — текущая стоимость, СЗ — стоимость замещения, И — износ.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих мето­дов:

♦ Метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже.

♦ Метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на анало­гичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект.

♦ Метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю.

♦ Техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточ­ной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли.